Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Дополнительное соглашение к договору купли продажи квартиры неотделимые улучшения

Дополнительное соглашение к договору купли продажи квартиры неотделимые улучшения

Дополнительное соглашение к договору купли продажи квартиры неотделимые улучшения

Неотделимые улучшения квартиры: что это такое по ГК РФ?

Недвижимость 78 Договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры не считается обязательным документом при заключении сделки об отчуждении имущества и не обеспечен регламентом законодательства. Однако на практике в большинстве случаев при достижении компромисса между сторонами его составление является рекомендуемым.

Чтобы нивелировать возможные риски, важно обратить внимание на необходимость в данном соглашении, правилах оформления и особенностях утверждения.

Содержание:

  1. Обязательно ли нужно составлять договор?
  2. Что такое неотделимые улучшения?
  3. Какие имеются риски?
  4. Что нужно указать в договоре?

Что такое неотделимые улучшения?

Перед проведением сделки купли-продажи недвижимости первоначально проводится оценка объекта, по результатам которой устанавливается реальная стоимость имущества и величина налоговых отчислений за реализацию жилья. При приобретении квартиры с первичного рынка недвижимости нет необходимости в уточнении дополнительных условий, касающихся неотделимых улучшений – объект ранее не был в пользовании других лиц, поэтому какие-либо работы по повышению характеристик помещения не производились.

Вариант с покупкой жилья на вторичном рынке подразумевает наличие факта выполнения определенных действий с недвижимостью, направленных на повышение ее качества, будь то:

  1. ремонтные работы;
  2. дорогая сантехника;
  3. бытовая техника;
  4. перепланировка;
  5. и т.п.

Благоустройство квартиры требует немалых вложений. Поэтому стоимость объектов с улучшениями будет явно выше, что позволяет продавцу взимать с покупателя отдельную сумму. Обязательно ли нужно составлять договор?

Гражданским законодательством не предусмотрено никаких регламентирующих положений, касающихся составления отдельного соглашения по улучшениям для проведения раздельной оплаты. Единственное упоминание указано в ст.

623 ГК РФ, но распространяется оно лишь на арендованное жилье.

Поэтому оформление договора – это сугубо самостоятельное решение сторон сделки. Во избежание недопонимания следует учитывать такие особенности:

  1. если судить по практике, единственная цель существования дополнительного документа – уменьшение налогооблагаемой базы. По достигнутому соглашению покупатель отдельно вносит: сумму на оплату самого объекта, сумму на неотделимые улучшения.

Налоги взимаются исключительно в первом случае. Вторая часть представляется в виде компенсации ранее совершенных затрат на основании договора, который не считается обязательным при регистрации сделки в Росреестре;

  1. важно, чтобы стоимость, указанная в качестве налогооблагаемой, не была ниже рыночной. В противном случае налоговая может заинтересоваться сделкой. При таких обстоятельствах наличие дополнительного договора станет основанием для направления претензий в адрес продавца;
  2. нет необходимости в оформлении договора по неотделимым улучшениям, если отсутствует потребность в уплате налога. Освобождение от взимания сбора актуально при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 5 лет.

Как показывает судебная практика, следует избегать чрезмерной минимизации затрат путем занижения налогооблагаемой базы, ведь в таких ситуациях налоговики пытаются всеми возможными способами взыскать недополученные суммы.

Что нужно указать в договоре? Конкретной формы не предусмотрено, так как в законе отсутствуют регламентирующие позиции.

Однако для обеспечения собственных интересов сторонам сделки нужно указать в содержании документа такие положения:

  • наименование документа «Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры»;
  • описание неотделимых улучшений с указанием стоимости каждой позиции и в целом;
  • персональные сведения об участниках: ФИО, место рождения, год рождения, паспортные реквизиты, адрес регистрации;
  • информация об объекте: адрес расположения, этажность дома, количество комнат;
  • место и дата составления;
  • права и обязанности сторон сделки;
  • ответственность за несоблюдение условий соглашения.
  • способ передачи денежных средств: наличными, безналичным расчетом, через банковскую ячейку;

Покупатель и продавец вправе определить дополнительные положения договора при достижении компромисса. Основное требование – соблюдение законодательных норм.

К примеру, недопустимо ограничение свобод одного гражданина, использование «теневых» инструментов расчета, сокрытие важных данных. Также важно избегать ошибок – наличие неточностей в персональных данных или реквизитах существенно повышает риски оспаривания договорных позиций.
Скачать образец Договора купли-продажи неотделимых улучшений квартиры Нюансы оформления договора Для более полного понимания нюансов сделки, нужно выделить следующие положения:

  1. касательно договора по неотделимым улучшениям: обычно в услугах нотариуса нет необходимости, так как расчет осуществляется до перечисления основной суммы;
  2. если стороны сделки достигли соглашения, то разрабатывается предварительный вариант основного договора, который утверждается в присутствии нотариуса. Привлечение специалиста является обязательным, так как любые неточности или недостоверные сведения в документе могут привести к существенным проблемам, вплоть до признания сделки недействительной или потери жилья;
  3. при оформлении налоговой декларации для подачи в налоговую службу продавцом предоставляется только основное соглашение. Во втором документе нет нужды, так как формально выплаченная сумма признается в качестве компенсации за ранее понесенные затраты;
  4. в инспекции продавец праве запросить налоговый вычет, с помощью которого он может уменьшить величину налогооблагаемой базы.

