Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Продавец продал некачественную квартиру за материнский капитал

Продавец продал некачественную квартиру за материнский капитал

Продавец продал некачественную квартиру за материнский капитал

Продаю квартиру. Если покупатели с мат. капиталом и ипотекой. Как будет проходить сделка?

Как обезопасить себя?

+2руслан мингазов3 июля · 20,5 KИнтересно375Профессиональные, бесплатные консультации по недвижимости. Помогу решить любой ваш вопрос.

· ПодписатьсяОтвечаетДобрый день Руслан.Сделка будет проходить точно также как и обычно. Деньги за квартиру вам перечислит банк. Причем перечислит полную сумму, а затем уже Пенсионный фонд перечислит банку деньги по материнскому капиталу.

Так, что не волнуйтесь все будет в порядке.

Но если совсем страшно, можно нанять риэлтора для контроля сделки.5 · Хороший ответ2 · 12,0 KКомментировать ответ.Ещё 2 ответа171На вопросы отвечают сотрудники портала ГдеЭтотДом.ру. В ряде аспектов мнение редакции.

· ПодписатьсяОтвечаетДобрый день, Руслан.

Рискну предположить, что вас тревожит именно вопрос перечисления денег. Для волнения причин нет: деньги за квартиру сразу и в полном объёме вам перечислит банк одобривший ипотеку покупателю.

Далее заёмщик будет самостоятельно ежемесячно рассчитываться с банком, но это уже его проблема, не ваша.Хороший ответ1 · 1,5 KКомментировать ответ.1,5 KЮридические услуги.

Специализация: недвижимость, наследство, жилищные споры.ПодписатьсяОтвечаетДобрый день! Необходимо установить условие в договоре купли-продажи, и ипотеки о том, что денежные средства перечисляются продавцу после государственной регистрации перехода права собственности.

При этом возникает ипотека в силу закона в пользу продавца. После того, как получите денежные средства, только тогда снимаете обременение в виде ипотеки в.

Читать далее2 · Хороший ответ4 · 4,4 KКомментировать ответ.Вы знаете ответ на этот вопрос?Поделитесь своим опытом и знаниямиЧитайте также277KvartiraVed.ru — Юристы по недвижимости в Санкт-Петербурге и Москве. Сопровождение. · ОтвечаетЭтапы купли-продажи:

  • Обсуждаете детали сделки. Договариваетесь, каким образом произойдет расчет, когда будут переданы ключи.
  • Через 7-10 дней сделку зарегистрируют, покупатель получит выписку из ЕГРН.
  • Когда все необходимые документы подготовлены, записываетесь в МФЦ по предварительной записи, подаете документы для регистрации.
  • Выбираете жилье. Проверяете полномочия продавца с помощью выписки из ЕГРН.

Варианты передачи денег:

  • Через банковскую ячейку или аккредитив.
  • Наличные, в день сделки.

Рекомендуемым и безопасным вариантом является использование банковской ячейки.

Покупатель закладывает деньги в ячейку.

В договоре купли-продажи указываете, что взаиморасчеты между сторонами проведены полностью. Доступом к ячейке служит договор купли-продажи со штампом Росреестра и выписка из ЕГРН на нового собственника.

Вместо ячейки можно воспользоваться аккредитивом – счетом, на который покупатель переводит деньги.

Банк перечисляет их продавцу после регистрации сделки.11 · Хороший ответ1 · 16,4 K1,5 KПрактикующий риэлтор в Петербурге: https://sergej-slusar.ru/ +7 (911).

