Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Можно продать квартиру стоимостью меньше стоимости кадастровая карта

Можно продать квартиру стоимостью меньше стоимости кадастровая карта

Можно продать квартиру стоимостью меньше стоимости кадастровая карта

Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости?

Кадастровая стоимость квартиры существует для того, чтобы можно было с легкостью определить уровень налога на имеющуюся в вашей собственности недвижимость. Но если вы намерены продать жилье, может возникнуть вопрос о правомерности продажи недвижимости дешевле, чем указано в кадастровом паспорте. Продать жилье по цене, которая будет ниже указанной в кадастровом паспорте, вполне возможно. Причем, если раньше, до внесения изменений в законодательство, участники сделки вполне могли пойти на умышленное указание заниженной суммы сделки в документах купли-продажи, то сейчас это просто бессмысленно.

В 2016 году кадастровая оценка недвижимости является ключевой при установке НДФЛ и налога на недвижимость. Для налогового инспектора не составит никакого труда попасть в базу данных и посмотреть стоимость недвижимости в ГКН, после чего сверить данные с теми, что указаны в документах. Федеральный закон №382 от 29 ноября 2014 года, а именно его статья 2 пункта 11 позволяет определить минимальную законную стоимость недвижимости.

Также можно посмотреть информацию в Налоговом Кодексе Российской Федерации, в статье 217, пункт 1. В соответствии с этими документами к кадастровой стоимости можно будет применить коэффициент, который равен 0,7.

Именно этот результат позволит верно рассчитать сумму сделки, то есть, снижать цену более, чем на 30% от кадастровой стоимости точно не рекомендуется. Но главным ориентиром при покупке или или другого объекта должна быть среднерыночная стоимость, а она будет изменяться в зависимости от множества факторов, например, экономической ситуации в стране в целом.

Среди первопричин снижения стоимости квартиры при продаже называются следующие:

  1. снижение покупательской способности у российских граждан с момента принятия ФЗ №382, а это повлекло резкое снижение цен на рынке.
  2. неудачная планировка, давний ремонт, неисправные коммуникации и другие бытовые нюансы;

Стоит понимать, что рынком формируются наиболее актуальные цены.

Средняя стоимость недвижимости выводится на основании множества факторов, поэтому именно среднюю цену на рынке и можно считать наиболее актуальной при продаже или покупке квартиры.

По сути, продажа квартиры ниже кадастровой стоимости является невыгодными как продавцу, так и покупателю. Даже если вы занизили сумму договора, выгоды получить не удастся, ведь вне зависимости от стоимости квартиры, указанной в документах, налоги будут вычитать именно с кадастровой стоимости жилья, умноженной на коэффициент 0,7. Приведем пример, который позволит наглядно изучить весь процесс.

Представим, что кадастровая стоимость квартиры равна 3 миллионам рублей, но покупатель и продавец решили совершить сделку по цене в 1, 7 миллиона. Но сумма, от которой будет взиматься налог, составляет 2,1 миллиона (3*0,7 коэффициент). По закону, удержать налог с первого миллиона нельзя, зато от оставшейся суммы — вполне.

То есть, от 1,1 миллиона для продавца будут вычитать 13% НДФЛ, невзирая на то, сколько он выручил за продажу квартиры по факту.

Получается, что в результате сделки продавец теряет свой потенциальный доход.

Именно поэтому продажа недвижимости по цене ниже 70% от кадастровой стоимости является заведомо убыточной. Если вы поняли, что продажа квартиры по стоимости, указанной в кадастровом паспорте невозможна, то есть, она расходится с тем, что указано в Государственном кадастре недвижимости, необходимо обратиться в суд с иском о снижении кадастровой стоимости жилья. Вы платите за свою недвижимость налог, а это «живые» деньги.

Пункт 6 статьи 217.1 Налогового Кодекса РФ свидетельствует о том, что каждый субъект страны может варьировать коэффициент к кадастровой стоимости, указанной в ГКН. Именно поэтому необходимо для начала узнать, какие правила действуют в регионе нахождения объекта недвижимости. Обратитесь в Управление Росреестра или Кадастровую палату для того, чтобы узнать актуальный понижающий коэффициент.

И только после выяснения всех действующих бюрократических вопросов, вы можете смело выставлять цену на свою квартиру и ждать подходящего покупателя, которого устроит сумма сделки.

Если вы вступили в спор с Кадастровой палатой по поводу изменения кадастровой стоимости, проследите за тем, чтобы после урегулирования вопроса были изменены все документы, где указываются спорные цифры. Если вы понимаете, что самостоятельно этот вопрос не решить, обратитесь к специалисту по земельному праву.

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

» » 5 965 просмотровСодержаниеЛюбой продавец стремится сократить собственные вероятные расходы (например, размер налога) при реализации квартиры.

Один из популярных вариантов, который поможет уменьшить затраты – снижение стоимости жилья.

Рассмотрим, в чем особенности такой процедуры, и чем это может грозить покупателю.Под полной стоимостью понимают реальную, рыночную цену квартиры. Стороны либо определяют ее самостоятельно или могут обратиться в .

Данное понятие возникло по той причине, что некоторые продавцы указывают в договоре только небольшую сумму, а остаток платежа официально к покупке-продаже квартиры не относится.Существует три основных варианта цен на квартиру. Актуальными для сделок по купле-продаже жилья можно считать только два: кадастровая и рыночная цена.Эта стоимость больше актуальна для различных нежилых объектов, однако и многие жилые дома имеют свою инвентаризационную стоимость. Она практически не используется.Эта стоимость жилья определяется государством.

Проблема в том, что эта стоимость далеко не всегда соответствует рыночной.