Важно: несмотря на отсутствие необходимости в нотариальном заверении договора купли-продажи неотделимых улучшений квартиры, он будет признан судом в простой письменной форме в ситуации, когда покупателю придется защищать свои интересы при оспаривании сделки. Какие имеются риски? Определенные риски существуют как для продавца, так и для покупателя:

  • если судить по формальным признакам, то оплата улучшений не признается в качестве обогащения продавца, что позволяет на законных основаниях уменьшить налогооблагаемую базу. Однако в практике данный момент вызывает немало спорных вопросов. Так, в подавляющем большинстве случаев продавец просто прописывает сумму понесенных затрат без их документального подтверждения. Именно это упущение становится причиной для применения к продавцу штрафных санкций налоговыми службами. Можно избавиться от необоснованных претензий, но лишь при обращении в суд и обосновании своей позиции документально;
  • покупатели также несут определенные риски. Если продавец или его правопреемники решат отменить сделку через суд и их требования будут удовлетворены, то по решению произойдет возвращение лишь той суммы, которая указана в основном договоре. Чтобы добиться компенсации по условиям дополнительного соглашения, покупателю придется самостоятельно обращаться в суд. При этом любые неточности или ошибки могут стать причиной отказа в удовлетворении исковых требований;
  • еще один немаловажный нюанс – это налоговый вычет. Уменьшение налогооблагаемой базы происходит лишь с основной суммы.

Избавиться от рисков достаточно просто:

  1. при оформлении дополнительного соглашения для подтверждения стоимостной оценки важно использовать документы: платежные квитанции, чеки, выписки с банковских счетов.

    Это поможет избавиться как от претензий налоговой, так и от посягательств покупателя, продавца при возникновении разногласий, касающихся суммы оплаты;

  2. покупателю важно самостоятельно проверять наличие обременений. Особенно это касается прав сторонних лиц на недвижимость;
  3. при составлении договора купли-продажи неотделимых улучшений следует обратиться к нотариусу.

    Помимо проверки законности позиций и соответствия сведений реальным данным, специалист обеспечит нивелирование рисков реализации мошеннических схем.

В целом, необходимость в оформлении дополнительного соглашения по неотделимым улучшениям сохраняется, если сумма компенсации составляет несколько сотен тысяч.

Обеспечить выполнение условий договора и избежать возможных претензий со стороны заинтересованных лиц достаточно просто – нужно лишь подойти к составлению документа грамотно с привлечением компетентных лиц и документальным обоснованием каждой указанной позиции. Внимание! Для получения БЕСПЛАТНОЙ юридической консультации: 1.

Внимание! Для получения БЕСПЛАТНОЙ юридической консультации: 1. Задайте ваш вопрос, через форму внизу страницы, или через онлайн-чат 2. Позвоните на горячую линию ( КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ!

): Москва и Московская область +7 (499) 653-60-72 добавочный номер 564 Санкт – Петербург и область +7 (812) 426-14-07 добавочный номер 224 Решите свою проблему прямо сейчас!

Поделиться с друзьями: Оценить статью: У вас все еще остались вопросы по этой теме?

Спросите юриста! Навигация по записям Предыдущая Предыдущая: Определение порядка пользования земельным участком согласно долямСледующая Следующая: Продажа доли в квартире между родственниками Популярные статьи: Договор дарения доли дома и земельного участка: новый образец Жилищное право 74 Можно ли и как продать долю в комнате в коммунальной квартире? Жилищное право 155 Нужна ли оценка квартиры при вступлении в наследство?

Наследство 75 Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли: особенности Недвижимость 223

Договор купли продажи неотделимых улучшений квартиры

/ / Просмотров 727 Содержание Договор, на основании которого осуществляется купля-продажа неотделимых улучшений квартиры, составляется по соглашению сторон – оформление этого документа не является обязательным условием и напрямую не регламентируется законодательством. Вопрос отдельной оплаты за «неотделимые условия» обсуждается на этапе составления предварительного соглашения.

Неотделимые условия – это все те изменения, которые владелец жилья и его родственники осуществили с целью благоустройства жилого пространства.

