Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Какие документы нужны для оформления ипотеки на квартиру в новостройке

Какие документы нужны для оформления ипотеки на квартиру в новостройке

Какие документы нужны для оформления ипотеки на квартиру в новостройке

Как проходит сделка по ипотеке: пошаговый процесс покупки квартиры в ипотеку

› Время на чтение: 11 минутАА Ипотека — сложный кредит, оформление которого может занять несколько месяцев. Порядок получения ипотеки можно условно разделить на 12 этапов.

Мы подготовили подробную инструкцию, после прочтения которой вы увидите полную картину всего процесса.

В статье пошагово рассмотрим, как проходит сделка по ипотеке, разберем основы и нюансы выбора банка и программы, поиска квартиры и подготовки документов. Расскажем про подводные камни и спорные ситуации, с которыми сталкиваются заемщики при оформлении ипотечного кредита и поиске жилья.

Ипотечная сделка — это процесс покупки жилья с использованием заемных средств, при котором на приобретаемую недвижимость накладывается . По условиям договора, квартира остается в собственности заемщика, однако если он перестает выплачивать кредит, банк имеет право продать жилье, чтобы вернуть оставшийся долг. Ипотечная сделка подразумевает подписание кредитного договора и договора купли-продажи квартиры.

Остальные детали – представление анкеты банку и поиск подходящей недвижимости, в понятие сделки не входят, хотя являются неотъемлемой частью процедуры. Обременение — это наличие ограничений на право пользования имуществом. В нашем случае ограничением выступает ипотека.

Когда жилье находится в залоге у банка, владелец не может свободно им распоряжаться. Так, заемщик не может без согласия банка продавать и сдавать квартиру, прописывать третьих лиц, делать перепланировку.

Первоначальный взнос — сумма, которая есть у заемщика на руках или на банковском счете для покупки недвижимости. В большинстве банков первый взнос составляет 10-20% от суммы ипотечного кредита. Мнение экспертаАлександр Николаевич ГригорьевЭксперт в области ипотеки с 10-летним стажем.

Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.Ипотечная сделка происходит в самый последний момент, предыдущие шаги считаются подготовкой. От заемщика потребуют застраховать объект залога. Некоторые банки настаивают на страховании жизни и здоровья, .

Ипотечное страхование — это страхование рисков кредитора, которые могут возникнуть в процессе выплаты ипотечного кредита.

По закону, обязательным является только страхование приобретаемой недвижимости.

Договор купли-продажи — это документ, на основании которого квартира переходит от продавца к покупателю. Только на основании этого договора у покупателя возникает право собственности на жилье. Заемщик регистрирует договор в МФЦ или Росреестре. На эту процедуру отводится до 5 дней. После завершения регистрации заемщик подписывает ипотечный договор и банк перечисляет ипотечные средства продавцу квартиры.
После завершения регистрации заемщик подписывает ипотечный договор и банк перечисляет ипотечные средства продавцу квартиры.

С этого момента покупатель вправе переехать в квартиру, учитывая условия договора с продавцом. Банк погасит закладную с недвижимости только после полной выплаты ипотеки.

После этого заемщик снимает обременение с квартиры и становится ее полноправным владельцем. При оформлении ипотечного кредита можно выбрать 2 схемы расчета:

  • Дифференцированная. Подразумевает уменьшение ежемесячных платежей к концу срока кредитования. Сначала заемщик погашает основной долг, затем переходит на проценты.
  • Аннуитетная. Означает, что размер ежемесячной суммы не меняется в течение периода кредитования. Первые месяцы заемщик погашает проценты за пользование ипотекой. Затем идет основной долг. Получается, что поначалу проценты составляют главную часть платежа, поэтому переплата по кредиту выходит выше.

Банки отдают предпочтение первому виду платежей, так как они получают прибыль (проценты) быстрее. Однако заемщику выгоднее вносить оплату дифференцированным способом, чтобы максимально быстро сократить основной долг.

Рассмотрим пошаговую схему оформления ипотечного кредита. Начнем с выбора банка, и закончим регистрацией ипотечного договора в Росреестре и оформлением права собственности. На начальном этапе необходимо выбрать подходящий банк.

Если вы получаете официальную зарплату, обратитесь в тот банк, в котором оформлена ваша зарплатная карта.

Мнение экспертаАлександр Николаевич ГригорьевЭксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.Сбербанк, ВТБ, Газпром, МТС банк и другие крупные организации предлагают специальные условия зарплатным клиентам.

В качестве бонусов бывает ускоренное рассмотрение заявки, упрощенный комплект документов, пониженные процентные ставки. Так, Сбербанк понижает зарплатным клиентам процентную ставку по ипотеке на 0,5%. Еще до встречи с консультантом выберите подходящую ипотечную программу.

Зайдите на сайт банка и посмотрите условия, процентную ставку, требования к заемщикам и т. д. Во всех банках программы стандартные. Перечислим основные:

  • На покупку квартиры в новостройке.
  • Под материнский капитал.
  • На строительство.
  • Рефинансирование.
  • Под залог имеющейся недвижимости.
  • На покупку частного дома.
  • На вторичное жилье.
  • Военная ипотека.

Чтобы выбрать программу, определитесь, какую недвижимость вы хотите купить, какая сумма для первоначального взноса имеется на руках, какое жилье оставите в залог (приобретаемое или имеющееся).

Пример:Допустим, вы хотите купить квартиру в новостройке, у вас в наличии есть деньги на 1 взнос в размере 15% от суммы кредита, в залог планируете оставить приобретаемую квартиру. Теперь вы можете объяснить менеджеру, что вам нужна ипотека на квартиру в новостройке под залог приобретаемой недвижимости, первый взнос у вас минимальный.