Два одинаковых по площади объекта на одной и той же улице города могут сильно отличаться по цене за счет внутренних улучшений, однако этот фактор игнорируется. Эта стоимость зачастую используется налоговой службой для того, чтобы определить сумму налога на прибыль с продажи квартиры.Это справедливая, рыночная цена, которая формируется исходя из существующего спроса и предложения.

Учитываются все факторы, вплоть до улучшений квартиры, окружающей инфраструктуры, площади жилья, этажности и так далее. Именно эту цену обычно указывают в договоре купли-продажи.Можно. Стороны вправе устанавливать любую цену, которая их устроит.

Занижение стоимости используется для того, чтобы заплатить меньше налогов (или вообще их не платить). Если жилье было приобретено текущим продавцом до 2016 года, то в такой ситуации действительно можно произвольно указывать цену, абсолютно не ориентируясь на кадастровую стоимость.Однако актуально это (по состоянию на 2020 год) только для тех лиц, которые купили квартиру или от посторонних людей (не близких родственников).

  1. Если квартира была приобретена в 2017 году, то к 2020 она находилась в собственности текущего владельца уже 3 года. Если жилье было подарено близкими родственниками или получено по наследству/завещанию, то как раз три года уже прошли. Теперь можно продавать такую квартиру без оплаты налогов и смысла указывать в договоре цену ниже кадастровой или рыночной нет.
  2. Если же квартира была приобретена в 2017 году по или дарения от не близких родственников, то срок «обязательного владения», после которого можно продавать жилье без оплаты налога, составляет 5 лет. В такой ситуации некоторые продавцы, чтобы снизить расходы на оплату налогов, уменьшают цену квартиры в договоре (но от покупателя требуют полную цену).

В том же случае, если жилье было получено в собственность после 2016 года, то устанавливать цену существенно ниже кадастровой нет никакого смысла.

Налоговая служба, выявив такой факт просто продолжит свои расчеты по минимально возможной, исходя из кадастровой стоимости, цене квартиры в данном доме.С другой стороны, нередко кадастровая цена значительно выше рыночной. В такой ситуации необходимо писать заявление и требовать снизить кадастровую стоимость.

Придется предоставлять фотографии квартиры, отчет от оценочной компании, правоустанавливающие документы и так далее.

Процедура сложная и долгая (заявка рассматривается в течение 1 месяца). Ко всему прочему, она далеко не всегда приводит к желаемому результату.Если в Кадастровой службе отказали в изменении стоимости квартиры, а ее реальная рыночная стоимость действительно более чем на 35% отличается от кадастровой, можно обращаться в суд и требовать снижения цены в принудительном порядке.

Такая процедура отнимает еще больше времени, но в противном случае придется сильно переплатить в налоговую.В договоре купли-продажи рекомендуется указывать справедливую рыночную цену квартиры.

Однако до этого рекомендуется проверить кадастровую цену жилья. Если она примерно соответствует рыночный – отлично, лучше тогда рыночную и оставить.В то же случае если рыночная стоимость значительно меньше кадастровой, то есть смысл сначала попробовать снизить кадастровое значение, ведь налоговая служба все равно будет ориентироваться на цену, указанную в кадастре минус 30%.Пример: Предположим, что реальная рыночная цена квартиры составляет 3 миллиона рублей.

В кадастре она же указана по цене в 5 миллионов рублей. Налоговая будет ориентироваться на стоимость в 5 миллионов -30% = 3,5 миллиона рублей. Разница в данном случае не слишком глобальная, однако 13% налога от «лишних» 500 тысяч рублей – это уже 65 тысяч чистой переплаты.Если же рыночная цена выше кадастровой, то можно остановить именно на последней, ведь при превышении установленного государством уровня, налоговая начинает ориентироваться уже на ту стоимость, которая указана в договоре.Если упростить, то цена в договоре должна быть на уровне, соответствующем кадастровой цене за минусом 30%.Покупка квартиры ниже кадастровой стоимости – это рискованная сделка при том условии, что реальная рыночная цена значительно выше.

Некоторые продавцы настаивают на том, чтобы в договоре купли-продажи указать низкую цену (чтобы заплатить меньше налогов), но по факту, покупатель обязан будет отдать за жилье полную стоимость.В такой ситуации у покупателя возникает серьезный риск того, что сделка будет оспорена.

В результате ему придется вернуть приобретенную квартиру. Продавец же будет обязан отдать только ту сумму, которая была прописана в договоре. Частично проблему можно решить при помощи дополнительной (без привязки к конкретному договору купли-продажи), однако далеко не все продавцы соглашаются ее составлять.Специалисты отмечают, что при наличии расписки доказать свою правоту и истребовать с продавца остаток денег вполне возможно, так что рекомендуется заранее, если продавце планирует занижать цену, обсудить этот момент.
Частично проблему можно решить при помощи дополнительной (без привязки к конкретному договору купли-продажи), однако далеко не все продавцы соглашаются ее составлять.Специалисты отмечают, что при наличии расписки доказать свою правоту и истребовать с продавца остаток денег вполне возможно, так что рекомендуется заранее, если продавце планирует занижать цену, обсудить этот момент.

Кроме того, нужно проверить документы клиента, чтобы определить возможные варианты, исходя из которых сделка может быть оспорена:

  1. Проверка паспорта на предмет наличия у продавца супруга/супруги. Если эта квартира принадлежит семейной паре, то вторая половинка обязательно должна давать . Без такого документа сделка будет считаться недействительной.
  2. Если у продавца есть несовершеннолетний ребенок и он является совладельцем приобретаемой квартиры, в обязательном порядке нужно требовать . Также рекомендуется добиться того, что на момент продажи все прописанные в квартире лица будут из нее выписаны.
  3. Проверка документов, на основании которых продавец получил свою квартиру. Вполне возможно, что остались другие лица, способные оспорить его право собственности и, как следствие, новый договор купли-продажи также теряет свою силу.