  • Банк ваша безопасность волнует лишь в той степени, в которой она совпадает с безопасностью его денег, выданных вам. Банк следит за текущими документами, все ли формальности там в порядке, но не за «историей квартиры». То есть если через месяц после покупки вами квартиры и оформления ипотеки объявится человек, который имеет право, например, на «прописку» в вашей квартире (из мест не столь отдалённых вернулся спустя 25 лет), то есть на проживание в ней, — банку всё равно: взносы вы как обязаны были платить, так и останетесь, банк ничего не потеряет. Вот для решения таких вопросов без риэлтора и не обойтись.
  • Не понимаю, как банк будет координировать процесс, если возникнет в цепочка (альтернативные покупки-продажи, они же «встречки»). А никак, вообще-то, не будет.
  • Под ипотеку подходит не любая квартира. Например, есть неузаконенная планировка. Вы про отрицательное решение банка по «одобрению объекта», разумеется, узнаете, но иногда через неделю, а то и три (в разных банках разные сроки). И впустую потеряете время. Кстати, банк «одобряет» клиента (вас) на какой-то ограниченный срок.
  • В риэлторских компаниях часто бывает отдел ипотечного брокериджа, чаще всего бесплатный для клиентов по покупке. Если даже его нет, опытный риэлтор может для вас стать в том числе ипотечным брокером. Для чего? Для поиска банка, если у вас есть проблемы с одобрением. Для поиска лучших для вас финансовых условий, если у вас нет проблем с одобрением. Сами? Да, но алгоритмов не знаете, можете сделать ошибку. Её цена? Лишние деньги. Ваши деньги.

22 · Хороший ответ7 · 41,2 K1,5 KПрактикующий риэлтор в Петербурге: https://sergej-slusar.ru/ +7 (911).Галина, здравствуйте. Стандартные риски – такие же, как при любой другой покупке, может, немного меньшие: банк всё-таки что-то проверяет, давая кредит. Так что вопрос, как я понял, о рисках специфических, при покупке ипотечной квартиры.Технически вариантов покупки ипотечной квартиры бывает три.

Первый, когда продавец на время подписания договора купли-продажи, ожидания регистрации перехода права собственности и получения денег от вас находит деньги на погашение ипотеки, отпадает. Второй, когда вы сами берёте ипотеку (специально, только ради покупки, этого делать не надо – очень уж невыгодно).

Специфических рисков тут нет.Третий, когда вы своими средствами, которые будут учтены про расчёте, гасите ипотеку до подписания договора купли-продажи.

Риск такой: вы погасили, а продавец «передумывает» продавать, говорит вам «Спасибо» и отдаёт вам деньги иногда годами и годами (с пособия безработным, к примеру) поле длительного с вами суда. Страховка такая: заключается предварительный договор купли-продажи, в котором продавец берёт на себя безусловное обязательство после погашения вами ипотеки квартиру вам продать. Это нужно делать обязательно (!) с нотариальным заверением.

Суды в таких случаях всегда (если и не всегда, то я не слышал об исключениях) на стороне покупателя, так что до суда, как правило, и не доходит.11 · Хороший ответ1 · 7,6 K29Купили квартиру в 2018 г.

за 2 980 000р (на вычет не подавали), в 2021г. продали ее за 3 000 000р. и в 2021 г.

купили за 9 950 000 р. Как рассчитать налог с продажи и покупки в одной декларации?29 · Хороший ответ · 54,1 K78Генеральный директор агентства недвижимости «PRO ОБМЕН».Расписка — это документ, подтверждающий, что вы выплатили всю сумму за купленную вами квартиру (в том числе и ипотечные средства), поэтому обязательно запросите у продавца расписку на всю сумму. Расписка должна быть написана продавцом собственноручно и в вашем присутствии.

В расписке долны быть указаны ФИО и паспортные данные продавца, от кого получены деньги (ваши ФИО и пспортные данные)полная сумма, полученная за квартиру, назначение — деньги получены за проданную квартиру, расположенные по адресу___ подпись продавца и дата4 · Хороший ответ1 · 12,9 K

Покупка жилья за материнский капитал: риски для продавца и покупателя

18 августа 2018Как известно, программа материнского капитала позволяет семьям с детьми приобрести жилье за счет государства. Безусловно, это важное подспорье, учитывая высокую стоимость недвижимости, но, тем не менее, не обходится здесь и без дополнительных рисков, которые вытекают из правил предоставления средств материнского капитала.

Сталкиваясь с покупателями, которые предлагают оплатить часть жилья материнским капиталом, продавец вынужден подстраиваться под условия этой программы. А согласно им деньги продавцу перечисляются Пенсионным фондом: — во-первых, на основании представленного покупателем свидетельства о государственной регистрации собственности на приобретенное жилье, — а во-вторых, ПФР выплачивает деньги через 1 месяц и 10 дней после получения всех необходимых документов от покупателя (месяц – на принятие решения и 10 дней – на зачисление средств).

