Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Как оформить договор купли продажи доли квартиры между двумя собственниками

Как оформить договор купли продажи доли квартиры между двумя собственниками

Как оформить договор купли продажи доли квартиры между двумя собственниками

Как оформить договор купли-продажи доли в квартире?

Договор купли-продажи доли в квартире имеет некоторые особенности, которые необходимо учитывать при совершении сделки. Если жилье находится в долевой собственности нескольких владельцев, это не может ни каким образом ущемлять прав остальных собственников по распоряжению своими частями недвижимости. Законодательство дает возможность отчуждать и приобретать доли жилых помещений, когда соблюдаются устанавливаемые им условия.

У владельца есть право на реализацию только той части жилого имущества, которое ему принадлежит. Но при этом остальные совладельцы вправе её выкупить первыми. Вначале потребуется направить письменное уведомление остальным претендентам. В нем изложить предложение о выкупе принадлежащей доли по конкретно установленной цене и условиях сделки.
В нем изложить предложение о выкупе принадлежащей доли по конкретно установленной цене и условиях сделки. Ответ должен поступить в срок не более одного месяца.

Если он не был направлен, то собственник может в законном порядке реализовать недвижимость по цене, не ниже той, что была указана в уведомлении.

Право преимущественной покупки не дает возможность остальным дольщикам запрещать продажу части квартиры, а лишь её приобретение в первоочередном порядке.

Если такое право было нарушено и доля в жилом помещении была выставлена на продажу до окончания месячного срока, то оно может быть восстановлено в судебном порядке.

Суд может передать правомочия и обязанности покупателя, выкупившего эту часть квартиры незаконно, на владельцев, чьи интересы не были соблюдены.

Сделать это можно из общего имущества только тогда, когда такая процедура не наносит ущерба совместному владению.

На практике возникают сложности, ведь в жилье сложно разделить места, предназначенные для общего пользования, включая кухонные помещения, коридор, санузел и т.д. Конечно, теоретически это допустимо, если сделать отдельный вход в жилое пространство для каждого собственника его части. При этом проще выплатить денежную компенсацию дольщику, стремящемуся к отделению, другими участниками процесса.

При этом проще выплатить денежную компенсацию дольщику, стремящемуся к отделению, другими участниками процесса.

Владелец, продавший свою часть квартиры теряет правомочия на общее использование объекта.

В ситуации, когда сособственники не могут найти взаимопонимание и прийти к консенсусу, дело может разрешаться в районном суде по месту жительства. Соответствующее заявление должно содержать сведения о:

  • Документах, прикладываемых к иску.
  • Данных о результатах досудебных разбирательств;
  • Реквизитах паспортов сторон спора;
  • Основаниях выставления требований;
  • Прошении о выделении доли в натуре;

Судом может быть отказано в выделе части жилого помещения по разным причинам. Наиболее распространенной из них является неделимость площади.

В процессе судья может назначить особый порядок использования объекта.

Например, предоставить каждому владельцу по комнате в квартире для проживания. Но недвижимое имущество, в этом случае, остается в юридическом статусе общей собственности.

Процедура реализации любого недвижимого объекта предполагает подготовку соответствующего договора.

Только в этом случае сделка считается законной и имеет юридическую силу. Нужно помнить о том, что сделка с другими заинтересованными лицами возможна только в случае, когда имеется отказ остальных дольщиков жилья на её совершение, даже если их место нахождения не известно.

Извещение о готовящейся операции должно быть направлено по последнему известному адресу пребывания таких субъектов. Договор имеет стандартную форму и подписывается всеми участниками процесса.

Его не нужно нотариально удостоверять.

Он сдается с необходимыми документами в территориальное подразделение Росреестра для регистрации перехода правомочий на часть жилья от одного лица к другому.