Если говорить о кадастровой цене как о базовой, то завышать ее можно только тогда, когда рыночная существенно больше. Если покупатель отказывается указывать в договоре сниженную цену, то можно предложить ему повысить цену еще немного, на те самые 13% налога, который будет вынужден оплатить продавец. Как правило, такой подход надежнее, однако он же и более затратный для покупателя.Пример: Предположим, что жилье стоит 3 миллиона рублей по кадастровой стоимости и 5 по рыночной.

Покупатель настаивает на том, чтобы в договоре фигурировала цифра в 5 миллионов. При таких условиях продавце должен будет заплатить налоги с 4 миллионов (1 миллион всегда не учитывается, это льготная сумма). Если бы в документе указывалась не рыночная, а кадастровая цена, то платить налоги пришлось бы не с 4, а с 2 миллионов.

Как следствие, можно предложить покупателю совершить отдельную доплату на сумму, составляющую 13% с двух миллионов: 260 тысяч рублей.

Любая сделка по купле-продажи квартиры сама по себе отличается повышенным риском. Преимущественно за счет многочисленных мошенников, но даже у нормального продавца могут возникнуть проблемы, в результате чего договор будет признан недействительным.

Особенно риск повышается в том случае, если отображенные в договоре условия и цифры не соответствуют реальным.

На бесплатной консультации опытные специалисты расскажут о том, что именно нужно учитывать в первую очередь. Также эти юристы готовы сопровождать всю сделку, вплоть до окончательных расчетов с оформления права собственности.

Как доказывает практика, это позволяет исключить почти все риски и возможные проблемы.

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Автор статьиЭксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела.

Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Рейтинг автораНаписано статей513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут. Спасибо! Ваша заявка принятаОжидайте звонка специалиста в течении 5 минут Отправляя данные Вы соглашаетесь с , и 3 690 просмотров Обман при покупке квартиры возникает если не постоянно, то очень.12 159 просмотров Сделка купли-продажи квартиры сопряжена со многими рисками, один из которых.35 881 просмотров Приобретение квартиры связано с большими затратами. «Львиная доля» расходов покупателя.2 373 просмотров При оформлении ипотечного кредита банк запрашивает обеспечение.

Им может выступать.6 353 просмотров При возмездном отчуждении квартиры Продавец и Покупатель могут составить не.2 382 просмотров Агентства недвижимости активно рекламируют свои услуги, обещая найти жилье намного.

Налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости

► Знаете ли Вы, что… С января 2016 года налог при продаже квартиры взимается с ее кадастровой стоимости. Точнее, с ее кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.

Но у этого правила есть нюансы. Дьявол, как всегда, кроется в мелочах.

О чем тут речь – сейчас поясним. Каждый Продавец квартиры обязан уплатить налог 13%-НДФЛ с полученного от продажи квартиры дохода, с учетом имущественных налоговых вычетов (на величину которых Продавец может уменьшить свой налогооблагаемый доход). Дело в том, что до 2016 года этот самый «полученный доход от продажи квартиры» считался от той суммы, которая была указана в качестве цены в Договоре купли-продажи (ДКП).

А с января 2016 года налоговики получили право исчислять НДФЛ при продаже квартиры с ее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (, НК РФ). Это свое право налоговики используют только в том случае, если цена договора ниже, чем кадастровая стоимость Х 0,7. Если же цена договора выше, то налог возьмут именно с нее (то есть с той суммы, которая оказалась больше).

Продавец, конечно, по-прежнему имеет право указывать любую цену в своем , но если размер полученного им дохода окажется меньше, чем 70% кадастровой стоимости квартиры, то налог (13%-НДФЛ) ему все равно придется уплачивать именно от этой суммы – от 70% кадастровой стоимости квартиры. При этом, возможность применения у Продавца сохраняется, и в некоторых случаях налог может быть сведен к нулю (подробнее о вычетах – см. по ссылке). Помощь в оформлении налоговой декларации и получении налогового вычета можно получить – (СЕРВИСЫ).

Кадастровая стоимость квартиры для целей налогообложения берется по состоянию на 1 января того года, в котором происходит продажа квартиры. А в случае, если эта кадастровая стоимость для квартиры не определена, то положения данной статьи не применяются, и налог исчисляется по-прежнему с цены, указанной в договоре.

Но таких случаев сейчас очень мало, а с годами, по мере проведения регулярных работ по кадастровому учету объектов недвижимости, таких случаев не будет вообще. Кроме того, в указана возможность для каждого субъекта РФ по своему усмотрению понижать коэффициент 0,7 для кадастровой оценки в целях налогообложения.

Причем, отдельным законом субъекта РФ этот коэффициент может быть понижен вплоть до нуля как для всех, так и для отдельных категорий налогоплательщиков и/или объектов недвижимости. Поэтому в разных субъектах России, перед тем как продавать квартиру, имеет смысл выяснить текущую ситуацию насчет местной величины коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости квартиры для целей налогообложения при ее продаже.

Поэтому в разных субъектах России, перед тем как продавать квартиру, имеет смысл выяснить текущую ситуацию насчет местной величины коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости квартиры для целей налогообложения при ее продаже.

Такую информацию можно получить, например, в региональном Управлении Росреестра, филиале Кадастровой палаты Росреестра, или у местных консультантов. – смотри на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Важный момент! Это законодательное новшество (учет кадастровой стоимости при исчислении налога с продажи квартиры) применяется только для тех квартир, которые были приобретены в собственность после 1 января 2016 года.

Об этом прямо говорится в вводного закона №382-ФЗ от 29.11.2014.