Под это понятие попадают перепланировки, ремонт квартиры, оборудование ее встроенной бытовой техникой и дорогой сантехникой. Стоимость жилья формируется, исходя из:

  1. площади/планировки квартиры.
  2. года постройки дома, его характеристик, цены земли, на которой он расположен;
  3. местоположения объекта (имеют значение инфраструктура, престижность района);

Благоустройство квартиры, как правило, требует значительных вложений – после проведения ремонта и оборудования бытовой техникой она увеличивается в цене. Формально это дает основания взимать с покупателя отдельную плату.

Вопрос о взимании дополнительной суммы за неотделимые улучшения жилья при оформлении сделки купли-продажи никак не регламентируется действующим законодательством.

Единственное упоминание о привнесенных улучшениях можно увидеть в , касающейся арендованного жилья.

Это означает, что стороны могут самостоятельно решить вопрос – напрямую норм закона это не нарушит.

На практике единственной целью составления договора купли-продажи неотделимых улучшений квартиры является уменьшение налогооблагаемой базы. По соглашению сторон покупатель отдельно оплачивает стоимость:

  1. его благоустройства (цена устанавливается продавцом и обсуждается с покупателем).
  2. самого жилья;

Итоговая сумма равна реальной стоимости объекта. Выгода для продавца очевидна – налог (13%) ему придется заплатить только со стоимости жилья.

Вторую часть выплат он получит от покупателя в качестве компенсации сделанных ранее затрат (документ не прилагается к договору купли-продажи, соответственно, налог не взимается). Мнение экспертаСемен ФроловЮрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.Налог продавец платит только за (в оговоренных законом случаях – меньше 3 лет).

Эта норма приведена в . Если реализуемая квартира была куплена свыше 5 лет назад или она продана дешевле, чем была ранее приобретена (т.е. фактическая прибыль отсутствует), то никакого смысла в отдельном оформлении договоров на жилье и на улучшения нет. Если стороны пришли к согласию, то разрабатывается предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором прописываются все имеющиеся улучшения и их стоимость.

Оформление основного договора в абсолютном большинстве случаев поручается нотариусу, поскольку любые неточности в составлении документа приводят к очень серьезным проблемам (потере жилья или денег за него). Специалисту предоставляется акт о стоимости недвижимости, составленный независимой оценочной компанией.

Указанная там сумма прописывается в документе.

Договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры стороны составляют отдельно.

В документе числами и прописью указывается стоимость.

Также там приводятся все данные о сторонах сделки, объекте продажи, оговаривается способ передачи денег (наличными, безналичный расчет, через банковскую ячейку).
При составлении налоговой декларации продавец подает в налоговую инспекцию копии:

  1. договора купли-продажи квартиры (второе соглашение, составленное по соглашению сторон, не предоставляется, поскольку формально выплаченная продавцу сумма компенсирует сделанные ранее вложения);
  2. документов о получении денег за жилье (не за улучшения).

Также он подает заявление на налоговый вычет (государство предоставляет возможность уменьшить налогооблагаемую базу).

Налоговая декларация составляется даже в том случае, если продавец фактически не получает дохода от сделки.

Такое может произойти, если сумма продажи после вычета 1 млн. руб. (именно такой размер налогового вычета предоставляется государством) будет меньше или равна «0» (именно для этих целей и разработана схема продажи «улучшений»). По 1 экземпляру договора о купле-продаже улучшений остается у продавца и покупателя.

По 1 экземпляру договора о купле-продаже улучшений остается у продавца и покупателя. Подтверждением получения денег , написанная от руки синей ручкой (в случае возникновения разногласий почерковедческая экспертиза подтвердит факт написания расписки продавцом – одной лишь подписи для идентификации личности недостаточно).

Документ не заверяется у нотариуса, тем не менее, он будет признан судом в случае, если покупателю придется отстаивать свои права при оспаривании сделки. Мнение экспертаСемен ФроловЮрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.Формально оплата улучшений, сделанных силами продавца (его родственников), не приводит к обогащению.

Это дает шанс на законных основаниях уменьшить налогооблагаемую базу. На практике это очень спорный вопрос. В большинстве случаев продавец просто указывает сумму – подтверждать документально все затраты на обустройство квартиры никто не стремится.

Это дает основания представителям налоговых органов применять к продавцу штрафные санкции.

Отменить их удастся только через суд и при условии, что все документы были составлены правильно – еще на этапе их разработки стоит обратиться к юристу для консультации.

  1. Другой важный нюанс – налоговый вычет. Приобретая жилье, можно компенсировать некоторую часть своих трат. Для этого нужно иметь российское гражданство, проживать на территории страны не менее полугода за последние 12 месяцев, быть плательщиком НДФЛ (налоги платятся не только с заработной платы, но и с других видов дохода – например, со сдачи жилья в аренду). Квартира не должна быть приобретена у родственников, либо на бюджетные средства.
  2. Покупатели также не застрахованы от рисков. Если продавец, либо его наследники (как вариант, супруг/супруга) решат вернуть проданную квартиру и требования будут удовлетворены, то суд обяжет вернуть только сумму, прописанную в основном договоре. Вопрос с доплатой потребует дополнительного внимания – любые неточности в оформлении договора и расписки приведут к потере значительной суммы.