Договор должен включать сведения о:

  1. Конкретное описание реализуемой доли и самого объекта;
  2. Перечень жильцов квартиры.
  3. Паспортных данных участвующих сторон;
  4. Стоимость продаваемого имущества;

При составлении документа необходимо учитывать его обязательные условия:

  • Обязательства продавца о том, что он не будет отчуждать объект, передавать третьим лицам и допускать ухудшения его состояния.
  • Договорные обязательства приобретают с момента подписания соглашения.
  • Гарантии продавца об отсутствии ареста, обременений и залоговых обязательств на долю.
  • Совместное решение продавца и покупателя о продаже части жилого помещения с указанием данных их паспортов, места и даты его формирования.
  • Информация о лицах, зарегистрированных на жилой площади, и их обязательствах по выписке из неё.
  • Переход прав необходимо зарегистрировать в Росреестр.
  • Условия расчета между участниками сделки.
  • Цена доли и порядок её выплаты.
  • Данные об уведомлении других дольщиков о продаже части помещений.
  • Ссылка на документ – основание возникновения права собственности на имущество.
  • Наиболее подробное описание продаваемого объекта с указанием технических и кадастровых характеристик, а также точного места расположения.
  • Правомочия и обязанности сторон.
  • Обязанности владельца имущества передать объект в надлежащем виде, без задолженностей по коммунальным платежам и в пригодном для проживания состоянии.

Неотъемлемой частью договора является акт приема-передачи доли с подписями участников сделки.

Скачать Скачать (образец) Завершающей стадией сделки считается внесение данных о передаче прав в ЕГРП.

Для проведения процедуры необходимо уплатить государственную пошлину в установленном законом размере, а также подать заявление с требуемой документацией:

  1. Договор о продаже в количестве экземпляров для каждой из сторон и для регистрирующей службы;
  2. Документы, удостоверяющие отказ иных совладельцев от приобретения части квартиры, и свидетельствующие о направлении уведомлений с предложением о покупке имущества.
  3. Заявление о регистрации перехода правомочий собственника;
  4. Удостоверения личности участников;
  5. Акт о передаче объекта;

Надо отметить, что реализация имущественной части жилья возможна лишь после получения отказа всех совладельцев такой недвижимости от её приобретения. Если же станет известно, что совладелец преднамеренно уклоняется от вручения адресуемого ему извещения, то необходимо направить предложение о покупке почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Это станет свидетельством о факте получения письма.

Помимо этого, такие действия послужат правомерности позиции продавца и соблюдении им требований действующего законодательства. Кстати, сама сделка, проводимая в целях реализации части жилого помещения, не принесет особой выгоды, так как продажа части имущества происходит по невысокой цене, чем целый объект. Покупатель же приобретает различные преимущества, связанные с оформлением некоторых видов льгот социальной направленности, прописки по адресу расположения квартиры, а также поиске места постоянной работы.

Но такая сделка должна быть правильно оформлена и зарегистрирована в соответствующей службе.

Продажа доли в квартире между родственниками

» » 8 766 просмотровСодержаниеУ собственника, владеющего долей жилого помещения, может возникнуть желание продать свою часть недвижимости близкому родственнику. В этом случае сторонам понадобится учесть некоторые особенности, характерные для сделок такого типа.

Из каких же этапов и пунктов состоит процесс продажи доли квартиры родственнику?Закон не ограничивает категорию лиц, в отношении которых собственник может реализовывать принадлежащую ему часть недвижимости. Следовательно, владелец вправе распорядиться своей долей в пользу родственника. Речь идет не только про продажу (возмездное отчуждение), но и про передачу в наследство, дарение и пр.

(безвозмездное отчуждение) – во всех этих случаях второй стороной вполне может выступить родственник собственника доли.При возмездном отчуждении доли в первую очередь понадобится учесть преимущественное право покупки. предоставляет остальным долевым сособственникам возможность приобрести продаваемую часть недвижимости еще до того момента, пока она не будет предложена 3-им лицам.Соблюдение преимущественного права покупки происходит путем написания и отправки долевым сособственникам специальных письменных уведомлений, содержащих описание существенных условий сделки.