Другими словами, если квартира была оформлена в собственность (приватизирована, унаследована, куплена, и т.п.) до 2016 года, а продана после, то правило определения налога с продажи по кадастровой стоимости не применяется. Как ее организовать – см. по ссылке.

Ранее многие Продавцы, пытаясь избежать уплаты налога с продажи квартиры, указывали в Договоре купли-продажи (ДКП) заниженную стоимость квартиры – в пределах 1 млн. рублей. Это давало им возможность использовать положенный по закону налоговый вычет в размере того же 1 млн.

рублей, и таким образом «законно» избегать уплаты налога с продажи. Такой трюк радовал Продавцов, но пугал Покупателей, так как в случае , Покупателю к возврату полагалась та самая «уменьшенная» сумма из договора, а не та, которую он реально заплатил (как можно этого избежать – см. ниже по ссылке). Но налог с продажи квартиры обнуляется для Продавца и вполне легальным способом, без всяких трюков, после нескольких лет владения квартирой.

ниже по ссылке). Но налог с продажи квартиры обнуляется для Продавца и вполне легальным способом, без всяких трюков, после нескольких лет владения квартирой. Если, например, он ее ранее купил, и она является его единственным жильем, то после 3-х лет владения он может продавать ее без налога. Если он получил квартиру в подарок, унаследовал или приватизировал, то он также освобождается от налога с продажи после 3-х лет владения ().

В остальных случаях он может после 5-ти лет владения (, НК РФ).

Если же владелец продает квартиру, не дожидаясь истечения этого срока, то налог у него возникает, и легально уменьшить его можно только с помощью налоговых вычетов.

Но и в этом случае кое-что платить фискалам все-таки придется.

Вот тут у Продавца и возникает соблазн занизить цену квартиры в Договоре купли-продажи, чтобы подогнать ее под размер вычета и совсем ничего не платить в бюджет. Но занижать цену своей квартиры ниже уровня «0,7 Х кадастровая оценка» Продавцу уже бессмысленно, так как налог ему все равно посчитают с этой суммы.

Тем не менее, нередко бывает (в Москве, особенно), что реальная рыночная стоимость намного превышает кадастровую, да еще уменьшенную на 30%, поэтому Продавцы все же стремятся занизить «бумажную» стоимость своей квартиры, чтобы свести налог с продажи к минимуму. Что делать Покупателю в этом случае, насколько серьезен для него в Договоре купли-продажи – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Какие применяются в практике рынка недвижимости – смотри в Глоссарии по ссылке.

Этот вопрос теперь стал актуальным для всех продавцов квартир. Перед тем, как указывать реальную рыночную стоимость в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП), неплохо было бы знать, какая именно величина окажется налогооблагаемой базой – указанная в ДКП цена или кадастровая стоимость квартиры с коэффициентом 0,7?

Узнать кадастровую стоимость квартиры можно бесплатно на сайте Росреестра, в разделе «Сервисы» – «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»: .

Такая информация является открытой и общедоступной, и предоставляется любому желающему, который может ввести в соответствующее поле точный адрес или кадастровый номер квартиры.

Актуальные данные о стоимости предоставляются автоматически из базы Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Кадастровая оценка недвижимости – это не статичная величина, а периодически изменяемая. При проведении такой оценки стараются все больше исходить из рыночных параметров квартиры, поэтому кадастровая стоимость близка к реальной рыночной цене квартиры, и иногда даже может превосходить ее.

Если оказалось, что кадастровая стоимость квартиры существенно превосходит ее реальную рыночную стоимость (например, в 1,5 – 2 раза) то владелец квартиры имеет право оспорить проведенную кадастровую оценку.

Но в этом случае уже без специалистов (юристов и оценщиков) не обойтись. В чем смысл ? Кому он больше нужен – Продавцу или Покупателю? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Для того, чтобы оспорить и снизить кадастровую стоимость своей квартиры, физлица могут обращаться как сразу в суд, так и попытаться решить этот вопрос во внесудебном порядке (а если не получится – тогда в суд). Для внесудебного решения нужно обратиться в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такая комиссия работает при филиалах Росреестра в каждом субъекте РФ.

Комиссия должна отреагировать в месячный срок – отказать заявителю или удовлетворить его просьбу.

Пытаться таким образом оспорить (снизить) кадастровую стоимость квартиры имеет смысл только в том случае, если она превышает рыночную цену минимум на 35-40%.

При меньших расхождениях в стоимости, комиссия вряд ли примет запрос к рассмотрению. Но владелец квартиры, опять же, может оспорить такой отказ в суде.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «» (откроется во всплывающем окне).

Продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2020 году

Многим собственникам недвижимости сделка купли-продажи жилья кажется весьма сложной с юридической точки зрения. Особенно, учитывая изменения, в последнее время достаточно часто происходящие в законодательстве в 2020. Понятно, что, продавая жилье, собственник получает доход, с которого он обязан заплатить налог государству.

Чтобы уменьшить сумму налога, многие идут на хитрость.

Сознательно занижая стоимость жилья в официальном договоре, а реальная сумма просто переходит из рук в руки, минуя таким образом, государственный бюджет. То есть – происходит сокрытие налогов. Именно для того, чтобы бороться с данной практикой, с 2016 года и были внесены соответствующие изменения в Налоговый кодекс.

Именно для того, чтобы бороться с данной практикой, с 2016 года и были внесены соответствующие изменения в Налоговый кодекс. Теперь доход, облагаемый налогом, зависит не столько от суммы, проставленной в договоре, сколько от кадастровой стоимости продаваемого жилья.

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости? Основные изменения в законодательстве Можно выделить три главных момента, которые коснутся всех, кто после 2018 года будет заниматься продажей недвижимости.