Поэтому, соглашаясь на продажу жилья за материнский капитал, придется смириться с тем, что окончательный расчет будет произведен только после регистрации перехода права собственности к покупателю, и то не раньше, чем через месяц. Но это еще не так страшно. Серьезные неприятности продавца ожидают в том случае, если ПФР откажется перечислять деньги, если сочтет, что нарушаются требования закона.

То есть после того, как собственность уже перешла к покупателю, может выясниться, что денег продавец так и не получит. Придется либо взыскивать оставшуюся сумму с покупателя, либо через суд требовать расторжения договора купли-продажи и возврата квартиры. Словом, проблем у продавца явно прибавится.
Словом, проблем у продавца явно прибавится. ✔ Риски покупателя. Помимо того, что покупателя также не может не затронуть отказ ПФР в перечислении средств материнского капитала, его подстерегают и другие риски, которые могут проявиться спустя некоторое время после покупки квартиры.

1. Во-первых, закон устанавливает обязанность покупателя оформить приобретенное на средства материнского капитала жилья в общую собственность всех членов своей семьи – т.е. супруга и детей. Если по договору жилое помещение приобретается не на всех членов семьи, то ПФР потребует от владельца сертификата нотариальное обязательство оформить жилье в долевую собственность. Крайний срок такого оформления – 6 месяцев после перечисления денег продавцу (или снятия ипотечного обременения).

Если владелец «забудет» исполнить свое обязательство, то о нем напомнит прокуратура, которая проводит проверки получателей материнского капитала.

2. Во-вторых, в случае раздела жилья, купленного на материнский капитал, также действуют особые правила. При разводе супругов жилье будет делиться не только между ними, а с учетом интересов всех членов семьи, т.е. в равных долях между родителями и детьми.

А жилье, где собственниками являются несовершеннолетние дети, как известно, продать крайне проблематично: требуется получить разрешение органов опеки и выполнить все условия, на которых оно выдается. Поэтому разделить квартиру путем продажи в случае с материнским капиталом вряд ли получится.

Кроме того, появилась судебная практика, которая не позволяет выселять из квартиры «гражданского мужа» (брак не зарегистрирован), если она куплена на материнский капитал

Какие риски связаны с покупкой квартиры, купленной за маткапитал?

Gelpi/DepositphotosОтсутствие четкого законодательного регулирования и надлежащего контроля за целевым использованием средств материнского капитала нередко создает возможность злоупотреблений. Так, в случае погашении кредита (уплаты процентов) этими средствами гражданин зачастую не может или не хочет выделить доли в приобретенной квартире своим детям, так как право на объект может быть еще обременено залогом в пользу банка.

Как правило, залогодержатели (то есть банки) не дают возможности заключить соглашение о наделении детей долями до полной выплаты кредита.Если собственник продает такой объект, возникает ряд проблем. При этом далеко не все продавцы рассказывают, как приобрели объект, и скрывают, что использовали маткапитал и не выполнили обязательства перед Пенсионным фондом.Целевое использование средств материнского капитала контролирует прокуратура, которая может инициировать судебный иск как к родителям детей, так и к покупателям квартир.

При этом далеко не все продавцы рассказывают, как приобрели объект, и скрывают, что использовали маткапитал и не выполнили обязательства перед Пенсионным фондом.Целевое использование средств материнского капитала контролирует прокуратура, которая может инициировать судебный иск как к родителям детей, так и к покупателям квартир. В настоящее время судебная практика по таким делам только формируется, и говорить об однозначности подходов пока рано.Но примеры все же есть. Так, в решении Верхнеуфалейского городского суда Челябинской области от 13.12.2012 г.

инициатором спора стал прокурор, который обратился в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и обязании оформить его в общую долевую собственность матери и несовершеннолетних детей.

Было установлено, что мать детей использовала средства маткапитала на погашение долга по кредиту, взятому на покупку жилого дома. Впоследствии она продала этот дом, не исполнив данное Пенсионному фонду обязательство о наделении детей долями в праве собственности на дом.

Сыграло роль и то, что покупатель дома, как оказалось, не полностью выплатил денежные средства продавцу.