Важным моментом выбора программы является процентная ставка. От нее зависит сумма переплаты и размер ежемесячных платежей.

Чем ниже этот параметр, тем больше сэкономит заемщик. Также при выборе банка и программы обратите внимание на следующие моменты:

  • Существующие в регионе финансовые организации. Имеет смысл ознакомиться не только с крупными, но и менее раскрученными банками. Они заинтересованы в клиентах, часто предлагают уникальные условия.
  • Заемщики с белой зарплатой могут обратиться в ДОМ.РФ. Это федеральное агентство создано для стимулирования ипотечного рынка. Организация не обрабатывает заявки заемщиков напрямую, но сотрудничает с крупными и мелкими банками по всей РФ.
  • Репутацию кредитного учреждения. Клиенты банков делятся информацией на форумах, оставляют отзывы на специальных сервисах. Из отзывов можно узнать о скрытых пунктах договора, особенностях обслуживания, подводных камнях.

Мнение экспертаАлександр Николаевич ГригорьевЭксперт в области ипотеки с 10-летним стажем.

Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.Банки привлекают новых клиентов акциями и скидками. Запускают социальные проекты для молодых и многодетных семей, молодых специалистов, военных. Если вы принадлежите к одной из этих категорий, вы можете получить ипотеку на очень выгодных условиях.

Пример:У Андрея и Ирины 2 детей. Второй ребенок родился у них в 2021 году. Родителям нет 35 лет. Супруги решили взять ипотеку, и подали заявку в Сбербанк по программе ипотеки 6 процентов для многодетных семей. После прохождения проверки им одобрили кредит, и они купили квартиру в новостройке за 2,5 млн.
После прохождения проверки им одобрили кредит, и они купили квартиру в новостройке за 2,5 млн.

рублей. Также супруги планируют направить на погашение ипотеки материнский капитал, затем родить третьего ребенка и . Ипотечный консультант – это сотрудник банка, который консультирует заемщика и проверяет документы. Специалист расскажет об условиях программ, обязанностях потенциального клиента.

Личная встреча дает отличный шанс задать интересующие вопросы. Поэтому приходить на встречу нужно с подготовленным списком вопросов:

  • Узнать о дополнительных бесплатных сервисах. Некоторые организации предлагают кредитные карты, круглосуточный центр поддержки, доступ в онлайн-банк.
  • Узнать, каким способом необходимо подтверждать доходы и можно ли сделать это справкой в свободной форме.
  • Спросить, какое страхование является обязательным, и какие страховые компании аккредитованы банком.
  • Узнать, какие варианты пользования недвижимостью допускает банк. Например, можно ли делать ремонт, сдавать квартиру в аренду.
  • Поинтересоваться о возможности привлечения созаемщиков.
  • Уточнить условия досрочного погашения. Некоторые банки прописывают в договоре срок, в течение которого досрочное погашение невозможно.
  • Спросить о времени действия положительного решения банка, возможности повторной подачи заявки.
  • Уточнить список обязательных и дополнительных документов.
  • Спросить о способе расчета ипотечной ставки, штрафах за просрочку, комиссиях за рассмотрение заявки, льготных программах и акциях.

При встрече с консультантом постарайтесь выглядеть презентабельно.

То же самое касается фотографии для документов.

От вашего внешнего вида многое зависит.

Потрепанная одежда, мешки под глазами, несвежий внешний вид, щетина на лице — все это заставит клерка усомниться в вашем благосостоянии.

Часто случается так, что при встрече вы задали все вопросы, которые хотели. Однако через несколько дней у вас появились новые. Даже если какой-то пункт затерялся в памяти, всегда можно договориться о повторной встрече или позвонить.

Документы для получения ипотеки делятся на основные и дополнительные.

Первые требуются от всех потенциальных заемщиков:

  1. Копия трудовой книжки, заверенная подписью работодателя.
  2. Заполненная анкета для получения ипотеки по форме банка.
  3. Справка НДФЛ-2 или справка в свободной форме, если банк ее принимает.
  4. Оригинал паспорта.

Следующие документы увеличивают шансы на положительное решение:

  1. Водительские права.
  2. Бумаги, подтверждающие дополнительный доход.
  3. Военный билет.
  4. Дипломы, сертификаты об образовании.
  5. Свидетельство о рождении детей.
  6. Свидетельство о заключении брака.
  7. Документы о владении имуществом.

Банки приветствуют любые бумаги, которые доказывают финансовую состоятельность и стабильность. Подача заявки начинается с похода в выбранный банк и заполнения анкеты.

Последнюю можно скачать с официального сайта банка.

Кредитный консультант проверит ее на ошибки и заберет все документы на рассмотрение.

Этот процесс обычно занимает от 3 до 5 рабочих дней. В это время обязательно будьте на связи. Кредитные менеджеры по ходу дела могут звонить и запрашивать документы, задавать новые вопросы.

Банки уведомляют клиентов о вынесенном решении посредством SMS сообщений, электронной почты, звонков.

В случае положительного решения сотрудник банка попросит прийти в отделение. Он назовет сумму и условия ипотеки.

С этого момента можете приступать к поиску квартиры. Если заявку рассматривают более 7 дней — можете позвонить консультанту самостоятельно и выяснить причину задержки.

Может быть необходимо принести дополнительные документы, или долгий срок вынесения решения связан с высокой загруженностью работников банка. Представление заемщика об идеальной недвижимости может не совпадать с мнением банка.

В этом заключается главная сложность.

Финансовая организация оценивает имущество, прописывая сумму в ипотечном договоре.

Зачастую она не совпадает с рыночной стоимостью, так как банк рассматривает больше критериев. Он предлагает клиенту список оценщиков, которым доверяет. Однако заемщик волен обратиться в любую фирму.