  1. Продаваемая квартира (дом, участок и т.д.) будут освобождены от уплаты налога, если к моменту продажи они будут находится в собственности владельца больше 5 лет. Исключение составляют случаи наследования, дарения от близкого родственника, приватизации, ренты. Для этих ситуаций сохранен прежний срок, который составлял лишь 3 года.
  1. При расчете НДФЛ цена продаваемого объекта не может быть меньше 70 % его КС.

    Таким образом, указывать в договоре низкую стоимость просто не будет иметь смысла, так как налоговая служба все равно будет рассчитывать налог, исходя из новых правил.

  1. Региональным властям субъектов РФ дано право снижать для всех, или отдельных категорий граждан, как минимальный срок владения недвижимостью, так и размер процентного коэффициента КС при расчете налога.

Последний пункт, безусловно, является рациональным, так как кадастровая оценка складывается из многих показателей. В том числе, она зависит и от общей численности населения пункта, в котором продается жилье, и от среднего уровня доходов его жителей. Несмотря на это, кадастровая стоимость жилья часто оказывается завышенной.

Такая ситуация, конечно, полезна для бюджета государства, но для продавцов увеличившееся налоговое бремя иногда становится неподъемным. Всегда ли можно продать квартиру по кадастровой цене? Оценка жилья по кадастровой стоимости часто производится массово, путем сличения схожей по параметрам недвижимости, без учета нюансов отдельного жилья (хотя по нормам закона это положено).

Сегодня существует много причин, когда продать квартиру по цене, равной КС, просто невозможно.

  1. Во-первых, данное нововведение пришлось как раз на период экономического кризиса, когда цены на жилье (особенно загородное) резко упали. Покупательская способность людей снизилась, а цены на жилье, отраженные в ГК, остались на прежнем уровне.
  1. Во-вторых, продаваемая квартира может иметь неудачную планировку, а также находиться в плохом состоянии из-за давности отсутствия ремонта или других причин.

Так получилось, что собственники или риэлторы, продающие жилье, могут обнаружить, что КС по сравнению с рыночной завышена в несколько раз. Особенно актуально это для больших городов.

Особенности сделок купли-продажи Есть определенные моменты, которые важно знать при совершении сделок с недвижимостью.

  1. Если жилье было куплено до 1 января 2016 года, то налог рассчитывается, исходя из цены договора купли-продажи. Моментом приобретения считается дата регистрации права собственности или открытия наследства.
  1. Если недвижимость продается по цене, которая больше 70 % КС, то в данном случае цена, указанная в кадастре, вообще не имеет значения, так как налоговая сумма будет исчисляться из стоимости, указанной в договоре.
  1. Если цена меньше 70 % КС, то наоборот – цена в договоре не играет роли.

    Доходом продавца все равно будет считаться сумма, указанная в ГК, исходя из нее и будет исчисляться налог.

  1. Если кадастровая цена изменялась, то берется ее значение на 1 января того года, в котором осуществлялась продажа.
  1. Если КС не определена (достаточно редко, но все же встречающаяся сейчас ситуация), то доход считается от стоимости, указанной в договоре.

Как продать квартиру ниже кадастровой цены?

Таким образом, получается, что искусственное занижение стоимости жилья при сделке не выгодно ни продавцу, ни покупателю. От этого они ничего не приобретут, кроме возможной проверки налоговых органов.

Законным способом не платить подоходного налога с продажи является стоимость жилья меньше миллиона рублей (в том случае, если она совпадает с кадастровой).

Сделки по продаже недвижимости по цене, меньше данной суммы, не подлежат налогообложению, так как миллион рублей – это размер налогового вычета, который государство предоставляет гражданину, продающему недвижимость. То есть, если квартира, находящаяся в собственности два года, продана за 3 миллиона рублей, то 13 % уплачивается только с 2 миллионов. Также имеет смысл предварительно выяснить правила, действующие в регионе, где будет продаваться жилье, относительно сроков владения и понижающих коэффициентов, и лишь тогда определяться с ценой сделки.

Собственнику, желающему продать жилье ниже стоимости, указанной в Государственном кадастре, остаются два законных пути:

  1. заявление в судебные органы о пересмотре кадастровой стоимости;
  2. установление кадастровой стоимости равной рыночной путем обращения в Росреестр.

Подобный пересмотр – явление реальное и возможное, но отнимающее много времени и сил.

Поэтому, в данном случае рациональнее воспользоваться помощью опытного юриста и кадастрового специалиста, либо обратиться в фирму, предлагающую комплексные услуги. После работы независимых экспертов-оценщиков, пересмотр кадастровой цены может быть произведен, а налоговая нагрузка собственника-продавца значительно снижена.

Просмотров: 18 425 ( 1 оценка, среднее 5 из 5 ) Понравилась статья?

Поделиться с друзьями:

Гос.

Кадастр Кадастровая выписка это документ, где содержится информация и где описан определенный объект недвижимости. В

Гос.

Кадастр Профессия кадастрового инженера появилась в нашей стране недавно, в 2011 году. Тем не менее,

Гос.

Кадастр Кадастровая стоимость недвижимости – это та стоимость, которая была установлена государственными органами при оценке.

Гос. Кадастр Понятие кадастровой стоимости жилой площади появилась относительно недавно. Кадастровая стоимость квартиры – это некий

Могу ли я продать квартиру ниже кадастровой стоимости

Не пропустите самое важное, что происходит в ИнтернетеПодписатьсяНе сейчас

Краткое содержание:

  1. Спросить
  2. Скажите пожалуйста, могу ли я продать квартиру ниже кадастровой стоимости?

Советы юристов:г.

Бодайбо • Вопросов: 1517.10.2017, 16:44Скажите пожалуйста, могу ли я продать квартиру ниже кадастровой стоимости?вопрос №13319676 прочитан 17 раз Юрист Мондрунов Е. В. отзывов: 1 338•ответов: 2 101•г. Екатеринбург 17.10.2017, 16:46 Здравствуйте.