Решением суда договор купли-продажи был признан недействительным, дом возвращен продавцу – матери детей, – и суд обязал ее оформить жилой дом в общую долевую собственность ее и несовершеннолетних детей.Возможны ситуации, когда продавец утаивает информацию о том, что погашал кредит маткапиталом, и покупатель, позже узнав об этом, обращается в суд. Так, по решению Ленинского районного суда Екатеринбурга от 28.08.2017 г. сделка по купле-продаже жилого помещения была признана недействительной.

Суть дела такова: супруги приобретали квартиру с привлечением кредитных средств банка. Продавец заверила супругов, что не использовала средства маткапитала при покупке квартиры, в договор купли-продажи был включен пункт о соответствующих гарантиях. Денежные средства покупателей для расчетов по сделке были зачислены на аккредитивный счет того же банка.

Банк сообщил покупателю, что продавец получала у них кредит и использовала маткапитал для его погашения. Суд пришел к выводу о несоответствии сделки требованиям закона вследствие нарушения законных прав несовершеннолетних. В этой ситуации квартира была возвращена продавцу, деньги – покупателю.Справедливости ради стоит отметить, что имеется и противоположная практика разрешения подобных споров.

Так, мать троих детей неоднократно по разным основаниям пыталась признать сделку купли-продажи квартиры недействительной, ссылаясь на грубое нарушение прав своих детей.

Также с отдельным иском обращался и прокурор (решение Люберецкого городского суда от 14.09.2015 г.). Принадлежавшая продавцу квартира приобреталась с помощью кредитных средств банка, находилась в залоге, при этом кредит был выплачен за счет средств покупателя квартиры, квартира была продана по доверенности от матери детей. Выданное обязательство о наделении детей долями она не исполнила.

Но в Люберецком городском суде женщине отказали в удовлетворении исков. Вышестоящая инстанция поддержала это решение (определение Московского областного суда по делу №33-22497/2014 от 08.10.2014 г.). Суды не увидели нарушений прав детей, сославшись на закон, который не предусматривает ограничений в обороте имущества, приобретенного с привлечением средств материнского капитала.Еще одно интересное дело: продавец заключил договор купли-продажи, покупатель был уведомлен об использовании средств материнского капитала и о наличии обязательства продавца перед Пенсионным фондом.
Суды не увидели нарушений прав детей, сославшись на закон, который не предусматривает ограничений в обороте имущества, приобретенного с привлечением средств материнского капитала.Еще одно интересное дело: продавец заключил договор купли-продажи, покупатель был уведомлен об использовании средств материнского капитала и о наличии обязательства продавца перед Пенсионным фондом. В процессе государственной регистрации перехода прав на квартиру продавец отказался от сделки, мотивируя это нарушением прав его несовершеннолетних детей.

Покупатель на основании судебного решения зарегистрировал право собственности на квартиру. Тогда продавец обратился с иском о признании сделки недействительной, ссылаясь на то, что его ввели в заблуждение.

Суд не установил признаков недействительности сделки, посчитав, что неисполнение продавцом обязательства по наделению детей долями в праве собственности на квартиру является нецелевым использованием полученных денежных средств и продавец может самостоятельно восстановить права детей, вернув средства материнского капитала в бюджет Пенсионного фонда (решение Ленинского районного суда г. Тюмени по делу №2-5024/2015 от 06.06.2015 г.).Как видим, контроль по сделкам с привлечением средств материнского капитала несовершенен.

Будущий собственник не может самостоятельно, не привлекая продавца, проверить необходимую информацию и сделать однозначный вывод о рисках при приобретении жилого помещения.Основной риск для покупателя жилья, ранее находившегося в собственности семьи, использовавшей материнский капитал, состоит в том, что если, несмотря на обязательство о выделении детям долей в приобретаемом жилье, доли не были выделены, то такая сделка может быть признана судом недействительной.На самом деле, таких исков предъявляется очень мало, поскольку в основной массе родители выделяют доли детям. Но уж если дошло дело до суда, то у покупателя по решению суда забирают квартиру, а продавцы возвращают ему деньги.

Это и есть обозначенный риск, особенно вкупе с тем обстоятельством, что к моменту вынесения решения суда у таких продавцов денег, как правило, и не бывает.

То есть свое жилье они получат назад, а вот покупателю придется ждать, когда ему вернут денежные средства.