Здесь же излагается просьба о направлении ответа (согласия на первоочередной выкуп доли или отказа от предложения).При желании ситуация может оказаться следующей:

  • Родственник, который предположительно должен выступить 2 стороной сделки, одновременно с этим является и сособственником Продавца. Это – наиболее простой, легкий и удобный вариант для обоих участников правоотношений. В этом случае Продавцу не придется составлять и направлять другим дольщикам никаких письменных извещений, т.к. преимущественное право покупки считается автоматически учтенным и соблюденным.
  • Родственник, который предположительно должен выступить 2 стороной сделки, не является сособственником Продавца. В таком случае соблюдение преимущественного права покупки доли считается обязательным условием. Продавцу понадобится направить каждому сособственнику письменное уведомление и выждать 1 месяц. За это время он может получить согласие на первоочередной выкуп доли от другого совладельца – тогда реализовать часть недвижимости потребуется именно в его пользу. Заключить договор купли-продажи с родственником уже не удастся. Возможно и другое развитие событий – Продавец либо получит от других дольщиков отказы от использования преимущественного права покупки, либо столкнется с их абсолютным молчанием (что на законодательном уровне приравнивается к отказу). Тогда Продавцу будет дан «зеленый свет» на проведение сделки с 3-ими лицами, куда в данном случае относится и его родственник.

Собственник может не только продать долю в праве общей собственности на квартиру, но и подарить ее или передать в наследство.

Данные сделки качественно отличаются друг от друга, поэтому владельцу будет полезно узнать об их очевидных преимуществах и возможных недостатках:Тип сделкиОписаниеПродажа доли

  1. Объект недвижимости отчуждается на возмездной основе, т.е. с получением материальной выгоды.
  2. Имущественный вычет не предоставляется. Продавец обязан уплатить НДФЛ.
  3. Стороны сделки вправе включить в текст договора широкий перечень взаимных прав и обязанностей.
  4. Владелец доли официально сменяется только после того, как договор купли-продажи регистрируется в Росреестре.
  5. В большинстве случаев необходимо письменное оповещение сособственников (соблюдение преимущественного права покупки).
  6. Требует составления нотариально заверенного договора купли-продажи доли.

Дарение доли

  1. Основные права и обязанности сторон – это передача доли (Даритель) и принятие доли (Одаряемый).
  2. Письменное оповещение сособственников не требуется. Исключение составляет только такая ситуация, когда супруги владеют квартирой как совместно нажитой собственностью. Письменное согласие от мужа/жены понадобится заверить в кабинете нотариуса.
  3. Одаряемый становится владельцем доли в момент фактической передачи права собственности.
  4. Требует составления нотариально заверенного договора дарения доли.
  5. Возможность оформить сделку по льготному режиму налогообложения.

    Так, Одаряемому не нужно уплачивать НДФЛ, если Дарителем выступает член его семьи или близкий родственник (супруг, родитель, родной или усыновленный ребенок, дедушка, бабушка, внук, полнородный или неполнородный брат/сестра).

  6. Объект недвижимости отчуждается на безвозмездной основе.
  7. Дарителем не может выступить малолетнее (до 14 лет)/недееспособное/ограниченно дееспособное лицо.

Завещание доли

  1. Требует составления нотариально заверенного завещательного акта.
  2. Объект недвижимости передается на безвозмездной основе.
  3. Наследник становится владельцем доли со дня открытия наследства, т.е. с момента смерти Наследодателя ().
  4. Наследник должен оплатить косвенный налог – государственную пошлину. Ее сумма может составлять либо 0,3% от общей стоимости квартиры, но не более 100 000 рублей (для близких родственников 1 и 2 очередности), либо 0,6% от общей стоимости квартиры, но не более 1 000 000 рублей (для всех остальных наследников).
  5. Права и обязанности имеет только Наследник, принимающий т.н.

    «наследственную массу».

В каждом отдельно взятом случае собственник сам решает, в какой именно форме ему следует передать право собственности на долю. Здесь важность будут иметь и сопутствующие сделке обстоятельства, и отношения между родственниками, и их материальное положение, и многое другое.