Мнение экспертаДмитрий НосиковЮрист.

Специализация семейное, жилищное право.Суть заключается в уменьшении налоговой базы – государство возвращает налогоплательщику часть уплаченного в казну государства НДФЛ.

Максимальный размер налогового вычета при приобретении жилья – 2 млн.

руб. Налоговая база уменьшается на 13% от этой суммы (260 тыс. руб.). Если при оформлении сделки в договоре будет указана не реальная стоимость квартиры, а сумма меньше 2 млн., то полностью использовать предоставленную государством льготу не получится. Например, если квартира продана за 1 млн.

руб., то удастся вернуть только 130 тыс. руб. (в данном случае в расчет берутся реальные затраты). Как правило, платить за так называемые «улучшения» приходится едва ли не половину стоимости жилья.

Это – один из доводов против оформления дополнительного договора.

  1. Если покупатель по каким-либо причинам заинтересован в приобретении конкретной квартиры, то с потерей части налогового вычета можно смириться. Оставшейся частью можно воспользоваться при покупке другого объекта недвижимости, оплате обучения или лечения. С 1 января 2014 года вступили в силу изменения, согласно которым остаток вычета не аннулируется, а переносится на другие траты. До этого времени использовать остаток не представлялось возможным.
  2. Следующий важный момент касается непосредственно самих «неотделимых улучшений». Прежде чем соглашаться на условия продавца и лишать себя права на часть налогового вычета (если прописанная в основном договоре сумма будет меньше 2 млн. руб.), стоит убедиться, что «улучшения» представляют интерес и не придется затем тратиться на ремонт, приобретение новой бытовой техники и сантехники. Это сделает заключаемую сделку еще более невыгодной для покупателя.

При приобретении жилья с перепланировкой, нужно обязательно узнать, . Часто владельцы квартиры выполняют перепланировку без каких-либо согласований в БТИ.

После этого узаконить ее можно только через суд.

Если же внесенные изменения противоречат нормам (например, они затронули несущие стены), то суд обяжет вернуть квартиру в исходный вид.

Это сопряжено с серьезными тратами. Почитайте нашу статью ««. Подведем итоги:

  1. Неотделимые улучшения — это изменения жилья, которые направлены на его улучшение (бытовая техника, ремонт, перепланировка).
  2. Риски для покупателя — признание сделки недействительной, потеря денег, возвращение жилья собственнику.
  3. Выгода для продавца — отсутствие НДФЛ.
  4. Альтернативный вариант — подписание обычного договора купли-продажи.
  5. Продавец и покупатель могут заключить основной договор купли-продажи, а в дополнение к нему ДКП неотделимых улучшений.
  6. Прежде чем подписывать ДКП неотделимых улучшений, нужно проверить, а есть ли они?

Продажа «улучшений» отдельно от квартиры хоть напрямую и не противоречит законодательству, но является достаточно спорным моментом.

Все «улучшения» являются неотъемлемой частью недвижимости и, согласно и , их нельзя считать объектом гражданских прав. При неблагоприятном стечении обстоятельств сделка может быть признана через суд не соответствующей закону, притворной, кабальной (, , ).

Стоит ли заключать договор купли-продажи неотделимых улучшений? Как правильно составить документ и исключить все риски? Юристы сайта дадут ответы на интересующие вопросы.

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует. Ваш вопрос *

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут. Ваше имя Номер телефона *

Ваш город (регион) *

Спасибо, Саша!

Ваша заявка принята Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

(2 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Автор статьиПравовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.Рейтинг автораНаписано статей610 Просмотров 723 Просмотров 240 Просмотров 428

> > > ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ДОМА К ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ДОМА город Москва ________________________ 2016 годаМы, гр________ РФ фио, 00.00.

0000 года рождения,______________________, пол ____________, паспорт 00 00 000000, выдан _________________, 00.00.0000 года, код подразделения 000-000, зарегистрирован по адресу: ________________________, дом хх, кв. хх именуемый далее ПРОДАВЕЦ, с одной стороны,и гр___________РФ фио, 00.00.0000 года рождения, место рождения _______________, пол ____________, паспорт 00 00 000000, выдан ____________________________, хх.хх.0000 года, код подразделения 000-000, зарегистрирован по адресу:___________________, д. 0, корп. 0 кв. 0, именуемая далее ПОКУПАТЕЛЬ, с другой стороны, действуя добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти, заключили настоящее дополнительное соглашение к договору купли — продажи квартиры расположенной по адресу: _______________.