При этом обычно указывается, что статья 10 Федерального закона

«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

призвана обеспечить защиту прав и баланс интересов всех сособственников жилого помещения, приобретенного (построенного, реконструированного) с использованием средств материнского капитала, закрепляет способ защиты прав заинтересованных лиц.Проверяйте наличие долей у несовершеннолетних при приобретении жилья, требуйте выписку о расходовании средств сертификата на материнский капитал. Отсюда вытекает следующее. Если домом, квартирой, приобретенными с использованием средств материнского капитала, владеют все члены семьи, включая несовершеннолетних, то сделку заключать можно.

Нужно просто заполучить разрешение на продажу помещения от органов опеки и попечительства на отчуждение такого жилья.Проблемы здесь могут возникнуть следующие:

  1. собственники умолчали о факте покупки ими квартиры на средства материнского капитала, а также не выделили доли детям;
  2. при заключении договора нарушены права детей на жилище (к примеру, им не обеспечено другое пригодное жилье);
  3. от органов опеки и попечительства не получено разрешение на продажу квартиры.

Во всех указанных случаях договор купли-продажи жилья суд может признать недействительным.

Судебная практика в этих случаях складывается не в пользу приобретателя квартиры. Поэтому при заключении сделки обязательно нужно проверять все документы, касающиеся квартиры и предыдущей сделки по ней, ее историю.

Нелишним будет опросить соседей.

Полученная информация позволит удостовериться в надежности предстоящей покупки.Самым распространенным риском покупки квартиры является неисполнение продавцом обязательства наделить своих детей собственностью в приобретенном жилье.

Например, родители приобрели квартиру на кредитные средства, при этом часть кредитных обязательств была погашена средствами маткапитала.

Для этого родители оформили нотариальное обязательство, согласно которому после полного погашения кредита и прекращения обременения (ипотеки) они должны наделить детей правом собственности на приобретенную квартиру. В этом случае сделка может быть признана оспоримой и недействительной.Пример.

Женщина направила средства маткапитала на оплату целевого жилищного займа, полученного на покупку однокомнатной квартиры. Для этого она оформила обязательство о наделении своего супруга и детей правом собственности на приобретенную квартиру в течение шести месяцев после погашения займа.

Однако после погашения займа она продала квартиру, не наделив членов семьи правом собственности, и купила другое жилое помещение.

Женщине не хотелось тратиться на переоформление права собственности на квартиру, а потом получать разрешение органов опеки на продажу квартиры. Она покупала квартиру большей площади и вновь с привлечением кредитных средств, поэтому банк мог отказать в наделении детей собственностью, пока не будет погашен кредит. Сделку продажи квартиры признали недействительной: квартира вернулась в собственность женщины, требования о наделении членов семьи правом общей долевой собственности были исполнены, но покупатель остался без жилья.Иногда родители принимают решение не наделять детей собственностью в квартире, а наделить их правом собственности в другом объекте недвижимости.

Это неправомерно, так как, в соответствии с оформленным у нотариуса обязательством, должен быть указан адрес того жилого помещения, в котором дети должны быть наделены собственностью.Также может выясниться, что продавец, покупая квартиру, не оплатил полностью ее стоимость. Например, оплата стоимости складывалась из различных источников: часть средств – собственные накопления, часть средств – средства материнского капитала. Сумма средств маткапитала фиксированная, однако их можно использовать не только на улучшение жилищных условий.

Для более точного расчета сумм, подлежащих оплате по договору купли-продажи, нужно запросить в Пенсионном фонде справку (выписку по счету) с суммой средств на счете владельца сертификата маткапитала.Пример.

По договору купли-продажи сумма средств МСК была указана неверно (больше суммы, которая имелась на счете). Продавец не запросил от покупателя выписку со счета с суммой средств маткапитала. При оформлении сделки покупатель уговорил продавца прописать в условиях договора: «По соглашению сторон ипотека в силу закона в пользу продавца не возникает».

При оформлении сделки покупатель уговорил продавца прописать в условиях договора:

«По соглашению сторон ипотека в силу закона в пользу продавца не возникает»

. После сделки, когда продавец недополучил денег за квартиру, он был вынужден был обратиться в суд. Требования он заявил достаточно серьезные: расторжение договора.