На поиск подходящего жилья банки дают до 90 дней.

Отсчет начинается с даты уведомления заемщика об одобрении ипотеки. Меньше всего мусора на площадках агентств недвижимости:

  • Инком.
  • Миан.
  • Cian.ru.
  • НДВ–недвижимость.

Агентства недвижимости знают об ипотечных программах банков, помогают рассчитать сумму кредита и ежемесячного платежа. Некоторые сотрудничают с финансовыми организациями, предлагают клиентам ряд бонусов и скидок.

Подобные предложения встречаются у Сбербанка, ВТБ, РоссельхозБанка. К выбору квартиры нужно приступать с холодной головой, игнорируя яркие рекламные обещания.

Важно узнать:

  1. Количество прописанных граждан, особенно несовершеннолетних и инвалидов.
  2. Принадлежит ли квартира покупателю. Для этого сравните правоустанавливающие документы с паспортными данными.
  3. Если продавец действует по доверенности, проверить ее законность.
  4. Просмотреть техническую документацию, соответствие планировки текущему ремонту. Попросите у продавца кадастровый и технический паспорт.
  5. При долевом участии потребовать документ об отказе других собственников от права покупки.

Идеальная, по мнению банков, квартира соответствует 6 характеристикам:

  • В квартире есть кухня и санузел, она соответствует планам БТИ.
  • Проведено отопление, водо- и электроснабжение, работает канализация.
  • У квартиры один совершеннолетний собственник за всю историю.
  • Здание построено позже 1975 года, не подлежит сносу, уровень износа не более 60%.
  • Продавец купил квартиру более 5 лет назад. Если с момента покупки квартиры не прошло 5 лет, то продавец должен заплатить 13% налог после ее продажи.

    При продаже квартиры владелец вряд ли захочет указывать полную стоимость квартиры в договоре.

    Такая квартира не подойдет для ипотеки, поскольку банк даст ровно ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

  • На квартире нет обременений, ее можно купить без проблем.

Но даже у хорошей, на первый взгляд, квартиры могут быть недостатки. Нижеперечисленные характеристики должны насторожить потенциального покупателя:

  • Квартиру продает представитель по доверенности. Важно убедиться в правомерности документа.
  • Продавец получил квартиру по договору дарения. Такие документы могут признать недействительными, если вдруг объявятся граждане с правом на имущество.
  • Собственником является несовершеннолетний. Он сможет продать квартиру только с разрешения органов опеки. На получение этого разрешения уходят месяцы.
  • Квартира только что перешла по наследству. Первые 6 месяцев после преемничества могут объявиться родственники и потребовать свою долю.
  • У недвижимости несколько владельцев, с которыми нельзя связаться. От них могут потребоваться документы, без которых купить квартиру не получится.
  • Квартира часто продавалась. Такие сделки считаются рискованными, ведь жилье уже не подошло многим владельцам.

Проверить чистоту продавца помогут следующие бумаги:

  1. Свидетельство о регистрации права, договор наследования или купли-продажи, бумага о приватизации, дарении.
  2. Водительские права или справки из психоневрологического и наркологического диспансера.
  3. Справка о задолженности по коммунальным платежам.
  4. Выписка из ЕГРН.
  5. Выписка из домовой книги о количестве зарегистрированных жильцов.

Эти документы покажут, что продавец является собственником квартиры.

В выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости содержится информация о прошлых сделках. Покупатель увидит количество собственников, продаж, владельцев. Водительские права и справки из диспансеров докажут дееспособность продавца. Чтобы продавцу было спокойнее, можете получить справку вместе с ним.
Чтобы продавцу было спокойнее, можете получить справку вместе с ним.

Обращаться необходимо только в диспансеры по месту прописки продавца.

В регистратуре продавец говорит: «нужна справка, что не состою на учете», предъявляет паспорт и страховое свидетельство.

Врач просматривает картотеку, и если не находит фамилию продавца, сразу выписывает справку. Пример:Виктор купил квартиру у Матвея.

Через несколько месяцев Матвей обращается в суд. Он заявляет, что в момент совершения сделки находился в невменяемом состоянии, и просит признать сделку недействительной.

Суд удовлетворяет его иск. Матвей получает квартиру обратно, а Виктор остается без денег и жилья. Водительских прав у Матвея не было, он состоял на учете в психоневрологическом диспансере. Если бы Виктор проверил это, то не стал бы покупать квартиру у Матвея и купил нормальное жилье.

Мнение экспертаАлександр Николаевич ГригорьевЭксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.Рисковой сделкой является покупка недвижимости по доверенности. Тогда у покупателя нет доступа к собственнику.

Если человек отказывается идти на контакт, это должно насторожить.

К высоко рисковым операциям относятся сделки с унаследованным имуществом. Всегда могут объявиться преемники и оспорить договор купли-продажи. На заключительном этапе поиска квартиры продавец должен собрать документы на недвижимость.

В стандартный список входит:

  • Выписка с лицевого счета об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ.
  • Технический паспорт, если квартиру покупают в новостройке.
  • Технический и кадастровый паспорта с планом этажей и экспликацией. Эти документы выдает БТИ. После оплаты пошлины организации требуется до 2 недель. На плане не должно быть красных линий — они означают незаконную перепланировку.
  • Выписка из домовой книги. Бумага покажет, прописаны ли в квартире посторонние лица.
  • Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН при покупке вторички.
  • Результаты оценки квартиры. На оценку уходит до 4 дней, услуга стоит от 5 000 рублей в зависимости от региона.

Важно тщательно проверять все данные, особенно информацию об оценке стоимости квартиры. Внимательно осмотрите квартиру. Если во время осмотра продавец нервничает — проверяйте квартиру еще тщательнее.