00, корп. х, кв. хх (далее по тексту квартира) в простой письменной форме о нижеследующем:За время эксплуатации квартиры продавцом произведены неотделимые улучшении, я которые существенно увеличили стоимость квартиры.

Стоимость данных улучшений стороны по обоюдному согласию оценивают в 5 000 000 (пять миллионов) рублей.Обозначенная сумма передается покупателем продавцу путем закладывания в банковскую ячейку вместе с денежными средствами, составляющими стоимость квартиры.В случае расторжения настоящего договора или признания его недействительным в судебном порядке по обстоятельствам, возникшим до его заключения, по вине или инициативе продавца, а так же третьих лиц, продавец обязуется возместить покупателю денежные средства являющиеся предметом настоящего соглашения в полном размере.

ПОДПИСИ СТОРОН:ПРОДАВЕЦ:_________________________________________________________________________ПОКУПАТЕЛЬ:__________________________________________________________________________По всем юридическим вопросам обращайтесь к квалифицированным юристам по тел.

– 8 (919) 722-05-32 Юридическая помощь — качественные услуги за разумную цену.Абонентское обслуживание физических и юридических лиц. ДОПОЛНИТЕДЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ О СМЕНЕ ГЕНЕРАЛЬНОГО ДИРЕКТОРА ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ В СВЯЗИ СО СМНЕНОЙ ГЕНЕРАЛЬНОГО ДИРЕКТОРА ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ В СВЯЗИ СО СМЕНОЙ РУКОВОДИТЕЛЯ ОРГАНИЗАЦИИ ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ В СВЯЗИ СО СМЕНОЙ НАЗВАНИЯ ОРГАНИЗАЦИИ ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАЖЕНИЕ ОБ ИЗМЕНЕНИИ СРОКА ДОГОВОРА ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ В СВЯЗИ С ИЗМЕНЕНИЕМ СРОКА ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ В СВЯЗИ С ИЗМЕНЕНИЕМ ЮРИДИЧЕСКОГО АДРЕСА ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ О СМЕНЕ АДРЕСА ОРГАНИЗАЦИИ ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ ОБ ИЗМЕНЕНИИ ЦЕНЫ ДОГОВОРА ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ ОБ ИЗМЕНЕНИИ СТОИМОСТИ РАБОТ (УСЛУГ) ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ О ЗАЛОГЕ ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ ПОСТАВКИ ТАВАРА ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К АГЕНТСКОМУ ДОГОВОРУ « Назад 1 Поделиться в социальных сетях:

Решение № 2-7275/2015 2-7275/2015~М-5309/2015 М-5309/2015 от 2 июня 2015 г.

по делу № 2-7275/2015

— Гражданское Суть спора: Прочие исковые дела Подлинник данного документа подшит в гражданском деле №2-7275/2015, хранящемся в Набережночелнинском городском суде РТ.дело № 2-7275/2015Р Е Ш Е Н И Еименем Российской Федерации02 июня 2015 года г.

Набережные Челны РТ Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Г.Р. Гафаровой, при секретаре Л.И.

Низамовой,с участием представителя истца .,представителей ответчика .,рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску . Салиховой к . Аитову о признании дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры незаключенным и взыскании денежных средств,У С Т А Н О В И Л:Р.Н. Салихова обратилась в суд с иском к Ф.Х.

Аитову о признании дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры незаключенным, взыскании денежных средств в размере .

рублей и расходов по оплате государственной пошлины в размере 28 872 рубля, указывая, что . между Р.Н. Салиховой и Ф.Х. Аитовым был заключен договор купли-продажи квартиры (объект незавершенного строительства), общей площадью .

кв.м., кадастровый № . расположенной по адресу: ., стоимостью . рублей. Оплата истцом произведена в полном объеме до подписания договора, после чего был подписан акт приема передачи квартиры.

Далее, между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи, по условиям которого ответчик передает квартиру с неотделимыми улучшениями и оценивает их в . рублей. Истец, введенная в заблуждение о наличии неотделимых улучшений, оплатила ответчику вышеуказанную сумму.

Однако в договоре не обозначен предмет, а именно, что конкретно подразумевается под неотделимыми улучшениями. При осмотре квартиры выяснилось, что какие-либо неотделимые улучшения отсутствуют.

Исходя из изложенного полагает, что дополнительное соглашение к договору купли-продажи сторонами не заключено, поскольку не достигнуто соглашение по существенному условию, предмету. Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме. Представители ответчика в судебном заседании иск не признали, указав, что сами неотделимые улучшения были переданы вместе с квартирой, главная цель дополнительного соглашения – изменение условия о цене, так как первоначальное условие договора о цене квартиры .

рублей было в два раза ниже рыночной. По своей правовой природе дополнительное соглашение является соглашением сторон об изменении условия о цене и приведении в соответствии с рыночной ценой на аналогичные объекты, которая составляет более 9 миллионов рублей. К дополнительному соглашению по договору не применимы нормы Гражданского кодекса РФ о договоре.

