Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Как перевести жилую квартиру в коммерческое помещение с отдельным входом

Как перевести жилую квартиру в коммерческое помещение с отдельным входом

Как перевести жилую квартиру в коммерческое помещение с отдельным входом

Как перевести жилое помещение в нежилое?

doble.dphoto/DepositphotosЖелание перевести жилую квартиру в нежилой фонд нередко возникает у собственников квартир, особенно на первых этажах с окнами на улицу. И в целом, обоснованно: квартира для жизни неудобна, для продажи крайне неликвидна, и цена на нее будет невысока, да и арендаторов такое жилье не привлекает.

Зато для бизнеса подходит как нельзя лучше: цветы, парикмахерские, ремонт гаджетов, мелкие закусочные выстраиваются в очередь за помещениями на первых этажах жилых домов с отдельным входом и витриной на людную улицу. Продать или сдать такую квартиру в статусе нежилого помещения проще и выгоднее.Для этого нужно пройти три основных этапа.Необходимо подготовить полную виртуальную версию будущего предприятия: что, в каком помещении и с какой целью создается, ради чего, собственно, именно эту жилплощадь надо коммерциализировать. Архитектурный проект должен предусматривать не только внутреннюю планировку и дизайн фасада, но даже благоустройство придомовой территории (двора, улицы и т.

п.), особенно если планируется организовать отдельный вход, монтировать рекламные конструкции на фасаде.В процессе готовятся документы, подтверждающие право собственности. Также необходимо приложить выписку из домовой книги с отметкой об отсутствии зарегистрированных лиц, техпаспорт БТИ, заявление на перевод, заявление на перепланировку, проект перепланировки, разрешение Жилинспекции на нее.Результат работы архитектора-проектировщика нужно утвердить.

Причем каждую часть в соответствующей инстанции: перепланировку — с Архитектурно-планировочным управлением (в Москве — с Москомархитектурой), это минимум. А если по стене первого этажа, где в будущем планируется открыть магазин, например, проложена газовая труба, то ее смещение нужно согласовывать с газовой компанией, а заявление на обустройство отдельного входа — с местной администрацией.Потребуется общее собрание жильцов дома.

Тех, кто явиться не сможет, придется опрашивать заочно.

Для получения разрешения потребуется не менее 2/3 голосов в поддержку перевода.

Это самый сложный этап, который может растягивать всю процедуру на годы.Если по всем пунктам все пройдет гладко, собранные документы подаются на согласование в Департамент жилищной политики и Жилищной инспекции (в Москве — в Департамент городского имущества, причем до 2016 года этим занималась Москомархитектура). Администрация выдает заключение о возможности или невозможности перевода.Вся процедура редко занимает меньше года и стоит довольно недешево: деньги требуются на получение техпаспорта, подготовку архитектурного проекта, госпошлины и прочие накладные расходы.

Стоимость начинается от 500 тысяч и доходит до 2 млн рублей, если собственник обратится в подрядную организацию, осуществляющую переводы. В результате право на нежилое помещение регистрируется через МФЦ.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Как перевести квартиру в нежилой фонд, и что ожидает тех, кто ведет бизнес в жилом помещении

Анонсы 5 октября 2020 Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

21 сентября 2020 Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

24 ноября 2016 Генеральный директор ООО «Объединенная юридическая компания» специально для ГАРАНТ.РУ Если у собственника есть объект недвижимости, не используемый для собственного проживания, то, как правило, ради получения дополнительного дохода такую недвижимость можно сдать в аренду. Однако если квартира находится на первом этаже, то перед владельцем открываются куда более интересные и выгодные перспективы. Например, собственник может осуществить ее перевод в нежилой фонд и уже сдавать такой объект недвижимости в аренду под офис или какой-либо магазин.

И даже учитывая высокую стоимость перевода, следует иметь в виду, что окупаемость коммерческой недвижимости примерно в три раза выше, нежели жилой.

Прежде всего, для перевода в нежилой фонд обычной квартиры необходимо, чтобы выполнялись следующие условия: должна быть возможность организации отдельного входа, получения пожарного сертификата и санитарно-эпидемиологического заключения. Добавлю, что перевод помещения в нежилое не допускается в случае, если доступ к этому помещению невозможен без использования помещения, остающегося в жилом фонде (). Это значит, что переводимая собственность должна быть полностью изолирована от всех жилых помещений.

Кроме того, не допускается организация входа в будущее нежилое помещение через общий подъезд, под вход может быть переоборудовано либо окно, либо часть стены, выходящей на улицу.

Из этой же статьи мы видим, что переводимая в нежилой фонд квартира не должна кем-либо использоваться в качестве места постоянного проживания и ни в коем случае не должно быть зарегистрировано никаких обременений, таких как арест, ипотека, залог или коммерческий наем. Сама процедура перевода в нежилой фонд квартиры при этом достаточно непроста и не всегда завершается успешно.
Сама процедура перевода в нежилой фонд квартиры при этом достаточно непроста и не всегда завершается успешно.

Перевести квартиру в нежилой фонд в настоящее время на практике довольно сложно, несмотря на то что закон требует предоставления минимального комплекта документов.