Если заметите дефекты, можете поторговаться с хозяином квартиры. При наличии недостатков можно скинуть до 10% от стоимости квартиры.

На что обратить внимание:

  • На состояние комнат, пола и потолка, как давно делался ремонт.
  • Соответствуют ли параметры квартиры с данными в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Проверьте высоту потолков, метраж, и т. д.
  • В каком состоянии находится сантехника, газовые трубы и другие коммуникации.
  • В каком состоянии находится подъезд и придомовая территория.
  • На шумоизоляцию квартиры.
  • Наличие лифта и его работоспособность.
  • Была ли в квартире неузаконенная перепланировка.

Проверьте район.

Оцените расстояние от дома до ближайших остановок, магазинов, детских садов, школ, поликлиник, и других интересных вам объектов. Осмотрите двор, проверьте чистоту, наличие парковок и детских площадок.

Оцените инфраструктуру, состояние дорог и тротуаров. Проверьте, нет ли в районе заводов, которые загрязняют воздух. Значительная часть пути уже позади, пришло время узнать объективную стоимость выбранной квартиры.

Алгоритм оценки состоит из 7 шагов:

  • Выбрать одну компанию.
  • Подготовить документы с учетом требований фирмы.
  • Получить и проверить отчет.
  • Узнать об оценщиках, аккредитованных в банке.
  • Направить документ в банк. Многие фирмы делают это за клиента, остается только удостовериться, что банк получил отчет.
  • Определиться с датой оценки жилья.
  • Заплатить за услуги.

Мнение экспертаАлександр Николаевич ГригорьевЭксперт в области ипотеки с 10-летним стажем.

Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.Весь процесс выглядит так.

Покупатель договаривается с продавцом, чтобы тот находился в квартире в назначенное время. Оценщик приезжает в оговоренные сроки, и все фотографирует.

При оценке частного дома специалист сфотографирует и прилегающую территорию. Затем садитесь вместе с ним и заполняете анкету с вопросами — какое расстояние до метро, до магазинов, какой материал перекрытий, и т. д. Ему будет нужен паспорт заемщика, свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН), кадастровый паспорт.

Оценщик фотографирует документы, покупатель квартиры рассчитывается с ним и берет с него расписку о получении денег. Отчет будет готов через 2-4 дня. Оценщик должен предоставить 2 отчета — один пойдет в банк, а другой останется у заемщика.

Сроки подготовки отчета зависят от компании.

В документе указывают рыночную и ликвидную стоимость жилья. Первая характеристика показывает реальную цену недвижимости. Вторая говорит о стоимости во время продажи.

Цены на услуги оценщиков сильно варьируются в зависимости от региона. Затраты могут составить от 5 000 до 15 000 рублей. Подробнее про оценку недвижимости для ипотеки .

Страхование при ипотеке – это защита банка и заемщика от повреждения недвижимости, утраты платежеспособности, права собственности, проблем со здоровьем и т. д. Есть комплексные пакеты, которые покрывают все риски одновременно.

При наступлении страхового случая компания выплачивает деньги, которые направляются на погашение ипотечного кредита.

Оставшаяся часть выплаты остается у заемщика. В отдельную категорию входит защита титула.

Эта страховка покрывает риск утраты права собственности. Утратить титул можно только при покупке недвижимости на вторичном рынке. Советуем застраховать титул, если:

  • Банк отказывает в ипотеке без титульного страхования.
  • Сомневаетесь в ее юридической чистоте.
  • Недвижимость получена в дар или по наследству.
  • Приобретаете квартиру у несовершеннолетнего.

Важно!

Если банк не выдает ипотеку без титульной страховки, значит квартира 100% не чистая.

Так же, как если страховая фирма отказывает в своих услугах или устанавливает очень высокий платеж по страхованию титула. С такой недвижимостью лучше вообще не связываться, и найти другую. Мнение экспертаНиколай ШпедтРуковожу агентством недвижимости.

Имею большой опыт продаж, помогаю клиентам в оформлении ипотеки.Статьей 102 Федерального закона РФ «Об ипотеке» установлен один вид обязательного страхования – залог.

Это значит, что банк не выдаст ипотеку без этой страховки. Также он вправе требовать досрочного погашения кредита, если заемщик не платит страховые взносы. Заверения банков о необходимости защитить жизнь и здоровье – всего лишь уловки.

Однако без этой страховки большинство банков поднимает процентную ставку по ипотеке на 0,5-1%.

Банки не имеют права требовать оформления полиса в конкретной фирме. Однако делать страховку нужно только в одной из аккредитованных банком компаний.

Список страховых фирм выдают в банке, когда клиент доходит до этапа ипотечного страхования.

Этот перечень можно найти на официальном сайте выбранного банка. Условия всех страховщиков схожи.

Поэтому выбирайте компанию с недорогими тарифами и хорошими отзывами клиентов в интернете. Заемщик может дополнительно застраховать свою ответственность перед третьими лицами.

Например, он затопил соседей, а страховая фирма возместит им ущерб. Вышеперечисленные виды страхования не являются обязательными, но могут быть полезны. Банки предлагают лучшие условия заемщикам, которые максимально снижают риски по ипотеке.

Тем, кто отказывается — повышают ставку. Бывает так, что страховка выходит дешевле, чем переплата процентов. Мнение экспертаАлександр Николаевич ГригорьевЭксперт в области ипотеки с 10-летним стажем.

Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.Для заключения договора страхования приходите в офис страховой фирмы. Далее заполняете анкету и представляете отчет об оценке жилья. С собой необходимо иметь документы на недвижимость, которые уже упоминались при описании 5 этапа.

Отдаете менеджеру заполненную анкету, он снимает копии с документов, и отправляетесь ждать решения. Рассмотрение анкеты обычно занимает до 3 дней. Если решение положительное — с вами связываются и сообщают сумму страховой премии, которую нужно будет внести.