Если основной договор содержит надлежащим образом определенные существенные условия, повторное их описание в дополнительном соглашении не требуется. Неотделимые улучшения не могут существовать отдельно от объекта недвижимости, их передача отдельно от объекта недвижимости невозможна.

Приняв объект недвижимости, истица приняла его неотделимые улучшения, дополнительного принятия неотделимых улучшений не требуется.

До подписания дополнительного соглашения истец произвела осмотр квартиры, знала о состоянии квартиры. На время приемки квартиры у истца должно было состояться мнение о неотделимых улучшениях. Сделка по купле-продаже квартиры оформлена путем подписания двух документов в виде договора купли-продажи и дополнительного соглашения по просьбе супруга истицы.

Просят отказать в удовлетворении исковых требований.Выслушав в судебном заседании представителей сторон, и изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.В соответствии с подпунктами 1 и 4 статьи , пункта 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.Согласно статье Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.В силу статьи Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).Согласно статье Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.Статьей Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.Из материалов дела усматривается, что .

между Ф.Х. Аитовым и Р.Н. Салиховой заключен договор купли-продажи квартиры (объект незавершенного строительства), в соответствии с которым Ф.Х. Аитов передал в собственность Р.Н.

Салиховой, а Р.Н. Салихова приняла и оплатила квартиру (объект незавершенного строительства), назначение: нежилое, общая площадь . этаж 3, кадастровый ., находящуюся по адресу: ., стоимостью .

рублей (л.д.6). Из показаний сторон в судебном заседании установлено, что в настоящее время объекту недвижимости присвоен почтовый адрес: РТ, .В тот же день, .

между Ф.Х. Аитовым и Р.Н. Салиховой подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры от ., по которому Р.Н. Салихова обязалась оплатить неотделимые улучшения в квартире, расположенной по адресу: .

(л.д.9). Улучшения оцениваются в .

рублей. Пунктом 4.1.2 дополнительного соглашения предусмотрено, что в день подписания дополнительного соглашения продавец обязуется передать покупателю квартиру с неотделимыми улучшениями.

Актом приема-передачи квартиры (объект незавершенного строительства) от .

Р.Н. Салихова во исполнение договора купли-продажи квартиры приняла в собственность квартиру в надлежащем состоянии, отвечающим санитарным и техническим нормам, требованиям позволяющем эксплуатацию согласно назначению. Р.Н. Салихова претензий по состоянию квартиры не имеет (л.д.8).

., действующий от имени Ф.Х. Аитова, написал две расписки: о получении от Р.Н.

Салиховой денежных средств в сумме . рублей в качестве оплаты за квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу, в соответствии с договором купли-продажи квартиры от ., о получении от Р.Н. Салиховой денежных средств в сумме .

рублей за неотделимые улучшения квартиры в соответствии с дополнительным соглашением к договору купли-продажи от .

(л.д.7,10). Оплата по договору и дополнительному соглашению произведена в полном объеме, на общую сумму . рублей. . Р.Н. Салиховой выдано свидетельство о государственной регистрации права, в соответствии с которым она является собственником квартиры (объект незавершенного строительства), назначение: нежилое, общей площадью . кв.м., расположенной по адресу: .

(л.д.11). В поддержание позиции по иску представитель истца ссылается на то, что .

между сторонами были совершены две самостоятельные сделки, с различной правовой природой и правовым регулированием. Первая сделка была оформлена как договор купли-продажи объекта незавершенного строительства по адресу ., зарегистрированный в установленном законом порядке за № ., правовой природой данной сделки является передача индивидуально-определенного объекта недвижимости.

Правовая природа второй сделки, оформленной в виде дополнительного соглашения к договору купли-продажи, определяется как передача ответчиком в собственность истца движимого имущества, именуемого как улучшения. По мнению представителя истца, к правоотношениям, возникшим из второй сделки, подлежат применению положения параграфа 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истец оплатил ответчику .

рублей за некое движимое имущество, отделение которого невозможно без вреда для недвижимого имущества. Отсутствие наименования и количества вещей, составляющих улучшения, влечет признание дополнительного соглашения не заключенным.

Кроме того, отсутствие доказательств государственной регистрации указанного дополнительного соглашения при наличии соответствующей регистрации основного договора по смыслам положений статьи Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием полагать, что оно не имеет правовую природу дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры. Полагает, что неотделимые улучшения могут существовать как объекты гражданских прав, отношения по передаче которых аналогичны купле-продаже товара.По смыслу правовых норм и сложившихся в гражданском обороте обычаев дополнительное соглашение — это документ, заключаемый в развитие (дополнение, изменение либо расторжение) отношений, вытекающих из основного договора, соответственно, он не может иметь предмет, отличный от основного договора.