Поэтому, приобретая квартиру для перевода в нежилой фонд, необходимо понимать, что риск отказа существует всегда.

Если перевод квартиры в нежилой фонд поручить специалистам, то услуга «под ключ» будет стоить не менее 300-400 тыс. руб., учитывая средние расценки по стране.

Обращаясь к специалистам, собственник может быть уверен, что будут собраны все необходимые документы, правильность их составления и заполнения также не будет иметь нареканий.

Специалисты самостоятельно, на основании доверенности, подают все документы, а в случае отказа госорганов в переводе, они будут в судебном порядке обжаловать такой отказ. Но, к сожалению, даже обращение к специалистам не всегда может гарантировать положительный результат, поскольку процесс перевода зависит от многих факторов – в том числе от человеческого, который непредсказуем.

Для перевода в нежилой фонд потребуется обращаться в довольно большое количество различный инстанций, чтобы собрать большой пакет документов, который в последующем будут представлены в Департамент управления имуществом, где межведомственная комиссия будет решать вопрос о разрешении перевода жилого помещения в нежилое. Прежде всего, нужно получить в БТИ экспликацию и выписку из кадастровых документов (поэтажный план). Для заказа этих документов будут необходимы документы, подтверждающие личность заявителя, правоустанавливающие документы на объект, а также БТИ некоторых регионов просит предоставить документы, на основании которых возникло право собственности (договор купли-продажи/дарения/свидетельство о праве на наследство).

После этого необходимо пригласить лицензированного архитектора, который составит проект и эскиз переустройства жилого помещения в нежилое. Полученные документы (экспликацию, выписку из кадастра, проект и эскиз переоборудования, паспорт заявителя и правоустанавливающий документ) необходимо направить в районный отдел архитектуры, где собственнику будет выдан акт согласования, необходимый для оформления перепланировки, предшествующей переводу помещения в нежилой фонд.

Необходимость согласования данного акта предусмотрено в Административном регламенте предоставления муниципальной услуги

«Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»

, издаваемого администрациями субъектов РФ. Готовый акт нужно подписать в станции СЭС, пожарной охране, организациях, которые предоставляют энергоресурсы, в коммунальных системах, а также районной администрации. Помимо этих документов так же в БТИ нужно будет заказать технический паспорт помещения с техническим планом.

В управляющей компании, или ином органе в зависимости от способа управления многоквартирным домом берется справка ДЭЗ, в которой содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, переходящей в нежилой фонд. Там же необходимо получить техническое заключение, в котором указано техническое состояние всего здание, а также отражено, что здание не находится в аварийном состоянии и не предназначено под снос. Важный момент сбора документов на перевод в нежилой фонд – это получение согласия от собственников квартир, расположенных в том же строении, где и переводимое помещение.

Иногда именно на этом этапе возникают основные сложности. Многое зависит от района расположения квартиры.

Самое сложное в переводе – соблюсти законность согласования проекта, связанную с оборудованием отдельного входа. Законодательство в обязательном порядке предполагает согласие сособственников жилого дома на оборудование такого входа ().

Добиться этого довольно сложно. Обычно в любом жилом доме найдется такой сосед, который потребует выполнения заведомо невыполнимых условий для дачи согласия на отдельный вход.

Однако есть возможность немного упростить себе задачу. Для получения такого согласия достаточно организовать очередное или внеочередное собрание собственников жилья и внести на повестку вопрос о переводе конкретного помещения из жилого фонда в нежилой. Собрание является правомерным, если на нем присутствует не менее 50% собственников жилья, а решение принятым, в случае его одобрения не менее 2/3 от количества собственников, явившихся на собрание (, ).

Если согласие все же получено, можно осуществлять переоборудование жилища, путем его перепланировки. С примерами судебных решений об оспаривании отказа о переводе, можно ознакомиться в «Энциклопедии решений.

Перевод жилого помещения в нежилое» интернет-версии системы ГАРАНТ.

Получите полный доступ на 3 дня бесплатно! Перечень указанных выше документов, носит скорее рекомендательный характер, и зачастую не регламентируется какими-либо нормативными правовыми актами. Несмотря на это, независимо от того, самостоятельно вы занимаетесь переводом помещения или при помощи специалистов, мы настоятельно рекомендуем собрать полный пакет приведенных ниже документов.

Впоследствии это поможет вам сэкономить время, силы и нервы, так как госорганы просят эти документы для своей «подстраховки», и в случае их непредоставления «высасывают из пальца» причину для отказа в перепланировке.

По завершению переоборудования должна быть приглашена жилищная комиссия для осмотра в соответствии со .

После сбора всех вышеперечисленных документов и осуществления перепланировки помещения, необходимо обратиться в Департамент управления имуществом для получения разрешения на перевод, причем в заявлении необходимо указать причину перевода недвижимости из жилого фонда в нежилой. К заявлению прикладываются документы, подтверждающие личность заявителя, все собранные документы, правоустанавливающие документы, а также учредительные документы, в случае если собственником является юридическое лицо. В течение 45 дней комиссия обязана рассмотреть поданное заявление и уведомить заявителя о своем решении.