Оплатить взнос можете заранее в офисе фирмы или банковским переводом в день сделки.

Специалист фирмы отправляет в банк гарантийное письмо, в котором подтверждает положительное решение по страховке. Подробнее про все нюансы ипотечного страхования и тарифы ведущих страховщиков на нашем сайте.

К этому этапу следует приступать при полной готовности кредитора. В банке должно быть гарантийное письмо от страховой компании и результаты оценки.

Подписать все бумаги возможно за сутки, однако на практике процедура затягивается на 2-3 дня. Работники перепроверяют документы, могут запросить дополнительные сведения.

Когда кредитор готов, с заемщиком связываются по телефону. Работа с продавцом квартиры начинается после звонка от банка.

Скорость процесса зависит от желания сторон быстрее выйти на сделку.

Когда дата назначена, покупатель звонит ипотечному консультанту и сообщает о готовности. Специалист финансовой организации в последний раз проверяет документы, выносит финальное одобрение и начинается сделка.

Закладная – это именная ценная бумага, которая подтверждает, что заемщик передал квартиру в залог банку. Этот документ является подтверждением притязаний банка на недвижимость.

Если заемщик не сможет выплачивать ипотеку, финансовая организация продаст квартиру, чтобы закрыть оставшийся долг.

Мнение экспертаНиколай ШпедтРуковожу агентством недвижимости. Имею большой опыт продаж, помогаю клиентам в оформлении ипотеки.Документ оформляется во время подписания кредитного договора.

Клиент должен проверить правильность заполнения бумаги.

Важно сравнить пункты договора, удостовериться в отсутствии противоречий.

Закладная служит важным доказательством правоты той или иной стороны во время судебных споров.

В случае судебных разбирательств по квартире, суд будет рассматривать именно закладную, а не кредитный договор.

Согласие с закладной заемщик и банк подтверждают подписью. Документ гарантирует, что финансовая организация сможет вернуть денежные средства в случае прекращения выплат по ипотеке. Ипотека оформляется на длительный срок, поэтому банк не способен предвидеть все риски.

За период кредитования с заемщиком может случиться что угодно. При наличии закладной кредитная организация заберет квартиру и продаст ее на торгах, если заемщик долго не будет вносить платежи по ипотеке. Соответственно, клиент потеряет право собственности.

Закладную нужно зарегистрировать в МФЦ. Работники центра проверяют документы и выдают 2 экземпляра расписки.

Одну заемщик оставляет себе, а другую отдает в банк. В расписках укажут перечень сданных документов и срок регистрации. Закладная получает юридическую силу, когда сотрудник учреждения вносит данные в базу.

Регистрация документов обычно занимает от 3 до 5 рабочих дней. Подробную статью про закладную мы уже писали, вы можете прочитать ее . В этот день покупатель подписывает кредитный договор с банком, договор купли-продажи с продавцом, арендует ячейку, участвует в закладке денежных средств.

Процедура оформления ипотеки с арендой банковской ячейки состоит из 5 шагов:

  • Заемщик арендует банковскую ячейку. Необходимо подписать договор аренды банковской ячейки.
  • Сотрудник банка визирует бумаги. При необходимости проставляет печати. Заемщик идет в кассу и получает денежные средства. Затем его направляют в депозитарий для пересчета и закладки полученной суммы. Продавец получает деньги только после регистрации ипотечной сделки в Росреестре!
  • Подписание кредитного договора. Рекомендуем в последний раз перепроверить важную информацию: сумму, срок, процентную ставку, условия выплат, адрес объекта недвижимости. Если ошибок нет, заемщик подписывает договор в 2 экземплярах.
  • Оформление договора купли-продажи. Заемщик снова проверяет важные моменты в документе: условия освобождения квартиры, стоимость, дату. Если все верно, каждая сторона подписывает бумаги.
  • Продавец составляет расписку о получении денежных средств за недвижимость. Ее рекомендуется подготовить заранее для экономии времени.

Преимущество этого способа расчета — высокая безопасность. Недостаток расчетов с арендой банковской ячейки — большие расходы на аренду сейфа. Существуют и другие способы расчета за недвижимость при покупке в ипотеку.

Рассмотрим их. Рассмотрим 3 оставшихся способа расчета за приобретенную квартиру: Аккредитив.

Деньги переводят на специальный счет. После завершения регистрации ипотечной сделки продавец получает доступ к этому счету. Преимущество способа — банк выступает гарантом и отвечает за сохранность средств.

Недостаток — высокая стоимость услуги. Оплата наличными или безналичный перевод. Этот способ самый рискованный.

Не исключено, что после регистрации сделки покупатель не отдаст деньги продавцу. Также возможно, что покупатель отдаст продавцу аванс, но в регистрации сделки откажут. В этом случае покупатель рискует потерять деньги.

Сервис безопасных расчетов. Этот способ практикуется недавно и имеется у Сбербанка.

Его суть состоит в том, что покупатель переводит деньги на специальный счет, на котором они будут храниться до завершения сделки. Деньги переведут на счет продавца только после того, как сделка будет зарегистрирована в Росреестре. Основная часть оформления сделки завершена, остается заключительный этап — зарегистрировать сделку в Росреестре.

На этом этапе предстоит нотариально заверить документы, подписанные в банке. В офисах многих финансовых учреждений работают нотариусы, можете обратиться к ним.

Если нотариусов в банке нет, придется посетить любую городскую контору.

Мнение экспертаАлександр Николаевич ГригорьевЭксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.После заверения бумаг заемщик идет в МФЦ. Необходимо занести номера документов в реестр.

Как только в базе появится запись о смене владельца, недвижимость перейдет в собственность покупателя.