В противном случае имело бы место быть заключение иного договора, с присущими ему существенными условиями, в том числе и с иным предметом.

Из буквального толкования значения условий данных документов усматривается, что оспариваемый документ составлен именно как дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости от . Договор купли-продажи недвижимости заключен в предусмотренной законом форме, содержит все существенные условия, присущие данному виду договоров.

Дополнительное соглашение также содержит все необходимые сведения, которые позволяют отнести его к основному договору.

Ссылка представителя истца на отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи, не подтверждает наличие самостоятельного предмета, а лишь свидетельствует о несоблюдении требований статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.Суд считает ошибочной позицию истца о наличии двух сделок с разными предметами. Из исследованных материалов дела однозначно усматривается совершение сторонами одной сделки – по купле-продаже вышеуказанной квартиры (объекта незавершенного строительства).

По своему смыслу понятие «неотделимые улучшения в квартиру» означает невозможность их отделения без вреда для недвижимого имущества и, соответственно, невозможность их передачи как отдельного объекта гражданских прав. В данном случае неотделимые улучшения в квартиру входят в состав объекта, переданного по договору купли-продажи от ., их нельзя рассматривать как некое движимое имущество.

Указанное следует и из буквального значения слов и выражений дополнительного соглашения к договору купли-продажи от .

Согласно пункту 4.1.2 продавец обязался передать квартиру с неотделимыми улучшениями в день подписания дополнительного соглашения. В данном документе указано, что стороны оценивают улучшения в размере .

рублей. Таким образом, из текста документов, согласованных сторонами, усматривается наличие улучшений на момент подписания договора, дополнительного соглашения к нему и акта приема-передачи квартиры, в котором истица указала на отсутствие претензий по квартире.Пунктом 4.2.2 дополнительного соглашения определена обязанность покупателя принять от продавца приобретаемую квартиру во владение после фактического получения с подписанием акта приема- передачи. Таким образом, вопреки доводам представителя истца, из содержания данного документа не усматривается необходимость составления отдельного акта приема-передачи неотделимых улучшений. Кроме того, представитель истца в судебном заседании пояснил, что под «неотделимыми улучшениями» подразумевалось производство ремонта в квартире.

Между тем, пунктом 7 договора купли-продажи от .

установлено, что покупатель за свой счет осуществляет ремонт и эксплуатацию квартиры (объекта незавершенного строительства). Сведений об изменении данного пункта договора материалы дела не содержат.До подписания документов, передачи денежных средств покупателем был произведен осмотр объекта купли-продажи. Суд считает, что при должной осмотрительности истец не могла не заметить отсутствие неотделимых улучшений, оцененных в размере .

рублей. В связи с чем, доводы стороны истца о введении Р.Н. Салиховой в момент осмотра в заблуждение, отклоняются как неубедительные и несостоятельные.Обязанность истца по оплате неотделимых улучшений в квартиру, являющейся предметом договора купли-продажи, трактуемая стороной истца как определение предмета самостоятельной сделки по передаче движимого имущества – неотделимых улучшений, суд расценивает как форму изменения цены договора купли-продажи объекта недвижимости от .Согласно отчету № ., подготовленному ООО .» по заказу Ф.Х.Аитова, рыночная стоимость трехкомнатной квартиры, общей площадью .

кв. метров, расположенной по адресу: РТ, ., составляет .

рублей (л.д.44-79).Оснований не доверять данному отчету у суда не имеется, поскольку отчет подготовлен оценщиком, имеющим соответствующее образование, опыт работы в сфере оценочной деятельности. Отчет содержит подробный анализ рынка недвижимости, факторов и характеристик, относящихся к объекту оценки, сведения о районе как о районе с высоким уровнем спроса на жилую недвижимость, с хорошей транспортной доступностью. При подготовке отчета использовались доходный, сравнительный и затратные методы с учетом корректировки на условия предложения, месторасположение, этажность, конструктивные материалы, площадь, физическое состояние (отделка).

Согласно приведенным в отчете сведениям стоимость 1 кв.

метра квартиры с черновой отделкой в доме, в котором располагается квартира истца, составляет от 76 033 рублей до 85 000 рублей.Таким образом, цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, не соответствует действительной рыночной стоимости жилья. Фактически дополнительное соглашение к договору купли-продажи явилось документом по согласованию цены сделки и приведению её в соответствие с рыночной стоимостью вышеназванной квартиры.

Оспариваемый документ не является самостоятельным договором с иным самостоятельным предметом. Напротив, он полностью соотнесен с договором купли-продажи, который на отсутствие согласования предмета стороной истца не оспаривается.Согласно нормам материального и процессуального права действия сторон следки предполагаются добросовестными, если не установлено и не доказано иное. Вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета подлежит обсуждению до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.

По общему правилу исполнение стороной обязательств по договору, выраженное в той или иной форме, подтверждает тот факт, что у стороны не возникает сомнений относительно наличия самого договора, а значит, и наличия предмета исполняемого обязательства.