В случае, если межведомственная комиссия при Департаменте управления имущества дала отказ без указания причины, то такой отказ считается немотивированным и может быть обжалован в суде. Деятельность и сроки рассмотрения регулируются местными постановлениями правительства. Наиболее популярными причинами отказа являются неполный пакет документов, предоставляемый заявителем, в нем может отсутствовать ряд необходимых документов, а также несоблюдение условий по подготовке помещения к переводу.
Наиболее популярными причинами отказа являются неполный пакет документов, предоставляемый заявителем, в нем может отсутствовать ряд необходимых документов, а также несоблюдение условий по подготовке помещения к переводу.

В случае отказа Департамента в переводе заявитель, считая отказ необоснованным, может обжаловать отказ в судебном порядке. В случае же, если отказ обоснованный, заявитель имеет право исправить имеющиеся замечания и подать заявление на перевод вновь.

Попытки внесения исправлений не ограничены.

Все! Согласие Департамента управления имуществом получено и можно переходить к одному из заключительных этапов перевода помещения. Для этого необходимо вновь обратиться в БТИ и подать туда заявление на определение стоимости перевода. К данному заявлению помимо собранных ранее документов необходимо приложить протокол межведомственной комиссии, полученный в ДУИ.

По поданному заявлению будет собрана комиссия отдела приватизации и управления жилищным фондом, которая примет решение о стоимости перевода и составит соответствующий протокол. Делается это все с одной единственной целью – определить разницу в стоимости жилого помещения и вновь образованного нежилого.

И в большинстве случаев стоимость нового нежилого помещения превосходит стоимость жилого.

Обусловлено это тем, что, рассчитывая эту разницу, комиссия по приватизации учитывает огромное количество параметров, начиная с состояния дома и его территориального местоположения, и заканчивая своими оценками потенциального коммерческого использования.

Немаловажную роль играет и целевое назначение переводимого помещения.

После получения протокола стоимости заявителю останется только оплатить разницу в стоимости в любом банке. Последним этапом является сдача документов в Управление Росреестра. Заявителю необходимо предоставить заявление, документ удостоверяющий личность, протоколы ДУИ и БТИ, кадастровый паспорт помещения, а также квитанцию об оплате госпошлины.

Осталось в назначенный день получить готовые документы из регистрирующего органа. Регистрация изменений осуществляется в течение 10 дней с момента подачи документов. Данная информация о сроках представлена на сайте Росреестра в открытом доступе.

В случае осуществления предпринимательской деятельности в жилом помещении без его перевода в нежилой фонд возможна ответственность, предусмотренная действующим законодательством. Жилищная инспекция может оштрафовать собственника помещения за нарушения порядка перевода жилого помещения в нежилое (, , ). Помимо этого, соседи или любые заинтересованные лица имеют право в судебном порядке добиться продажи жилого помещения с публичных торгов в том случае, если собственник нарушает правила пользования и эксплуатации помещения.

Возможно это лишь после их письменного обращения в местную администрацию, которая выдает письменное предписание об устранении нарушений использования (, ). Теги: , , Документы по теме:Читайте также: Речь идет о случаях, когда собственников более 20 и продается доля в нежилом помещении. В законопроекте Правительства Москвы предусмотрено снижение налоговых ставок для владельцев нежилой недвижимости, а также введение льгот для собственников апартаментов и гаражей.

Это коснется 61 российского региона. Отмечается, что перевод часто связан с дальнейшим использованием помещения в качестве торговых площадей, что затрагивает права и интересы других жильцов. © ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020.

Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года.

Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ. Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года. ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г.

Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, . 8-800-200-88-88 (бесплатный междугородный звонок) Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб.

3136), . Реклама на портале. Если вы заметили опечатку в тексте,выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Инструкция: как перевести жилье в нежилое помещение

4 июля 2018Перевод жилого помещения в нежилой фонд – популярный способ получения удобных площадей для ведения малого бизнеса. Такие объекты обычно используются для размещения магазинов, сервисных предприятий или офисов. Причина распространенности данной процедуры проста – построить и даже арендовать аналогичную площадь значительно дороже.

В ЖК РФ достаточно много внимания уделяется вопросу применения жилых площадей для работы ИП или профессиональной деятельности.

Например, в своей квартире человек может предоставлять услуги как репетитор или адвокат, но с соблюдением определенных условий. Они закрепляются в пунктах 2-4 статьи 17 ЖК РФ.

В квартире можно зарегистрировать организацию, но только при условии проживания ее руководителя по данному адресу. Если жилье используется нецелевым образом, то появляется риск получить штраф по статьям 7.21, 7.22 и 23.55 КоАП РФ. Для физических лиц его максимальная планка составляет 2 500 руб., для юридических лиц – 50 000 руб.Госжилинспекция имеет право прийти на место для проверки состояния жилфонда и определить, что .