Размер пошлины составляет 1 000 рублей.

Некоторые банки предлагают услугу электронной регистрации сделки.

Это значительно упрощает процедуру оформления документов. Данные в регистрационной палате будут обновлены в течение 5 дней.

Для регистрации нужны следующие документы:

  1. Квитанцию об оплате госпошлины.
  2. Договор купли-продажи.
  3. Оформленную закладную.
  4. Договор ипотеки.

Когда бумаги приняты, сотрудник МФЦ должен выдать расписку. По ней заемщик получит документы обратно вместе с выпиской из ЕГРН. После регистрации сделки необходимо подписать акт приема-передачи.

В нем должно быть указано, что продавец передал покупателю ключи от квартиры, а покупатель осмотрел ее и претензий не имеет. В акте описывают состояние квартиры и указывают, в течение какого срока предыдущий владелец должен ее освободить. После подписания акта продавец получает деньги, а покупатель становится полноценным владельцем квартиры.

Только после этого шага сделка считается завершенной, а обязательства сторон выполненными. Заемщик имеет право жить в квартире и пользоваться собственностью. Он может там прописаться. Однако полной свободы действий нет.

Что нельзя делать без согласия банка:

  • Продавать недвижимость. Владелец вправе отчуждать имущество, но только с разрешения банка. Так, при продаже ипотечной квартиры обязательства по ипотеке должны перейти новому владельцу. Банк должен знать, кто будет совершать платежи по кредиту. Если покупатель с наличкой — он должен погасить ипотеку продавца, чтобы сделка состоялась.
  • Вредить недвижимости, влиять на условия эксплуатации имущества. Как и с прошлым пунктом, это меняет стоимость квартиры.
  • Устраивать масштабный ремонт, перепланировку. Для этого требуется согласие банка. Значимые изменения влияют на характеристики квартиры. Следовательно, могут снизить ее стоимость. При этом не все ремонтные работы разрешены законодательством. Заемщику придется получать одобрение не только у банка, но и у страховой компании.

Закон не запрещает представителям банка приходить к заемщику и проверять состояние недвижимости. При обнаружении нарушений учреждение вправе требовать досрочного погашения кредита. Если у владельца не будет нужной суммы, собственность могут продать для погашения долга по ипотеке.

Согласно закону банк вправе забрать квартиру, если заемщик:

  • Использовал ипотеку не по назначению. Денежные средства выдаются только для приобретения недвижимости, которую одобрил банк. К этой ситуации закон относится максимально серьезно, быстро расторгает договорные отношения.
  • Нарушает страховые обязательства. Ипотечная квартира должна быть защищена по закону. Если заемщик нарушает условия договора со страховой компанией, не только она, но и банк применит санкции.
  • Не вносит ежемесячные платежи. Банк может забрать недвижимость, продать ее и покрыть остаток кредита. Хотя на практике до таких радикальных действий доходит редко. Граждане защищены законом: действия банка должны быть соразмерны проступку провинившегося. Это значит, что единичная просрочка платежа не может быть основанием для лишения права собственности. Закон не говорит, какая сумма долга считается достаточной для радикальных действий. Не рекомендуется превышать накопления задолженности более 5% от общей стоимости квартиры.
  • Нарушает условия ипотечного договора. Например, скрыл передачу прав третьим лицам. Это может быть аренда, продажа или дарение. Подобное рассматривается, как нарушение договора. Документ, на основании которого произошла передача недвижимости, становится недействительным.

Мнение экспертаАлександр Николаевич ГригорьевЭксперт в области ипотеки с 10-летним стажем.

Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.Даже самые запущенные случаи можно исправить, предотвратить потерю жилья.

Например, сделать рефинансирование. Эта программа позволяет взять новый кредит, чтобы погасить старый. При помощи рефинансирования можно снизить ежемесячные платежи, продлить срок ипотеки, уменьшить финансовую нагрузку.

Рефинансировать кредит можно как в банке, где оформлен первичный договор, так и в стороннем финансовом учреждении.

Этапы ипотечной сделки зависят от правил банка, однако пройти 12 основных шагов предстоит каждому заемщику. Следуйте рекомендациям статьи, и вы получите ипотечный кредит и станете владельцем чистой квартиры:

  • Выглядите опрятно при встрече с ипотечным консультантом.
  • Читайте и перепроверяйте все документы, соблюдайте установленные сроки и будьте на связи.
  • Тщательно подбирайте и анализируйте недвижимость.
  • Подходите к выбору кредитной организации и программы грамотно.
  • Не пытайтесь обмануть банк и вовремя вносите платежи.
  • Внимательно проверяйте продавца, смотрите, чтобы он не состоял на учете в диспансерах.
  • Выбирайте безопасный способ расчетов.

Рейтинг автораАвтор статьиЭксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.Написано статей84 Поделиться с друзьями: Помогла статья?

Оцените её

Оценок: 12

Загрузка.

ИпотекуНадору © 2021–2021 – Ипотечный калькулятор онлайн и советы по ипотеке Перепечатка и копирование материалов разрешено только с указанием активной ссылки на первоисточник.

Задать вопрос эксперту Спасибо! В ближайшее время мы опубликуем информацию. Adblockdetector

Оформление ипотеки на новостройку со всеми тонкостями и нюансами + ТОП 5 актуальных предложений банков в 2021 году

Приветствуем!

Ипотека на новостройку: как оформить на строящееся жилье?

Сегодня будет подробно разобрана ипотека на строящееся жилье.