В это время собственник (покупатель) решил быстро продать данную квартиру, вышел на сделку, получил от покупателя деньги и уехал в другой город. Перехода права собственности орган регистрации не зарегистрировал, поскольку в это время из суда поступило определение о наложении запрета совершения сделок с данной квартирой.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Чем опасна квартира, приобретенная с использованием маткапитала

Если продавцы не соблюдали требования закона, покупатель впоследствии может лишиться квартиры Фото: Артур Новосильцев/ТАСС Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (№ 256-ФЗ) позволяет использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий. Нередко квартиры, купленные с привлечением этих средств, затем поступают в продажу.

Важно, чтобы владельцы такой квартиры соблюдали все требования закона о маткапитале, иначе у покупателя потом могут быть серьезные проблемы.

Рассказываем, чем опасны квартиры, ранее приобретенные с использованием материнского капитала, и на что нужно обратить внимание при покупке.

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость.

Также требуется согласие органов опеки и попечительства.

Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной.

И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить. «При покупке квартиры в новостройке с использованием ипотеки, которую частично планируется оплатить средствами маткапитала, родитель дает письменное обязательство Пенсионному фонду о наделении каждого члена семьи долей в течение шести месяцев с момента оформления права собственности. Но после наступления указанного срока он «забывает» о принятых на себя обязательствах и пытается продать объект, не выполнив их», — пояснила юрисконсульт офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталья Каретова.

К сожалению, в России до сих пор нет отлаженного механизма контроля за выделением доли детям после проведения сделки, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

И не всегда родители имеют возможность следовать правилам, В частности, при покупке строящегося жилья выделить доли детям невозможно, поскольку дом не сдан.

Поэтому Пенсионный фонд разрешает оформлять собственность детям не сразу, а после завершения строительства. «ПФР может вообще не разрешить продать жилье, если посчитает, что родители ущемляют права своих детей и ухудшают их жилищные условия. В этом и есть главная загвоздка сделок по покупке квартир, приобретенных ранее с помощью маткапитала», — отмечает эксперт.

Инициаторами расторжения сделки могут стать разные лица.

Во-первых, это сами дети, права которых были ущемлены: через 10–15 лет, когда им исполнятся 18, они потребуют восстановить свои права. Во-вторых, иск вправе подать Пенсионный фонд или заинтересованные третьи лица: прокуратура, органы опеки и попечительства и пр.

В результате суд может встать на сторону истца, и жилье возвращается многодетной семье.

«Не факт, что у нее будут средства единовременно возместить стоимость объекта. Поэтому есть риск, что возвращать деньги после расторжения сделки придется уже частями и на протяжении многих лет», — предупреждает Мария Литинецкая.

Поводом для выяснения, использовался ли материнский капитал при покупке квартиры, может стать наличие у продавца двоих (и более) детей, как минимум один из которых родился после 1 января 2007 года (с этого времени в России выплачивается материнский капитал). Если продавец не поставил покупателя в известность о том, что квартира была приобретена с привлечением средств материнского капитала, это можно выяснить в Пенсионном фонде России.

Нужно попросить продавца предоставить выписку со счета, на котором хранится материнский капитал, она готовится в течение пяти дней.

«Если все денежные средства маткапитала по-прежнему на счету, то он не использовался, а если нет — нужно тщательно разбираться, на что они потрачены»

, — пояснила руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева.

Если материнский капитал передан продавцу квартиры в качестве оплаты, об этом также должна быть запись в договоре купли-продажи. Риелторы рекомендуют изучить данный документ, в частности пункт о способах и порядке расчета.

«В нашей практике был случай, когда собственники не помнили, использовали они материнский капитал или нет, — рассказала брокер агентства недвижимости «Century 21 Серебряный век»

Карина Дохикян.

— Выписка, запрошенная в Пенсионном фонде о состоянии материнского капитала, выявила, что проживающие дети не были наделены правом собственности.

Процедуру выхода на сделку пришлось задержать до момента наделения всех детей правом собственности, так как в дальнейшем сделка могла быть признана недействительной».

Ситуация сложнее, если квартира приобреталась в ипотеку, часть которой затем погашалась маткапиталом, отмечает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. В договоре в таком случае не будет ничего сказано о материнском капитале.