Например, вариант с дарением не всегда подходит сторонам: во-первых, родство понадобится подтверждать документально справками и свидетельствами, а, во-вторых, абсолютное отсутствие финансовой составляющей может не устроить нынешнего собственника доли.С передачей и получением доли в наследство тоже могут возникнуть определенные трудности. Наследственное дело открывается только спустя время после смерти Наследодателя, т.к. требуется согласование всех юридических нюансов, соблюдение нотариального регламента и пр.

Этот процесс способен затянуться на срок до 6 месяцев. Без новый владелец сможет лишь пользоваться, но не распоряжаться принятым имуществом.Кроме того, принятие наследства может сопровождаться конфликтами, спорами и даже судебными тяжбами с другими претендентами на имущество покойного. Именно поэтому продажа доли при жизни обоих родственников зачастую представляется им наиболее оптимальным вариантом.После того, как Продавец учтет преимущественное право покупки в отношении своих содольщиков, ему понадобится перейти к непосредственному оформлению сделки с близким человеком (т.е.

Покупателем).Основной документ, подтверждающий действительность и законность процедуры отчуждения, – это . Данное соглашение требует обязательного нотариального заявления. Размер нотариального тарифа будет зависеть от степени родства между участниками сделки.

Сумма окажется меньше, если за услугой обратятся супруги, дети и их родители (биологические и приемные), полнородные и неполнородные братья и сестры, бабушки/дедушки и их внуки.Договор должен быть составлен в письменной (печатной) форме и содержать в себе следующие обязательные пункты:

  • Описание предмета договора (… доля в праве общей долевой собственности на квартиру с указанием адреса ее местонахождения, номера, метража, количества комнат).
  • Персональные данные остальных сособственников, а также лиц, прописанных или проживающих в квартире.
  • Права и обязанности сторон.
  • Место и дата заключения документа.
  • Персональные данные сторон (ФИО, даты рождения, адреса регистрации и фактического проживания, паспортные сведения, правовые роли в рамках данной сделки – кто выступает Продавцом, а кто Покупателем). Никакую информацию о родстве упоминать и вносить в текст не нужно, ведь с юридической точки зрения это не имеет значения при продаже доли.
  • Сведения о наличии/отсутствии обременений и ограничений доли.
  • Пути разрешения конфликтов и спорных моментов.
  • Реквизиты и подписи сторон.
  • Включение пунктов, за неисполнение которых может последовать наступление ответственности.
  • Цена доли (цифрами и прописью). Цена доли должна соответствовать среднерыночной цене аналогичных объектов. Родственники могут договориться о предоставлении определенных финансовых «льгот» и «послаблений», однако стоимость сделки не должна быть занижена более чем на 20%. В противном случае такое отчуждение может быть оспорено налоговыми органами.
  • Способ и порядок расчета.
  • Порядок передачи объекта.

Договор купли-продажи составляется в экземплярах по количеству сторон, участвующих в деле.

В данном случае это Продавец, Покупатель, нотариус и Росреестр, регистрирующий переход права собственности.Договор купли-продажи доли родственнику потребуется сопроводить целым комплектом материалов. Сначала они приносятся в кабинет нотариуса, а затем, уже после подписания и заверения договора, предоставляются в Росреестр. Речь идет про следующие документы:

  • Документ, подтверждающий право собственности Продавца на его долю (выписка из ЕГРН).
  • Квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей.
  • Подтверждение соблюдения преимущественного права покупки (например, письменные отказы от содольщиков).
  • Документ, на основании которого Продавец получил право собственности на долю (предыдущий договор купли-продажи, дарственная и пр.).
  • Разрешение на проведение сделки от Органов опеки и попечительства, если купля-продажа затрагивает интересы несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица.
  • Выписка из домовой книги с данными проживающих и/или прописанных в квартире лиц.
  • Нотариально заверенное согласие супруга/супруги на проведение сделки, если какая-либо сторона состоит в браке.
  • Нотариально заверенная доверенность, если от лица какого-либо участника сделки действует его представитель.
  • Согласие залогодержателя на проведение сделки, если доля находится в залоге (например, из-за приобретения по ипотечному кредиту). В этом случае в Росреестр также понадобится предоставить кредитный договор со всеми приложениями и закладную.
  • Технический план квартиры (можно получить в БТИ).
  • Передаточный акт (составляется после заключения основного договора купли-продажи и содержит информацию о текущем состоянии объекта недвижимости).
  • Паспорта Продавца и Покупателя.