Да можете продать квартиру ниже кадастровой стоимости. Цена не зависит от кадастровой стоимости. Рыночную цену Вы устанавливаете самостоятельно.

Вам помог ответ: ДаНет Юрист на сайтеотзывов: 33 672•ответов: 61 638•г. Казань 17.10.2017, 16:57 Можете. Если продаете раньше минимального срока владения (раньше 3 года, сейчас 3 либо 5 лет в зависимости от основания приобретения права собственности: по безвозмездным сделкам 3 года, по прочим 5 лет, если купили после 2016 года), то налог (НДФЛ) 13% платится с разницы между продажной ценой и налоговым вычетом, который равен максимальному из двух значений: 1 млн.

руб. либо фактическим документально подтвержденным затратам на приобретение. Продать ниже кадастровой стоимости можете, но если купили после 2016 года, то до начислят налог с суммы занижения, т.к. презюмируется, что продавать дешевле 70% кадастровой стоимости Вы не должны.

Вам помог ответ: ДаНет Адвокат на сайтеотзывов: 57 452•ответов: 156 560•г. Санкт-Петербург 17.10.2017, 16:58 Доброго вам времени суток.

Да вы можете продать квартиру ниже кадастровой стоимости, но учтите что налоговая перепроверил сделку может доначислить налог. Удачи вам и всего наилучшего.

Вам помог ответ: ДаНет Юрист отзывов: 13 333•ответов: 23 203•г. Кривой Рог 17.10.2017, 17:02 /Сергей. Добрый день. /Цену на продажу квартиры Вы устанавливаете по взаимной договоренности с покупателем и она может быть любой.

. Из любой ситуации всегда можно найти выход. Удачи Вам и всего самого хорошего в Ваших делах. Вам помог ответ: ДаНетг. Екатеринбург • Вопросов: 1727.10.2019, 00:13Мой отец в ноябре 2020 написал на меня дарственную на квартиру.

Сейчас я — собственник этой квартиры.

Смогу ли я продать квартиру? Существует ли срок, в течение которого я не могу продать квартиру?

Если это можно сделать сейчас, какой размер налога нужно уплатить? (с кадастровой стоимости?). Смогу ли я продать квартиру ниже кадастровой стоимости и каков будет размер налога?

Спасибо, Сергей.вопрос №16479563 Юрист отзывов: 2 704•ответов: 4 389•г. Казань 27.10.2019, 00:28 Налог платить придётся.

Вы вправе рассчитывать на налоговый вычет в размере 1 млн, все что свыше — 13%.

Сильно сумму не занижайте, у налоговой будут вопросы. Вам помог ответ: ДаНет Адвокат отзывов: 18 643•ответов: 40 838•г.

Москва 27.10.2019, 15:19 Ответил Вам в личном сообщении. [b][i]С Уважением, адвокат – Степанов Вадим Игоревич.[/i][/b] Вам помог ответ: ДаНетг.

Санкт-Петербург • Вопросов: 131.08.2019, 22:38У нас с дочкой 1 комнатная квартира в общедолевой собственности. Может ли она мне продать свою долю ниже кадастровой стоимости. Квартира в собственности больше 10 лет.вопрос №16257570 Юрист отзывов: 3 358•ответов: 9 002•г.

Моздок 31.08.2019, 22:39 Может.

[quote]ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.[/quote] Вам помог ответ: ДаНет Юрист Ворончихин Д.

А. отзывов: 4 632•ответов: 7 230•г. Челябинск 31.08.2019, 22:39 Может, налог в вашем случае платить вообще не надо, стоимость никого интересовать не будет, можете вообще дарением оформить, а деньги так передать.

Если отношения хорошие. Вам помог ответ: ДаНетг.

Благовещенск • Вопросов: 2901.07.2018, 20:30Могу ли я продать квартиру, указав в договоре купли-продаже цену ниже кадастровой стоимости.? Какой процент платят сейчас при продаже долевой недвижимости нотариусу? Почему?вопрос №14351867 прочитан 3 разa Юрист отзывов: 500•ответов: 1 084•г.

Псков 01.07.2018, 20:37 Здравствуйте! В договоре купли-продажи Вы можете написать любую цену, а ниже или выше кадастровой — это Ваше право. Тем более, что сейчас кадастровая стоимость, как правило, выше рыночной.

При продаже долевой собственности Вы платите 0,5% от кадастровой стоимости, но есть и предельная сумма, выше которой нотариусы, при любой кадастровой стоимости, не имеют право взыскивать. Стоимость услуг нотариусов определяется в каждом регионе. А почему? Так по Закону. Вам помог ответ: ДаНетг.

Краснодар • Вопросов: 130.10.2016, 10:38Могу ли я продать квартиру, купленную в 2015 году ниже кадастровой стоимости в 2016 году?вопрос №11598197 прочитан 97 раз Юрист Анохина Н.

Л. отзывов: 3 567•ответов: 7 659•г. Воронеж 30.10.2016, 10:47 Можете конечно, закон ни где не прописывает за какую стоимость Вы можете продать квартиру. Так что продавайте за ту стоимость какую считаете нужной.

Вам помог ответ: ДаНетг. Москва • Вопросов: 603.08.2016, 12:08Квартира досталась в наследство уже более 8-ми лет, но оформляем в собственность только сейчас. По кадастровой стоимости стоит 5000000, могу ли я продать ее хотя бы на 30% меньше (цена в договоре) и как рассчитать коэффициент 0,7%.

В собственности менее 3-х лет. Или нужно только цене не ниже 100% кадастровой?вопрос №11149295 прочитан 7 раз Юрист отзывов: 44 886•ответов: 87 834•г.