Для физических лиц его максимальная планка составляет 2 500 руб., для юридических лиц – 50 000 руб.Госжилинспекция имеет право прийти на место для проверки состояния жилфонда и определить, что . Например, об этом может свидетельствовать отсутствие кухонной мебели и сантехники при наличии офисной техники. Проверки ГЖИ регламентированы письмом Минрегиона № 26084-СК/14 от 14 октября 2008 года.От собственника незаконно использующейся квартиры потребуют прекратить нарушать ЖК РФ и другие нормативные акты.

Наиболее жестким наказанием для него будет продажа жилья с публичных торгов.

Оно применяется при игнорировании законных требований местных властей. Денежные средства при этом отдаются собственнику, но с вычетом затрат, потребовавшихся для реализации процедуры судебных издержек. Далеко не всегда жилье удается перевести в разряд нежилого фонда, так как от потенциального объекта требуется соответствие целому ряду характеристик.

Они прописаны в статье 22 ЖК РФ.

Для каких жилых помещений допускается перевод в нежилой статус? Чтобы пройти эту процедуру, жилью нужно отвечать ряду требований.

1. Наличие обособленного входа с улицы.

Если такового нет, то должна присутствовать техническая возможность для его создания.

Обычно для этого увеличивается один из оконных проемов. 2. Самостоятельность помещения.

Составную часть квартиры (одну или несколько комнат) сделать нежилой нельзя. 3. Нет зарегистрированных людей. 4. Если квартира располагается выше 1-го этажа, то под ней должен быть исключительно нежилой фонд.

5. Квартира не располагается в МКД, входящем в списки по ветхости и аварийности. 6. Квартира не располагается в наемном доме социального пользования.

7. Помещение подключено ко всем основным коммуникациям. 8. Квартира не располагается в доме, представляющем историческую и культурную ценность.Перевод жилого в нежилое помещение – непростой юридический процесс, для успешного прохождения которого требуется соблюдение целого ряда условий:заявитель выступает собственником жилья;жилплощадь не находится в залоге, не взята в ипотеку и так далее, то есть полностью «чистая» с точки зрения прав собственника;перевод жилого помещения в нежилое помещение происходит только полностью, придание нового статуса части объекта недопустимо;при наличии несогласованных перепланировок их нужно заранее согласовать.Отказать в изменении статуса квартиры могут и в том случае, если заявитель собирается разместить в ней впоследствии объект, которому запрещено находиться в МКД. Вопрос с ограничением и запретом размещения некоторых объектов в многоэтажках определяется ФЗ-384 и ПП РФ № 1521 от 26 декабря 2014 года.В МКД не должны находиться:специализированные магазины химикатов, способных спровоцировать опасные загрязнения воздуха и окружающей территории;точки продажи товаров с взрыво- и пожароопасными свойствами;точки продажи автомобильных шин, масел и запчастей, а также ковровых изделий синтетического происхождения;специализированные точки продажи рыбной продукции;складские помещения;учреждения, работающие после 11 часов вечера;заведения общепита и досуга, сауны и бани площадью более 250 м2 и вмещающие больше пятидесяти человек;общественные туалеты;учреждения, предоставляющие ритуальные услуги и продающие соответствующие товары;химчистки и прачечные;кабинеты дерматовенерологов, психиатров, инфекционистов и фтизиатров;ветеринарные клиники;клинико-диагностические и зуботехнические лаборатории;помещения для длительного нахождения большого количества детей.Отказ в переводе жилого помещения в нежилое может последовать и в том случае, если заявитель собирается обустроить в многоквартирном доме отделение религиозной организации.Указанные условия работают для всех МКД независимо от их этажности.

Наиболее полно данные положения представлены в СП 54.13330.2011.Основные действия при прохождении этой процедуры – сбор документов и посещение занимающихся данными вопросами учреждений. Для упрощения и ускорения процесса мы приведем последовательность действий по переводу жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое.Стадия 1.

Сбор и подача документов в Межведомственную комиссию.Этим занимается собственник квартиры или его доверенное лицо. Ниже приведем список необходимых документов.Все это подается в Департамент управления имуществом вместе с соответствующим заявлением. Вопрос перевода жилого в нежилое помещение решается комиссией в течение 45 дней.
Вопрос перевода жилого в нежилое помещение решается комиссией в течение 45 дней.

Отказ может последовать в нескольких случаях:неполный пакет документов;ошибки в проекте перевода;несоответствие объекта по техническим или юридическим требованиям;отсутствие согласия на перевод со стороны соседей или других владельцев недвижимости.Стадия 2.

Подсчет БТИ стоимости перевода.Когда Межведомственная комиссия одобрит перевод, готовятся бумаги в отдел приватизации БТИ. Их мы приведем ниже.В БТИ подсчитывают стоимость перевода из жилого помещения в нежилое.

Она зависит от разных моментов, в том числе, состояния объекта, его расположения и удобства эксплуатации, наличия рядом других организаций.Стадия 3.

Оформление собственником прав в регистрационной палате или МФЦ.Здесь потребуется предоставить оригиналы и ксерокопии приведенных ниже бумаг.По завершении этой процедуры владелец может распоряжаться нежилой площадью по назначению. Ее можно использовать для ведения собственного бизнеса или сдачи в аренду. На нежилых площадях арендаторы зарабатывают в разы больше, чем на квартирах.Часто именно отсутствие согласия заинтересованных сторон приводит к решению об отказе перевода жилого помещения в нежилое.