После того, как весь пакет документов будет собран, Покупателю понадобится в 18-дневный срок обратиться в Росреестр или МФЦ для перерегистрации права собственности на долю.

Процедуру можно считать завершенной после того, как он получит на руки новую выписку из ЕГРН с актуализированной информацией. Это не займет более 10 дней.В качестве примера договора купли-продажи доли между родственниками можно воспользоваться нижеприведенным документом.

Согласно , запрещено проведение имущественных сделок между родителем, усыновителем, опекуном, попечителем, их супругами или близкими родственниками с одной стороны и несовершеннолетним, недееспособным, ограниченно дееспособным лицом с другой стороны.Такой запрет был введен для того, чтобы взрослые люди не имели возможности нажиться за счет имущества своих подопечных. Единственная имущественная сделка, которую можно совершить в данном случае, – передать долю в дар или безвозмездное пользование от Законного представителя к Опекаемому, но не наоборот. При этом отчуждать имущество Опекаемого в пользу сособственников или посторонних лиц можно, если на это дает разрешение ООП.В крайне редких случаях ООП может дать разрешение на проведение имущественной сделки между Законным представителем и Опекаемым, однако для этого должны иметься веские основания.

ООП временно возьмет на себя обязанности по законному представительству и попечительству несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица.После проведения сделки купли-продажи Продавцу, выручившему денежные средства, понадобится уплатить в казну налог на доходы физических лиц.

Его размер равняется 13% для резидентов РФ.
При этом от уплаты НДФЛ освобождаются такие собственники, которые владели своей долей ():

  1. более 5 лет по всем остальным основаниям, в т.ч. при покупке.
  2. более 3 лет, если часть недвижимости была получена в дар, по наследству, в ходе приватизации или по договору ренты;

Существенный недостаток отчуждения доли в пользу близкого родственника – это невозможность Продавца получить имущественный налоговый вычет в размере до 1 000 000 рублей.

Если бы Продавец имел право на получение налогового вычета, то сумма НДФЛ для него уменьшилась бы именно на это значение. Однако в говорится, что предоставление налогового вычета не распространяется на сделки, заключаемые между взаимозависимыми лицами.Перечень взаимозависимых лиц приводится в .

Так, на налоговый вычет не смогут претендовать:

  1. мать/отец Покупателя (в т.ч. усыновители);
  2. ребенок Покупателя (в т.ч. усыновленный);
  3. полнородные и неполнородные братья и сестры Покупателя.
  4. супруг/супруга Покупателя;

Признаются взаимозависимыми и опекуны (попечители) с их подопечными. Взаимозависимость может быть установлена и в других отдельно взятых случаях, если суд решит, что отношения между Продавцом и Покупателем способны оказывать влияние на условия и/или результаты сделки.Заключение имущественных сделок между близкими родственниками встречается в РФ довольно часто.

Несмотря на это, некоторые Продавцы и Покупатели до сих пор совершают ошибки при соблюдении установленного регламента.Пример. Гражданин Р. Решил реализовать принадлежащую ему ½ долю в 3-комнатной квартире в пользу своего полнородного брата, гражданина Н.

Цена доли составляла 1 500 000 рублей – именно столько в среднем стоили аналогичные объекты недвижимости на рынке.

Оба родственника были совершеннолетними и дееспособными людьми, не нуждавшимися в представительстве и защите своих интересов. Гражданин Н. не являлся сособственником своего брата и владельцем оставшейся доли, поэтому сначала Р.