Вы узнаете как приобрести квартиру на этапе строительства, будет доступна пошаговая инструкция по оформлению новостройки по ипотеке, а также ответы на ключевые вопросы по данной тематике. Первичная ипотека и ипотека на вторичное жилье отличается по ряду параметров:

  • Новостройкой, в рамках программы «долевое строительство ипотека» может быть признана квартира в строящемся многоквартирном доме. Ключевой отсечкой будет в данном случае получение свидетельства на право собственности. После этого момента квартира считается построенной и уже считается вторичкой, хотя визуально это будет абсолютно новый объект, в котором никто не проживал.

Свидетельство можно получить только после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема передачи квартиры.

Иногда возникает такой момент, когда дом построен и акт подписан, но свидетельство еще не оформлено застройщиком, в этом случае банки кредитовать по программе для новостроек «уже» не могут, а по вторичке «еще» не могут, поэтому ряд банков запускают так называемую «ипотека мертвый период» (Сбербанк, например). В рамках этой программы вы приобретаете квартиру по предварительному договору купли-продажи. Боятся таких схем не стоит. Все легально и законно.

  • Приобрести квартиру на стадии строительства можно тремя способами:

— по ДДУ. Это официальный документ дольщика (инвестора), на основании которого, впоследствии, будет выдано свидетельство о праве собственности на квартиру.

Данный договор долевого участия содержит информацию о том, что вы имеете долю в общем строящемся доме и земле под ним, а также другую существенную информацию. ДДУ регламентируется 214 ФЗ и является самым безопасным способом приобрести новостройку.

Ни в коем случае не заключайте предварительный договор долевого участия. Если вы это сделаете, то рискуете никогда не увидеть свою квартиру. Как правило, данным договором апеллируют недобросовестные застройщики, которые не могут строить согласно законодательству, а это сулит риски долгостроя.

При этом вы будете абсолютно ничем не защищены, в отличие от участников долевого строительства. — по договору уступки (ипотека переуступка прав). Абсолютно законный способ приобретения квартиры.

От первого он отличается тем, что квартиру вы приобретаете у инвестора не напрямую от застройщика, а у предыдущего покупателя по ДДУ.

Ипотека по переуступке (цессия), как правило, имеет более высокий процент т.к. государство стремится напрямую оказывать поддержку застройщикам и стимулирует приобретать квартиры у непосредственного строителя. Также тут есть дополнительные риски, связанные с переходом права.

— по договору с ЖСК. Кооператив является самой ненадежной формой приобретения новостройки. Тут у вас на руках есть только членская книжка. Регистрировать сделку не надо.

Вы просто покупаете пай в жилищном кооперативе.

Учет квартир ведется у застройщика.

При этом есть риски двойных продаж. Как правило, этой схемой пользуются застройщики у кого есть проблемы с разрешением на строительство, и они решают сначала построить дом, а потом заниматься его оформлением в органах власти.

Строители быстрее работают, чем бюрократы в кабинетах. В Новосибирске был случай с одним из покупателей у крупнейшего застройщика в регионе по ЖСК.

Вместо обещанной квартиры его хотели заселить в техническое помещение в 8 кв.м. Оказалось, что менеджеры застройщика уже продали его квартиру повторно кому-то.

К чести застройщика, вопрос решили и выдали покупателю ключи на другую квартиру, но осадочек остался.

Также по объектам ЖСК невозможна классическая ипотека, а только ил и другие альтернативные варианты ипотеки – более дорогие.

  • новостройки по ипотеке должны соответствовать ряду требований. Застройщик предварительно должен пройти процедуру аккредитации в банке по каждому из своих объектов. У каждого банка есть свои требования как к надежности застройщика, так и к степени готовности дома. Одни готовы кредитовать дом на этапе котлована, другим нужно закрыть нулевой цикл, а некоторым показать рост в 1-2 этажа и выше.

Может возникнуть ситуация, когда строящийся объект у застройщика вы приобрести не сможете по ипотеке в нужном вам банке по причине того, что банк просто не аккредитовал или не хочет аккредитовать застройщика и/или дом.

  • Страхование квартиры по ипотеке и оценка оформляется не сразу, после ввода дома.
  • Высокий риск. Для банка ипотека на первичное жилье – это всегда риск. Неизвестно до конца достроит застройщик дом или нет, поэтому, чтобы защититься от возможных проблем, банки на период стройки могут запросить дополнительное обеспечение (поручителя или залог другой недвижимости).

Как всегда, главным требованием любого банка к заемщику будет хорошая кредитная история. Однако это – не единственное требование:

  1. Возраст заемщика должен быть от 18-го года до 75-ти лет на момент окончания кредита;
  2. Трудовой стаж: на последнем рабочем месте – более 6-ти месяцев, в целом за последние пять лет – более года (есть банке с требованием по стажу от 3-х мес.);
  3. Доход заемщика должен в среднем на 40% превышать установленную сумму ежемесячных выплат по ипотеке;
  4. Заемщик должен иметь российское гражданство и прописку (если нет, тот смотри пост «ипотека для иностранца»);
  5. Положительная кредитная история у всех созаемщиков (если есть проблемы, то смотрите наш пост «ипотека с плохой кредитной историей»);

Также банки могут предоставить вам особые условия при оформлении ипотеки на новостройку, если вы:

  1. Зарплатный клиент банка;
  2. Работаете у лица или организации, которые являются партнерами банка.

Пакет документов, необходимый для получения ипотеки на новостройку, стандартный:

  1. Паспорт РФ.
  2. В случае, если заемщиков несколько – копии документов, удостоверяющих их личность.

    Созаемщики должны предоставить также копии всех остальных требуемых документов.

  3. Для пенсионеров – документ, подтверждающий пенсионные начисления (например, выписка со счета).
  4. Трудовая книжка и ее копия.
  5. Справка о доходах по форме НДФЛ2 или форме банка.
  6. Если заемщик является зарплатным клиентом этого банка, он должен также предоставить только номер карты.
  7. Заявление (анкета) на получение ипотеки. Образец такого заявления вы можете попросить сразу в банке.