В ст. 23 ЖК РФ описаны причины таких отказов, которые могут использовать властные органы.

В случае с многоквартирным домом отсутствие согласия кого-то из владельцев квартир в число необходимых обоснований не входит. Это значит, что в некоторых случаях соседи могут оставаться несогласными на изменение статуса жилища, но их мнение не будет учитываться. Разберемся детальнее в данном вопросе.При переустройстве МКД всегда проводится общедомовое собрание.

Конструктивные или планировочные изменения общей собственности должны получать единогласное одобрение.

Например, это касается желания одного из собственников расширить свое частное помещение за счет общей площади – чердака, подвала, лестничной площадки и так далее. Когда вопрос не касается общего имущества МКД, для принятия решения достаточно простого большинства голосов.Согласие собственников на перевод жилой квартиры в нежилое помещение оформляется по определенной процедуре.1.

Инициатор обращается в УК с просьбой провести голосование по изменению статуса жилья.2. Голосование может пройти на очередном собрании в качестве дополнительного вопроса. Для ускорения процедуры можно запустить внеочередное собрание.3.

Легитимность сбора голосов признается при наличии на мероприятии 50 процентов владельцев помещений в МКД.Проведение голосования – ответственность УК. Если удалось собрать необходимое число голосов, то не будет лишним заручиться личным согласием соседей. Для этого заявителю придется проводить персональные беседы.

Решительно настроенные противники перевода жилых помещений в нежилой фонд с большой вероятностью сорвут процедуру.

Их жалобы будет достаточно для отказа в изменении статуса жилья.

При наличии таких несогласных людей разрешать спорные ситуации с ними нужно до подачи документов. Здесь можно предложить компенсацию за неудобства, которые видятся противникам перевода.Источник:

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот

» » 3 548 просмотровСодержаниеВ большинстве случаев, проще продать коммерческую недвижимость и за вырученные средства (и наоборот), чем пытаться изменить их статус. Однако это не всегда приемлемо по различным причинам.

Как следствие, приходится тратить время, силы и деньги на то, чтобы сделать из, например, квартиры офис или склада – жилой дом. И это очень сложно. Рассмотрим особенности процедуры перевода в этой статье.Прежде чем переходить к самой процедуре, нужно понять отличия коммерческой недвижимости от жилой.

Именно это является основным фактором, из-за которого государственные структуры нередко отказывают в изменении статуса – недвижимость просто не подходит для ведения деятельности или, наоборот, для постоянного проживания.Под жилой недвижимостью понимают или отдельные строения (частные дома) или квартиры в многоквартирных домах. Они обязательно создаются с тем учетом, что люди в них будут жить постоянно: зимой и летом.

Как следствие, строения оснащаются всеми требуемыми коммуникациями. Особенно нужно отметить отопление.Такие помещения могут находиться в собственности частных лиц, компаний или государственных структур, однако в рамках данной статьи нам больше интересны только те из них, которые принадлежат физическим и юридическим лицам, а не государству. Если обобщить, упростить и сократить – то основной критерий жилого помещения/строения, это пригодность для постоянного проживания людей.Под коммерческой недвижимостью понимают строения разного типа, включая сюда и отдельные помещения, которые предназначаются в первую очередь для получения прибыли.

Это могут как производственные цеха, так и склады, офисы и так далее. Главное их отличие от жилых помещений – они не предназначены для постоянного проживания людей. В них может не быть нужных коммуникаций или они будут представлены в минимальном объеме.Пример: Офисное помещение используется для обеспечения работы компании.

Сотрудники в нем работают целый год, однако не находятся в офисе круглосуточно.

Тут может быть отопление, свет, водоснабжение и канализация, однако скорее всего не будет газа. Кроме того, такие помещения оснащаются коммуникациями в минимальном объеме и практически никогда не имеют спальных мест.

Как следствие, для постоянного проживания они не приспособлены.Перевод коммерческой недвижимости в жилой фонд – это более сложная задача, чем обратная процедура. Как минимум потому, что коммерческие строения не имеют нужных коммуникаций и, что самое главное, окружающей инфраструктуры. В теории, можно оснастить офис кроватями, переделать его в комнату и добавить все необходимые элементы, вплоть до кухни.Однако владелец такого помещения не сможет создать необходимую инфраструктуру в округе от коммерческого строения: зеленые насаждения, детские площадки, магазины, мусорные баки, стоянки и так далее.