понадобилось учесть преимущественное право выкупа.Для этого он направил письменное извещение своей сестре – владелице другой ½ доли в праве общей долевой собственности. Через 10 дней Р. получил от сестры письменный ответ с отказом от использования данной привилегии.Тогда братья, взявшие на себя роли Продавца и Покупателя, заключили договор купли-продажи доли. Документ был подписан сторонами в присутствии нотариуса и им же заверен.

После заключения соглашения гражданин Н.

отправился в местное отделение Росреестра, куда подал комплект документов для перерегистрации права собственности.Тем временем его брат отправился в налоговую службу, чтобы оплатить налог по форме 3-НДФЛ.

Т.к. полнородные братья признаются взаимозависимыми лицами, тот из них, кто выступает Продавцом, не может рассчитывать на получение налогового вычета.

В результате Р. пришлось заплатить полную сумму налога (13%) – 195 000 рублей. После урегулирования правовых нюансов и выдачи новой выписки из ЕГРН сделка была признана завершенной.

– непростой процесс, который сопряжен с целым комплексом юридических мероприятий. Это и написание извещений, и сбор документации, и составление договора, и уведомление заинтересованных органов.

Не знаете, с чего начать возмездное отчуждение доли в пользу близкого лица?

Обратитесь к юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на имеющиеся вопросы. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Автор статьиЭксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела.

Семейные споры. Жилищное и земельное право. Рейтинг автораНаписано статей513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Спасибо! Ваша заявка принятаОжидайте звонка специалиста в течении 5 минут Отправляя данные Вы соглашаетесь с , и 1 680 просмотров Ни законный, ни гражданский браки не дают гарантий долгой и.2 675 просмотров Сдача пустующей квартиры в наем – довольно прибыльный бизнес, особенно.1 343 просмотров Приватизировать можно не только отдельный жилой дом, квартиру или земельный.699 просмотров Долги нередко становятся основной причиной отказа от приватизации, тем самым.2 620 просмотров Приватизация квартиры – процедура бесплатная, однако только в рамках стоимости.332 просмотров Любое жилье, в том числе и приватизированное, при определенных условиях.

Договор купли-продажи доли в квартире

/ / Просмотров 643 Содержание Условия продажи долей отличаются от . Однако обе операции объединяет общий документ – договор купли-продажи.

Особого внимания заслуживает предмет сделки. Вот тут возникает путаница – многие не знают, что такое доля, в чем она измеряется, как ее определить в договоре купли-продажи?

Отсюда и ошибки юридического характера. Как правильно составить договор купли-продажи ½ доли квартиры? Попробуем разобрать форму, содержание, приложения и назначение документа.

Если у вас останутся вопросы – задавайте их юристам нашего портала. Прежде чем составлять договор купли-продажи (ДКП), нужно определить предмет сделки. Нас интересует не комната, не квартира, не дом – а доля в праве общей собственности на жилое помещение.

Ее нельзя сравнивать с физическими объектами (например, комнатой). Правообладатель имеет полное право продать долю в квартире текущим совладельцам или третьим лицам (). Особенность сделки в том, что долю нельзя увидеть, потрогать и выделить в виде комнаты (за редким исключением).

Фактически – это «идеальная» величина, которую можно отразить на бумаге (например, ¼ доля в квартире).

Впрочем, иногда продают не просто дробь, а долю в виде комнаты. Схема «покомнатного» использования квартиры оговаривается заранее – путем составления соглашения между всеми содольщиками.

Или в принудительном порядке – на основании судебного постановления (). Таким образом, владелец может продать (например, гостиная — это треть от 3-комнатной квартиры).

Мнение экспертаСемен ФроловЮрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.Совет покупателям!

Попросите продавца показать свежую выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Документ будет содержать сведения о размере доли, которую вы собираетесь приобрести.

Вместе с тем, если за долей закреплена комната, потребуйте копию соглашения всех совладельцев или копию решения суда.

Также у продавца должны быть на руках отказы всех сособственников – поскольку они имеют право первыми выкупить долю в квартире. Тем самым, вы узнаете о предмете сделки – «идеальная» или «физическая» доля в общем праве.