В настоящем споре последующее поведение истца, который, исполнив свои обязательства по возмездной сделке, обозначенные в договоре купли-продажи и дополнительном соглашении, в период с . до подачи иска в суд какие-либо требования к ответчику не предъявлял, также свидетельствует о согласовании сторонами всех условий по договору и дополнительному соглашению к нему.При изложенных обстоятельствах, с учетом анализа оспариваемых документов, исходя из их текста, из последующего поведения сторон договора, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Истец, приняв от ответной стороны полное исполнение по договору и дополнительному соглашению, подтвердив их действие путем подписания акта приема передачи квартиры, в течение длительного времени, не имея претензий по квартире, не вправе требовать признать это дополнительное соглашение к договору купли-продажи незаключенным ввиду отсутствия предмета. Более того, с учетом конкретных обстоятельств по делу данное обстоятельство противоречит принципу добросовестности сторон.Руководствуясь статьями — Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судРЕШИЛ:в удовлетворении иска .

Салиховой к . Аитову о признании дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры незаключенным и взыскании денежных средств отказать.Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение 1 (одного) месяца со дня принятия в окончательной форме через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан.Судья подпись Г.Р. ГафароваКопия верна.Судья Г.Р. ГафароваСекретарь судаРешение в законную силу не вступило.

Судья Г.Р. ГафароваНабережночелнинский городской суд (Республика Татарстан ) Гафарова Г.Р. (судья) Судебная практика по применению нормы ст.

432 ГК РФСудебная практика по применению нормы ст. 454 ГК РФ

Чудесное предложение: подготовить договор купли-продажи неотделимых улучшений объекта недвижимости

Сегодня, 12.09.2017 г., ко мне поступило предложение подготовить договор купли-продажи неотделимых улучшений объекта недвижимости.Суть дела.

Имеется некая квартира (жилая недвижимость), у которой два собственника: у одного 1/3 доли в праве общей долевой собственности, у второго — 2/3 доли соответственно.Собственник 1/3 доли продаёт свою долю собственнику 2/3 доли.Вздумалось продавцу сэкономить на налоге.

Вполне естественно ничего лучшего он не придумал, как занизить цену договора. Покупатель вроде бы согласился, но потребовал хоть какую-то «бумажку» на разницу между фактической ценой, которая будет уплачена продавцу, и ценой, указанной в договоре.

Стороны порешили, что такой «бумажкой» может быть некий «договор купли-продажи неотделимых улучшений». Ко мне и обратились за помощью подготовить такой договор.Я опешил.

Но, думаю, ладно, может чего-то недопонимаю. Кинулся рыскать на просторах Интернета. И ничего, кроме того, что некие ловкачи каким-то невероятным способом пытаются снизить своё налоговое бремя, не нашёл.Поняв, что ко мне обратились за неким магическим действием, выполнить которое я не способен в силу отсутствия у меня соответствующей квалификации в области метафизических наук, я отказался стряпать такого рода договор.Выношу на обсуждение публики сам факт того, что существует некая практика по созданию

«договоров купли-продажи неотделимых улучшений объектов недвижимости»

.У меня лично возникли следующие вопросы:1.

Каким образом можно продать отдельно от объекта недвижимости улучшения, которые от него неотделимы ? То есть, квартиру мы продаём отдельно, а ремонт в квартире (дорогой кафель на стенах, дорогие стеклопакеты, врезанные в стены медные трубы, медную проводку и т. п.) продаём отдельно от самой квартиры ?

Это что за самостоятельный такой объект гражданских прав — неотделимые улучшения ?2. Как я понял,

«договор купли-продажи неотделимых улучшений объекта недвижимости»

не представляется в Росреестр вместе с договором купли-продажи самого объекта недвижимости для регистрации перехода права собственности.

То есть, в регистрационном деле в Росреестре такой «договор» отсутствует. Но деньги по нему уплачены. Сам объект недвижимости продан значительно дешевле той суммы, которую за него уплатил покупатель.

Ведь покупатель за недвижимость уплатил, скажем 100 р., а ещё 100 р. уплатил уже непонятно за что (за некие улучшения).

Не имеет ли права покупатель, уплативший продавцу 200 р. (100 р. — за недвижимость и 100 р.

— за «улучшения»), потребовать применения последствий ничтожности сделки (договора купли-продажи неотделимых улучшений) и возврата 100 р. А продавцу в этом случае ничего не полагается, ведь не существует же отельно от объекта недвижимости неких «неотделимых улучшений».

Продавец продал объект недвижимости за 100 р. Соответствующий договор прошёл проверку специалистами Росреестра, имеется в регистрационном деле. Что думает почтенная публика о

«договоре купли-продажи неотделимых улучшений объекта недвижимости»

?

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+