Бакал 03.08.2016, 12:10 Здравствуйте! Срок владения квартирой отсчитывается с момента смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности. Так как в собственности более трех лет, то НДФЛ с продажи не возникает.

Вам помог ответ: ДаНетг. Хабаровск • Вопросов: 2915.04.2016, 09:37Я хочу продать квартиру приобретенную в 2014 году, могу ли я показывать не всю сумму договора в части того, что с 2016 года действуют обязательные условия при начислении подоходного налога — продажа не ниже кадастровой стоимости и срок владения не менее 5 лет.вопрос №10312335 прочитан 9 раз Юрист отзывов: 26 476•ответов: 58 147•г. Москва 15.04.2016, 09:47 Квартиру вы можете продать. Перечисленные вами условия не являются обязательными.

Вам помог ответ: ДаНетг. Самара • Вопросов: 1512.02.2016, 11:45. Я купила квартиру 2 года назад, но в силу обстоятельств вынуждена продавать ее, а налог с продажи очень большой.

Еще она в ипотеке частично. Если ждать 3 года, то ведь нет гарантии что срок нахождения в собственности могут увеличить?вопрос №9717841 прочитан 65 раз Юрист отзывов: 50 138•ответов: 113 709•г. Ярославль 12.02.2016, 11:51 Да, можете, налог платится с рыночной — продажной — стоимости квартиры, за сколько продадите, та сумма и будет учтена при налогообложении.

Вам помог ответ: ДаНетг. Москва • Вопросов: 1308.12.2015, 06:26Я получила квартиру при переселении из ветхого жилья. Могу ли я ее продать муниципалитету?

Можно ли муниципалитет обязать ее выкупить? Квартиру получила недавно, кадастровая стоимость сильно завышена, и конечно, я хотела бы ее продать не ниже кадастровой стоимости.

Программа переселения в нашем районе еще идет.

И стоит ли в таком случае мне ее приватизировать?вопрос №9017523 прочитан 15 раз Адвокат отзывов: 77 724•ответов: 177 969•г.

Пермь 08.12.2015, 06:28 Муниципалитет не обязан ее выкупать. Вам помог ответ: ДаНет Юрист отзывов: 27 136•ответов: 71 186•г.

Снежногорск 08.12.2015, 06:28 1.

Не можете. 2. Обязать выкупить невозможно. Тем более находящуюся в собственности муниципалитета.

3. Продать можно только то, что находится в вашей собственности.

Вам помог ответ: ДаНетг. Челябинск • Вопросов: 415.09.2015, 11:33Могу ли я купить 1/3 доли квартиры ниже кадастровой стоимости?

По кадастра стоимость 370 тыс.

Но так как в квартире не было ремонта более 30 лет то собственник не против продать за 250 тыс.вопрос №8023573 прочитан 23 разa Адвокат отзывов: 52 893•ответов: 124 874•г. Унеча 15.09.2015, 11:40 ЦЕНА — устанавливается продавцом и покупателем по договоренности и ни от чего не зависит. УДАЧИ ВАМ. Вам помог ответ: ДаНетг.

Курган • Вопросов: 905.02.2015, 05:24Могу-ли я продать квартиру ниже кадастровой стоимости, квартира по кадастровой стоимости оценена 2,5 млн. рублей.вопрос №6021945 прочитан 92 разa Юрист отзывов: 5 658•ответов: 12 866•г.

Омск 05.02.2015, 05:26 Можете, но налоговая может пересчитать и выставить Вам уплату налога. Вам помог ответ: ДаНетЕсли Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:Бесплатно с мобильных и городскихБесплатный многоканальный телефонЕсли Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону , юрист Вам поможет лично к юристу в Москве по вашему вопросу или по вопросам:, , , Юристов онлайн Вопросов за суткиВопросов безответовПодписаться на уведомленияМобильноеприложениеМы в соц. сетях

© 2000-2020 Юридическая социальная сеть 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов.

МоскваКомсомольский пр., д. 7Санкт-Петербургнаб. р. Фонтанки, д. 59Екатеринбург:Нижний Новгород:Ростов-на-Дону:Казань:Челябинск:

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем отличия

8 марта 2020Всем владельцам недвижимости будет полезно разобраться, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, как оспорить установленный размер и какие нововведения готовит государство.Владельцам недвижимости знакомы два понятия: кадастровая и рыночная стоимость. Отличаются ли они, и почему нередко возникает путаница?Общее у двух видов стоимости то, что обе они относятся к конкретному объекту недвижимости, а замена понятий возникает ошибочно из-за того, что кадастровая стоимость (КС) трактуется, как рыночная стоимость (РС), которая определяется в процессе госоценки.Важно!

В законодательстве формулировки «кадастровая стоимость» нет. Вместо нее, используется «государственная оценочная стоимость».

При этом в законах прописаны методы расчета КС для различных типов недвижимости.Госоценщики при расчете учитывают несколько основных критериев:

  1. территориальное расположение объекта;
  2. форма собственности;
  3. состояние объекта (степень комфортности и пр.).
  4. площадь;
  5. категорию и тип (жилая, коммерческая);
  6. назначение;

Однако они применяют метод материального анализа, оперируя установленными законом коэффициентами, не выезжая на место и не учитывая фактические показатели, которые определяют рыночную стоимость – то, за сколько реально можно продать квартиру в текущий момент времени.Кадастровая стоимость и рыночная стоимость имеют и еще одно существенное отличие – первая закреплена (хотя при несогласии ее можно оспорить), вторая имеет обыкновение меняться под влиянием следующих факторов:

  1. популярность/престижность места расположения;
  2. состояние инфраструктуры – при развитии инфраструктуры РС начинает расти.
  3. сезонный спрос;
  4. уменьшение или увеличение количества аналогичных предложений на рынке;
  5. рост или падение благосостояния потенциальных покупателей;

Цена, продиктованная рынком, не так стабильна, как та, которую назначили оценщики. За сезон она может корректироваться в большую или меньшую сторону несколько раз.