Участниками купли-продажи могут быть разные люди – от несовершеннолетних до группы собственников.

Рассмотрим, кто выступает на стороне продавца, а кто – приобретателем. Личность продавца играет важное значение, так как от его имени действует собственник или его представитель:

  1. один продавец – заключает договор с выбранным покупателем в рамках своей доли (остальные продавцы – аналогично). Потребуется соблюсти преимущественное право покупки () – разослать и дождаться обратных ответов;
  2. группа сособственников квартиры – если предметом сделки является не отдельная доля, а квартира целиком. Уже с 31 июля 2020 года такие сделки будут проходить без участия нотариуса (. Уведомления о продаже своей доли рассылать не нужно, достаточно выступить от лица «Продавцов» и проставить подписи под ;
  3. несовершеннолетний или недееспособный собственник – не может выступить в роли продавца, за него это делают родители или опекуны. Дети с 14 лет заключают сделки от своего имени, но с одобрения обоих родителей. Еще одно обязательное условие – согласие органа опеки и попечительства (ООП). Они проставят печать только в том случае, если ребенку будет выделена доля в другой квартире (альтернатива – перечисление денег на личный счет несовершеннолетнего в банке).

Супруг не сможет распорядиться долей, если квартира находится в совместном владении.

Сперва придется разделить имущество, т.е.

выделить долю мужа и жены. Обычно с этим помогает нотариус – у него же можно сразу заключить ДКП ½ доли в квартире настоящему или бывшему супругу. Второй стороной договора купли-продажи – покупателем – могут быть как совладельцы, так и третьи лица (не собственники).

Обязательные условия – дееспособность и платежеспособность. Особо требования не меняются даже если покупателей несколько.

Правда, придется заключать несколько ДКП – с каждым из приобретателей.

Закон оговаривает, что покупателем не может быть ребенок до 18 лет, если от имени продавца выступают его родители, опекуны, попечители или близкая родня названных лиц ().

Такие сделки запрещены и не возможны даже в случае продажи квартиры.

Намерения сторон можно сразу закрепить в предварительном договоре купли-продажи – документ, имеющий юридическую силу. Условия основной сделки фиксируются в письменном, нотариальном договоре купли-продажи ().

Желательно вносить сведения в печатный бланк, нежели вписывать их от руки.

Обязательные пункты ДКП доли в квартире:

  1. число экземпляров ДКП;
  2. права и обязанности сторон – Продавца и Покупателя;
  3. подписи сторон;
  4. «шапка» – наименование документа, дата и место, сведения о сторонах (ФИО, адрес, паспортные данные, дата рождения), установление ролей (кто – «Продавец», а кто – «Покупатель»);
  5. приложение в виде акта приема-передачи – обязательное условие;
  6. как будут разрешаться спорные моменты – на случай конфликтов;
  7. информация об отсутствии ареста, залога и прочих обременений;
  8. срок регистрации в органе Росреестра;
  9. кто несет расходы – Продавец, Покупатель или обе стороны;
  10. сведения о прописанных в квартире гражданах – отметить срок их снятия с регистрационного учёта (при необходимости);
  11. ссылка на документы – на каком основании возникло право собственности, чем подтверждается, где зарегистрировано;
  12. цена – во сколько Продавец оценивает долю в квартире (например, 1 200 000 рублей);
  13. удостоверительная подпись и печать нотариуса.
  14. описание объекта продажи (предмет) – точный адрес, площадь, размер доли, технические и кадастровые данные квартиры;
  15. сведения об остальных долях и их владельцах + подтверждения об уведомлениях и ;
  16. порядок расчетов;

Современные сделки по отчуждению долей в общей собственности . Обычная письменная форма договора не подойдет. Нужно составить ДКП именно у нотариуса.

Причем, специалист вряд ли примет «собственноручный» договор, который оформлен не им самим.