Пошаговая инструкция:

  • Определиться с застройщиком и объектом.

Прежде чем идти в банк вам нужно понять насколько надежен застройщик.

Проверьте информацию в Интернете на предмет срыва сроков по текущим и прошлым объектам, банкротству, отзывы дольщиков и жителей микрорайона.

Также очень важно проверить разрешительную документацию на строительство, землю, юридические документы по самому застройщику.

Самостоятельно это сделать будет проблематично, но вы можете заказать бесплатную консультацию у нашего юриста.

Заполните специальную форму в углу.

Это сэкономит вам кучу времени, а главное, вы будете уверены в надежности застройщика. Будьте очень осторожны при покупке недвижимости на этапе котлована или в последнем доме комплекса.

Как правило, это самые рискованные вложения.

  • Определяемся с банком. У застройщика уточните список банков, аккредитовавших нужный вам объект. Далее собираем нужные документы для банка и подаем их в банк напрямую или через ипотечного брокера застройщика.

Услуга ипотечного брокера у застройщика, как правило, бесплатная. Обязательно воспользуйтесь её.

Брокер знает все условия банков и сможет предложить наиболее выгодный вариант. Также вам не придётся бегать по банкам, а достаточно собрать один пакет документов и передать его специалисту.

Тем более, что у него уже все налажено с банками и он знает, как оформить заявку, чтобы её точно одобрили. Если брокера нет, то рекомендуем [urlspan][/urlspan]. Зайдите в раздел ипотека и подайте заявку на консультацию.

  • Готовим ДДУ. После одобрения банка, окончательно определяемся с вариантом квартиры и банком. Далее специалист застройщика готовит ДДУ. Его шаблон, обычно, уже согласован с банком.

Образец договора долевого участия можно скачать

  • Регистрация ипотеки в россреестре.

    Со всеми подписанными документами вы идете вместе с сотрудником застройщика в юстицию для оформления сделки.

  • Далее банк назначает дату сделки.

    В этот день вы приходите в банк вместе со всеми документами по заявке и подписанным ДДУ. Вам нужно оплатить страховку и подписать кредитный договор.

    Ряд банков просят внести первый взнос на аккредитивный счет. За это они возьмут дополнительную комиссию.

Более подробно данный процесс с расходами на сделку описан в посте «Регистрация ипотеки».

  • Перевод денег застройщику. Регистрация ипотеки займет примерно 10 рабочих дней. После этого с отрегистрированным ДДУ нужно обратиться в банк. Он производит выдачу кредита и перечисление застройщику.

После этого вы платите ипотеку, ждете окончания строительства и далее оформляете собственность.

Оформление ипотеки на новостройку занимает около 1 месяца. Ипотека на долевое строительство представлена почти во всех банках. Далее мы отобрали для вас ТОП-5 предложений на текущий момент.

БанкСтавка, %ПВ, %Стаж, летВозраст, лет Сбербанк9,315621-75 ВТБ9,815321-65 Райффайзенбанк8,9915321-65 Газпромбанк9,220621-65 Росбанк10,7415220-65 Россельхозбанк920621-65 Абсалют банк10,7515321-65 Промсвязьбанк9,1515421-65 ДОМ.РФ8,915321-65 Уралсиб9,4910318-65 Ак Барс9,210318-70 Транскапиталбанк9,4920321-75 ФК Открытие8,815318-65 Связь-банк9,215421-65 Запсибкомбанк9,815621-65 Металлинвестбанк9,110418-65 Банк Зенит9,520421-65 СМП банк10,9915621-65 Альфабанк9,2915620-64 Юникредит банк9,420621-65 Надо понимать, что конкретные условия банковских предложений на первичном рынке жилья могут зависеть от самых разных факторов.

Во-первых, вы можете заработать себе «процентную скидку» уже на этапе выбора застройщика: у аккредитованных банком компаний вы сможете приобрести в ипотеку жилье со скидкой по процентной ставке в среднем в 1%.

Также если вы являетесь зарплатным клиентом банка, вы можете рассчитывать на дополнительную льготу: процентная ставка будет для вас ниже на 0,5-1% годовых. Если у вас переуступка ипотеки от физ. лица, то ставки будут примерно на 1-2 процента выше.

На переуступку прав процентные ставки не очень привлекательны, поэтому при выборе такой квартиры торгуйтесь с продавцом по скидке и тщательно проверяйте причину продажи. долевое строительство имеет свои особенности и нюансы. О них вы можете узнать в отдельном посте.

Рынок первичного жилья в России активно осваивается: это значит, что он таит в себе как дополнительные возможности выгодного приобретения жилплощади, так и существенные риски.

Плюсы ипотеки на новостройку:

  1. Однозначное отсутствие на жилплощади каких-либо существующих юридических обязательств, например, банковского обременения.
  2. Ставка от застройщика ниже, чем на готовое жилье.
  3. Низкая стоимость квартиры или дома.

Минусы ипотеки на новостройку:

  1. На период стройки придется платить одновременно и ипотеку и арендовать жилье, если его нет.
  2. Строительная компания может разориться, и дом так и не будет достроен. Чтобы не нарваться на такую ситуацию, лучше приобретать строящееся жилье на финальной стадии.
  3. Завышение по ипотеке сделать сложнее, а это значит, что ипотека без первоначального взноса становится менее реальна.

Банки активно работают с сегментом новостроек, поэтому для ипотечных заемщиков выпускаются специальные программы для стимулирования спроса.

Если вам интересно узнать про программы «ипотечные каникулы» и отсрочка по ипотеке на период строительства, то просьба нажать копку любимой социальной сети и оставить комментарий ниже. Подписывайтесь на обновления.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+