Чаще всего – из-за появления на рынке конкурентных объектов или изменения характеристик инфраструктуры. Например, квартиру с кондиционером и утепленной лоджией удастся продать дороже, чем аналогичную в том же доме, при этом их КС останется одинаковой. Или шансы продать квартиру за прежнюю цену упадут, если в доме начнется массовая продажа жилья, – придется снижать стоимость (или ждать лучших времен), но налог за квартиру останется без изменений, ведь КС не изменится.Две стоимости используются для различных целей.Знать КС необходимо:

  1. для приватизации;
  2. для расчета имущественного налога, поэтому собственникам не выгодно, чтобы ее размер был большим;
  3. при имущественных судебных спорах.
  4. при взятии кредита, когда жилье используется в качестве залога;

На заметку!

КС в теории должна отображать цену, максимально приближенную к реальности.При определении КС используются вышеупомянутые коэффициенты. Методика расчета была зафиксирована в законодательстве еще в 1999 году.

При этом во время расчета РС учитывается, но в меньшей степени, – берут во внимание среднюю цену на аналогичные объекты в регионе.

При этом закон не прописывает, какое количество объектов нужно сравнить, из каких источников берется РС и насколько она актуальна на момент оценки, поэтому две стоимости очень часто отличаются.РС фигурирует во всех сделках с недвижимостью: купле, продаже, дарении, наследовании, обмене. Специально она не рассчитывается, а формируется под влиянием:

  1. региональных особенностей (одинаковые по характеристикам квартиры в крупном или небольшом городе стоят по-разному);
  2. рыночных факторов (спроса и предложений);
  3. параметров самого объекта (влияние на РС может оказать хороший ремонт, встроенная мебель, остекленная лоджия и пр.).

Важно!

Величина налога с продажи будет рассчитываться по сумме, которая зафиксирована в договоре.Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости заключается еще и в том, кто определяет эти показатели. РС диктует рынок, проще говоря, продавцы и покупатели. Кадастровую – оценщики, и о методах их работы стоит поговорить подробнее.До 2017 г.

кадастровую стоимость определяли независимые частные компании, перечень которых утверждала региональная власть.

Их работа вызывала огромное количество нареканий (сегодня недовольных оценкой собственников стало чуть меньше).

Ошибочные арифметические расчеты и неграмотные действия оценщиков приводили к тому, что в отдельных регионах схожие объекты имели по документам кардинально противоположную КС, а старенький бабушкин домик оценивался как новый коттедж.С 1 января 2017 г. заработал закон о кадастровой госоценке. Согласно ему регионам с 2020 г.

поручено внедрить госоценку по новым правилам.

Желающие смогли приступить к этому уже с 2018 г.Что закон меняет?

  1. Вводит единые для всей страны оценочные методы, которые, как ожидается, сократят количество ошибок и обращений от недовольных владельцев.
  2. Обязывает сформировать при Росреестрах на местах институты госоценщиков и передать право устанавливать КС бюджетным госучреждениям.
  3. Перекладывает ответственность за проведение КС на плечи региональных властей.

На заметку! Новая система позволит снизить количество претензий и даст владельцам возможность не сомневаться в результатах и не мучиться от вопроса, почему кадастровая стоимость выше рыночной?Сведения обо всех объектах недвижимости заносятся в единую базу – на конец 2017 г. в ней значилось почти 162 миллиона.

Информация в базе обновляется не чаще раза в 5 лет.Если кадастровая стоимость квартиры выше рыночной, что делать? Существует два способа обжаловать КС:

  1. обратиться в суд, но этот путь долгий и затратный;
  2. намного проще – направить обращение в местную спецкомиссию (такие созданы в каждом населенном пункте при Росреестре).

В течение месяца служба при Росреестре обязана рассмотреть обращение. По статистике, каждое второе заявление удовлетворяют и КС пересматривают.На заметку!

Росреестр не проводит оценку, но принимает участие в исправлении данных, пересмотра которых добились владельцы.Если владельца не устроили какие-либо действия оценщика, то необходимо направить жалобу в саморегулируемую организацию (СРО), в которой он состоит. С заключением СРО придется пойти в суд, чтобы решить возникший спор и возместить ущерб. Напомним, что заниматься оценкой могут только одобренные СРО, а их список размещен в Реестре СРО кадастровых инженеров на сайте Росреестра.В декабре 2017 г.

президент поручил «сбалансировать КС».

Во время пресс-конференции он напомнил, что идея сравнять КС и РС, по сути, правильная, но никакой «шоковой терапии 90-х» быть не должно, а расчет налогов должен учитывать и реальные доходы населения.

Получится ли это на практике, покажет время.Тем, кто не знает КС своей квартиры, поможет официальный сайт Росреестра. На нем можно:

  1. через сервис «Запрос через доступ к ФГИС ЕГРН (ключ доступа выдается в личном кабинете);
  2. по справочным онлайн-данным об объектах недвижимости на главной странице сайта Росреестра.
  3. через онлайн-сервисы «Публичная кадастровая карта»;
  4. в личном кабинете (для входа нужна регистрация на Госуслугах);
  5. заказать бесплатную выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) – будет готова через 3 суток;

Получить выписку можно во время личного визита в отделение Росреестра или в МФЦ. Заявление можно не приносить лично, а отправить по почте.

При заказе справки через многофункциональный центр срок изготовления увеличится до 5 дней.Многие пытаются понять: если кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной – это как?

Хорошо это или плохо? Если квартиру оценили по кадастру дешевле, расстраиваться не стоит: ежегодный имущественный налог будет меньше.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+