В теории, можно оснастить офис кроватями, переделать его в комнату и добавить все необходимые элементы, вплоть до кухни.Однако владелец такого помещения не сможет создать необходимую инфраструктуру в округе от коммерческого строения: зеленые насаждения, детские площадки, магазины, мусорные баки, стоянки и так далее. Проще говоря, сделать из жилой недвижимости коммерческую еще можно, а вот обратная процедура будет намного сложнее (но при условии, что данное строение/помещение раньше не было жилым).Основные требования к недвижимости для того, чтобы появилась возможность превратить ее в жилой дом/квартиру:

  1. Должны быть все необходимые коммуникации: свет, вода, канализация, отопление, газ и так далее. В некоторых регионах, в которых нет возможности централизованно подключиться, например, к водо- или газоснабжению, требования могут быть несколько упрощены, однако отсутствие какого-либо типа коммуникаций обязательно должно компенсироваться. Например, если нет газа, то обязательно должно быть электричество, которое будет обеспечивать функционирование электрических печей и других подобных бытовых приборов. Если нет водоснабжения, то должна быть собственная скважина с насосом и так далее.
  2. На недвижимость не должен быть наложен арест или обременение. Особенно актуально относительно тех объектов, которые передавались ранее в залог. Придется .
  3. Обязательны капитальные стены.
  4. Помещение должно быть собственностью человека, который планирует сделать его жилым. Учитывая тот факт, что большая часть коммерческой недвижимости не приобретается, а снимается в аренду, это уточнение очень важно. Арендатор не имеет права изменять статус снимаемого им строения/помещения.
  5. Изолированно от других помещений или строений. Должны быть окна и двери, закрывающие другим лицам доступ в данное помещение/строение.
  6. Строение/помещение обязательно должно соответствовать всем техническим, санитарным и пожарным нормам. Их перечень очень обширен и во многом зависит от региона нахождения, типа строения, используемых в нем материалов и других параметров. Собственнику нет смысла забивать себе голову всей подобной информацией, ведь все равно придется делать перепланировку, проектировать которую будут специалисты. Они и должны учесть все существующие требования. На практике, лишь 1% от всех коммерческих помещений может быть признан жилым без внесения особых изменений.
  • Получить проект и совершить перепланировку тщательно учитывая все особенности, включая сюда мелкие нюансы.
  • Оформить новый техпаспорт на недвижимость, созданный с учетом всех совершенных изменений.
  • Заказать проект перепланировки помещения с учетом его перевода в жилой фонд.
  • Составить заявление на перевод недвижимости в жилой фонд.
  • Направить заявление и остальные документы в местную администрацию.
  • Дождаться решения.
  • Собрать остальные документы на будущее жилье.
  • На основании решения внести необходимые изменения в Росреестре.
  • Получить новые документы на недвижимость.

Для перевода коммерческой недвижимости в жилой фонд нужно подготовить следующие документы:

  1. Кадастровый план.
  2. Паспорт собственника/собственников. Если недвижимостью владеет юридическое лицо, то дополнительно потребуются еще и учредительные документы, а также бумаги, подтверждающие тот факт, что заявитель имеет право совершать такие действия (переводить недвижимость в жилой фонд).

    Например – протокол собрания учредителей.

  3. Правоустанавливающие документы не коммерческую недвижимость ( дарения и так далее).
  4. Заявление (образец см.ниже).
  5. Нотариально заверенное согласие совладельцев (актуально в том случае, если у недвижимости несколько собственников).
  6. Выписка из ЕГРН (чем свежее – тем лучше). Этот документ одновременно подтверждает право собственности на недвижимость и показывает наличие/отсутствие обременений.
  7. Техпаспорт.

Заявление такого типа обычно заполняется на месте, прямо перед подачей.

Форма и содержание могут отличаться в зависимости от региона нахождения нежилого объекта.

Представленный ниже образец носит исключительно ознакомительный характер. Рекомендуется перед подачей документа уточнить форму принятого в данной администрации заявления такого типа.В заявлении обычно фигурирует следующая информация:

  1. Приложения.
  2. Данные о заявителе.
  3. Информация об объекте недвижимости, который нужно перевести в жилой фонд.
  4. Куда направляется документ.
  5. Дата и подпись.

На сбор документации, создание проекта и последующую перепланировку может уйти от несколько недель, до нескольких лет (зависит от требуемого объема работ).

Дальше все пойдет несколько быстрее:

  1. Внесение изменений в Росреестр на основании решения администрации займет порядка 2-х недель.
  2. Получение новых документов (в частности, новой выписки из ЕГРН) отнимет еще от 3 до 5 дней.
  3. После подачи заявления решение по нему должно быть принято в срок до 45 дней.

Как уже было сказано выше, превращение жилого помещения (квартиры или частного дома) в коммерческое выполняется несколько проще. Но и тут есть свои особенности, правила, требования и условия.

  1. Если рассматривается вариант перевода квартиры в коммерческую недвижимость, она должна располагаться только на первом этаже многоквартирного дома. Единственное исключение делается тогда, когда под рассматриваемой квартирой уже есть другие нежилые помещения.

Пример: Под целевой квартирой жилье было переведено в нежилой фонд для создания салона красоты. Теперь целевую квартиру можно тоже сделать нежилой недвижимостью.

Сразу после этого квартира на следующем этаже, выше рассматриваемой, тоже может стать нежилой и так далее.