Порядок заверки договора купли-продажи:

  • Выбор и обращение в нотариальную контору.
  • Разъяснение непонятных моментов, прав и обязанностей, последствий от расторжения ДКП.
  • Проставление подписей сторон, росписи и печати нотариуса.
  • Проверка юридической чистоты сделок, при необходимости рассылка уведомлений в адрес совладельцев (впоследствии нотариус выдаст свидетельство о вручении/невручении письма).
  • Зачитывание его вслух всем присутствующим – Продавцу и Покупателю.
  • Проверка личных документов, дееспособности сторон, запрос нужных справок и выписок из органа Росреестра – все действия нотариуса.
  • Отправка электронных документов на регистрацию в ФКП «Росреестра» – новая обязанность нотариусов с 1 февраля 2020 года.
  • Оформление проекта договора купли-продажи доли в квартире.

Далее, происходит внесение изменений о переходе права собственности от Продавца к Покупателю.

Нотариус получает электронные выписки из ЕГРН и передает их участникам сделки (см.

««). И так, заключение договора купли-продажи – не последний шаг на пути к продаже части недвижимости.

Сторонам придется оформить переход права собственности в ФКП «Росреестра». Речь идет о подаче документов, указанных в положении законодательства. Список документации:

  1. доверенность – если оформление поручено представителю;
  2. паспорта – продавца и покупателя;
  3. копия договора купли-продажи доли в квартире – останется в органе регистрации;
  4. разрешение от ООП – в форме заключения с печатью.
  5. документы от продавца – о том, что он является владельцем квартирной доли;
  6. заявление о государственной регистрации права собственности – заполняет нотариус вместе с передачей документов в Росреестр;
  7. копии уведомлений/телеграмм или нотариальных свидетельств о вручении писем остальным совладельцам;
  8. ;
  9. нотариальные отказы – если никто из них не воспользовался преимущественным правом выкупа;
  10. техническая и кадастровая документация (по ситуации);
  11. дополнительно – согласие супруга (женатым/замужним собственникам);

Прилагать квитанцию об оплате госпошлины необязательно – сведения и так поступают в базу данных Росреестра ().

Обо всех нюансах позаботится нотариус.

Что касается расходов, то они в большей степени ложатся на покупателя. Именно покупатель оплачивает услуги нотариуса и госпошлину Росреестра. Но так происходит не всегда – стороны могут договориться об иных расчетах (например, поровну).

Стоимость заверки ДКП доли в квартире:

  1. госпошлина – размер составляет 0,5% от цены договора (стоимости доли). Предельное значение – 300 рублей, а максимальное – 20 000 рублей ();

Если ниже, чем ее кадастровая стоимость – нотариус обратится именно к кадастровой цене.

Для расчетов заказывают кадастровую выписку из ЕГРН, где и содержится актуальная цена на текущую дату. Сведения Росреестра обновляются каждый год.

  1. услуги правового и технического характера (УПТХ) – нотариальный тариф зависит от региона (в среднем – от 1 500 до 5 000 рублей).

Продавцу предстоит оплатить 350 рублей – тариф Росреестра за изменения в государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Налоговый сбор для покупателя – 2 000 рублей, уже за регистрацию права собственности на объект.

Не стоит забывать и о налоге на недвижимость – его размер вычисляется по ставке 13% от цены договора (суммы выплаты).

Обязательство несет продавец – как получатель дохода от сделки с жильем. Допускается уменьшение суммы налога за счет налогового вычета. Подробнее о расчетах и ставках вы можете узнать из статьи «».

Составлению договора купли-продажи уделяется пристальное внимание. Опечатки, ошибки в инициалах, некорректные сведения о праве собственности, отсутствие пункта об «уведомлении остальных собственников» – типичные нарушения и основания для отказа в регистрации. Если вы не хотите допустить ошибки, обратитесь за консультацией к нашим юристам.

Они пояснят тонкости общей долевой собственности и оценят вашу ситуацию.

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует. Ваш вопрос *

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут. Ваше имя Номер телефона *

Ваш город (регион) *

Спасибо, Саша!

Ваша заявка принята Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+