  1. .
  2. Потребуются согласия всех совладельцев на превращении жилья в коммерческую недвижимость.
  3. На недвижимость не должны быть наложены обременения и аресты.
  4. В нежилой фонд переводится вся квартира или дом целиком. Нельзя сделать часть дома/квартиры нежилым, а остальное оставить жилым. Исключение составляют варианты, когда можно в натуре выделить часть квартиры/дома, обеспечить таким помещениях отдельные коммуникации и, что самое главное, отдельный выход на улицу.
  5. В квартире/доме на момент проведения процедуры изменения статуса недвижимости не должно быть прописанных лиц.
  6. Квартира/дом должны находится в собственности заявителя.
  7. В том случае, когда площадь жилья составляет более 100 кв.м., обязательно нужен запасной выход.
  8. Дом, в котором находится квартира не .

Как можно заметить, никаких особых требований к коммуникациям не выдвигается по той простой причине, в жилой недвижимости они и так должны быть в обязательном порядке.Для перевода жилой недвижимости в коммерческую нужно:

  • На основании решения внести соответствующие изменения в Росреестре.
  • Подготовить проект по перепланировке жилого помещений и выполнить его (если требуется).
  • Собрать все необходимые документы.
  • Получить новую выписку из ЕГРН, в которой будет указан измененный статус недвижимости.
  • Дождаться решения.
  • Направить заявление на изменение статуса недвижимости со всеми документами в местную администрацию.
  1. Справки из МЧС, СЭС и других структур о том, что квартира/дом соответствуют всем требованиях.
  2. Выписка из домовой книги – подтверждает факт того, что в квартире/доме никто не прописан.
  3. Правоустанавливающие документы на жилье (договор дарения, купли-продажи и так далее).
  4. Протокол собрания жильцов дома (в некоторых случаях может рассматриваться вместо согласия соседей). В этом документе должно быть указано четкое согласие жильцов на изменение статуса помещения.
  5. Справка из Управляющей компании о том, что дом не признан аварийным.
  6. Справка из Управляющей компании или ЖЭКа о статусе других помещений в данном строении (если актуально).
  7. Кадастровый паспорт (если требуется).
  8. Техпаспорт на квартиру или дом.
  9. Доверенность на совершение таких действий (если требуется).
  10. Паспорт заявителя/заявителей.
  11. Согласия соседей на изменение статуса недвижимости (очень важный документ).
  12. Выписка из ЕГРН.

Заявление такого типа, как в предыдущем случае с переводом коммерческой недвижимости в жилой фонд, может иметь разную форму и содержание в зависимости от региона нахождения объекта. Предложенный ниже образец представлен только для ознакомления.В данном документе должна фигурировать следующая информация:

  1. Данные о заявителе и недвижимости.
  2. Дата и подпись.
  3. Приложение.
  4. Куда и кем направляется документ.

В данном случае сроки идентичны описанным выше.

Проект, перепланировка и сбор документов могут занимать как несколько часов, так и несколько лет, многое зависит от недвижимости. Решение принимается в срок до 45 дней, после чего около 2 недель вносятся изменения в Росреестр и еще около 3-5 оформляются новые документы.Стоимость изменения статуса недвижимости во многом зависит от того, сколько средств потребуется потратить на перепланировку и последующее обустройство строения/помещения.

Именно это и является основной статьей расходов. Цифры могут варьироваться от нескольких тысяч рублей, и до миллионов.

Остальные же затраты не так существенны, тем более, что сама процедура изменения статуса производится администрацией бесплатно:

  1. Оформление доверенности: от 2 тысяч рублей.
  2. Внесение изменений в Росреестр: 2 тысячи рублей на каждого собственника.
  3. Нотариальное заверение согласия каждого совладельца: 1-2 тысячи рублей.
  4. Оформление нового техпаспорта: от 5 тысяч рублей.
  5. Составление плана переустройства недвижимости: от 5 тысяч рублей.
  6. Получение свежей выписки из ЕГРН: 350 рублей.

В большинстве случаев – нельзя.

Исключение делается только для отдельных видов деятельности, типа репетиторства, адвокатской практики и так далее. И то, возможно это только тогда, когда подобная деятельность не мешает соседям. Во всех остальных случаях, при попытке использовать помещения/строения не по назначению налагаются штрафы:

  1. Использование жилья не по назначению: штраф от 1 до 1,5 тысяч рублей (в соответствии со ).
  2. При использовании жилья не по назначению и с нарушением право соседей можно вообще лишиться недвижимости.
  3. Постоянное проживание людей в коммерческой недвижимости, не предназначенной для этого влечет за собой штраф порядка 10-20 тысяч рублей и так далее. Намного проще не пытаться нарушать закон, а выполнить перепланировку и изменить статус недвижимости. А если это невозможно – продать ее и приобрести более подходящий объект.
  4. За использование жилого помещения в качестве нежилого, при условии, что владеет им юридическое лицо, штраф составит уже около 40-50 тысяч рублей ().

Учитывая все сказанное в этой статье, можно сделать вывод, что перевод жилья в коммерческую недвижимости и обратная процедура – это очень сложные действия, которые практически невозможны без помощи опытного юриста.

На бесплатной консультации наши специалисты расскажут об основных важных моментах, которые следует учитывать. Они же могут взять на себя всю процедуру изменения статуса объекта и даже будут отстаивать интересы клиента в суде, если это потребуется.

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Автор статьиЭксперт-юрист сайта.

Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Рейтинг автораНаписано статей513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Спасибо! Ваша заявка принятаОжидайте звонка специалиста в течении 5 минут Отправляя данные Вы соглашаетесь с , и 14 171 просмотров Заключение сделки купли-продажи квартиры — это не только оплата стоимости.2 686 просмотров Любая сделка с недвижимостью имеет свои особенности и потенциальные проблемы.1 889 просмотров Долги по коммунальным платежам, при условии, что на квартиру не.3 793 просмотров В некоторых случаях, прежде чем продавать квартиру или долю в.18 432 просмотров Один из самых рискованных и ответственных моментов совершения сделки купли-продажи.2 684 просмотров Квартиры стоят очень дорого и далеко не всегда по карману.

Перевод квартиры в нежилое помещение

10 июля 2018Опытные предприниматели и инвесторы в сфере недвижимости знают, что перевод квартиры в нежилое помещение — коммерчески выгодный процесс.

Схема приносит больший доход в отличие от перепродажи или сдачи в аренду недвижимого имущества.

Квартиры на первом этаже самые дешевые, а разница в стоимости между жилым и коммерческим помещением около 50%. Коммерсанты приобретают недвижимость на первом этаже в новостройке с целью экономии средств и получения прибыли.

Варианты эксплуатации различные: перепродажа, сдача в аренду или для собственного бизнеса. Востребованность зависит от местоположения дома, конкуренции, человеческого трафика и концепции бизнеса.

В статье опустим подробности выбора коммерческого помещения, так как бесплатную консультацию предоставят специалисты портала 23Квартиры.ру, а рассмотрим особенности и нюансы изменения статуса жилья.Заниматься коммерческой деятельностью в помещении без специального назначения, чревато крупными штрафами. Исключение из правил: кабинет психолога, юриста, преподавателя или репетитора, конечно, если это не нарушает интересы жильцов и правила эксплуатации.

Соседи имеют полное право заявить в прокуратуру или другие госорганы, о нарушении закона, так как требования к коммерции выше и несоблюдения правил безопасности подвергает опасности всех жильцов дома.Размер штрафов для предпринимателя и организации различный, и составляет 5 000 и 50 000 рублей, но самое серьезное последствие — продажа недвижимости с торгов по решению суда. Вырученную на аукционе сумму вернут владельцу, правда, с вычетом расходов на судебные издержки.

Стоимость недвижимости будет занижена для совершения быстрой сделки.Затевая процедуру перевода жилой квартиры в нежилое помещение необходимо запастись терпением, так оформление занимает от 6 месяцев.

  1. отдельный вход или возможность его создания;
  2. не является частью жилья (комнатой или коммуналкой);
  3. износ дома не превышает 60%;
  4. расположение на 1 этаже или над нежилым фондом;
  5. нет обременения (ипотека, аренда);
  6. отсутствие прописанных граждан;
  7. наличие санитарно-технического, газо-, водо- и электроснабжения.

В случае если недвижимость соответствует всем параметрам, нужно пройти второй по важности этап — получение согласия жильцов дома (не менее 2/3). Только после сбора необходимого количества подписей приступают к подготовке основного пакета документов.Порядок изменения статуса недвижимости установлен на законодательном уровне, и проводить переоформления могут только местные органы самоуправления.

Существенный плюс операции в том, что всегда остается возможность снова изменить статус помещения. Рассмотрим основные этапы оформления.Пакет сдается в МФЦ в следующем порядке:

  1. проект перепланировки;
  2. свидетельство собственности и заверенная нотариальная копия;
  3. разрешительные документы.
  4. заявление;
  5. техпаспорт;
  6. экспликация помещения и поэтажный план дома;

Получение согласия и разрешения необходимо получить от МВД, санитарной инспекции, МЧС, коммунальных организаций, отдела архитектуры и градостроительства.План подготавливают специализированные организации со свидетельством о допуске к работе с документацией. Стоимость создания проекта рассчитывается индивидуально для каждого объекта и зависит от материала дома, площади помещения и количества внесенных изменений.В случае если комиссия выдала отказ, то нужно собрать новый пакет документов и внести необходимые изменения в проект, из-за которых было принято отрицательное решение.

Процесс может повторяться многократно до тех пор, пока не будет получено одобрение, а в случае, если это невозможно по техническим причинам, то квартиру перепродают.В каждом регионе России требования к документам и сроками рассмотрения отличаются.

Стоимость перевода квартиры в нежилое помещение начинается от 200 000 рублей, и рассчитывается в зависимости от площади недвижимости, особенностей перепланировки. Несмотря на то, что процесс затратный и долгий, выгода очевидна, потому как стоимость готовой коммерции в стройке стоит от 60 000 за кв.м.

(не цоколь), а квартира от 30 000 за кв.м.

Цены примерные, но разница очевидна.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+