«И поскольку банк информацию о займах, скорее всего, не предоставит, то единственный вариант — попросить продавца показать сертификат или предъявить справку из ПФР, что средства не использованы или потрачены на другие цели. Причем риски сохраняются и при покупке квартиры по ДДУ, в этом случае также стоит проверить, использовался ли маткапитал при изначальном оформлении договора», — рассказывает эксперт. К сожалению, получить стопроцентную гарантию надежности сделки с квартирой, купленной ранее с привлечением средств маткапитала, невозможно, отмечает Мария Литинецкая.

Более того, есть шанс, что жилье было несколько раз перепродано и маткапитал присутствовал в одной из прошлых сделок, что только усложняет проверку.

«Для дополнительной подстраховки стоит заказать расширенную выписку из ЕГРП, ее еще называют выпиской о переходе прав собственности, — советует она.

— В этом документе прописана вся история перепродажи объекта. Если среди бывших собственников есть несовершеннолетние, то это — лишний повод насторожиться и, возможно, даже отказаться от сделки».

Можно ли продать квартиру, купленную за материнский капитал?

13 декабря 2018Можно продать квартиру купленную на материнский капитал ? Можно, а почему нельзя. Придется правда выполнить кое-какие требования закона, но абсолютно выполнимые!Разберемся подробно как продать квартиру купленную на материнский капитал.-А какие собственно говоря препятствия могут быть?Что хочу — то ворочу.Я собственник и реализую при продаже свои права собственника!-Все очень правильно!

Но давайте разберемся в деталях.Условием использования средств материнского(семейного) капитала является улучшение жилищных условий всех членов семьи, а так же ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ выделение ВСЕМ членам семьи долей в праве собственности на приобретенную квартиру!Если у вас квартира оформлена в единоличную собственность на одного взрослого или в общую совместную/долевую собственность на супругов, прежде, чем продавать — нужно выполнить нотариальное обязательство, которое вы давали Пенсионному фонду.Выполнение этих обязательств контролируется Прокуратурой.Так что исполнить его придется.К тому же выполнить вам его сейчас легко без нотариуса , за исключением уже оформленной долевой собственности.Подробнее в статье: Итак, все члены семьи наделены долями в праве общей долевой собственности и обязательство перед Пенсионным фондом РФ вы выполнили.Теперь собственниками вашей общей квартиры являются и ваши дети, в том числе и несовершеннолетние.Зарегистрировано право общей долевой собственности и значит собственников уже несколько.Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним возможна только с разрешения органов Опеки и попечительства.Получить такое разрешение совсем не трудно, я вам расскажу об этом подробно.

Ведь вы не собираетесь ущемить права своих детей.Важно понимать, что дети являются полноценными собственниками, даже если у них небольшие доли в праве.Продажа квартиры в общей долевой собственности возможна только по НОТАРИАЛЬНОМУ договору купли-продажи. (Согласно ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости).Все нотариальные сделки дорогие, да к тому же очень длинные по времени.

(Согласно ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости).Все нотариальные сделки дорогие, да к тому же очень длинные по времени. Не меньше месяца. Поэтому вам не обойтись без предварительного договора купли-продажи.

Конечно, чтобы покупатель от вас «не убежал» нужно взять у него задаток.Оформление задатка нужно сделать письменно. Посмотрите видео урок с подробными разъяснениями.Без разрешения опеки ни нотариус не удостоверит вашу продажу, ни Росреестр не зарегистрирует переход права к продавцу.Поэтому первичным является получение из органов Опеки и попечительства Приказа, разрешающего продажу.

Органы опеки стоят на защите прав несовершеннолетних, поэтому разрешение выдадут только на условиях покупки детям другого жилья.

При этом нужно сохранить количество квадратных метров и качество жилого помещения (степень благоустройства, наличие образовательных учреждений, износ здания).То есть вам необходимо предоставить в Опеку предварительный договор купли-продажи новой квартиры, технический паспорт на нее и документы о праве собственности.-Трудно!!!-Ни чего трудного в этом нет. Долго -согласна. Просто нужно разбить этот процесс на этапы и не торопясь пройти.-Да кто нас будет ждать!-Правильно оформи отношения с покупателем старой квартиры и с продавцом новой и «спи спокойно».Не нужно суетиться: покупателя нашли — подписали предварительный договор, новую квартиру нашли — подписали предварительный договор.Шаблон предварительного договора.Конструктор договоров.

Так составить намного легче, он учитывает участие детей в сделке.Органы Опеки и попечительства дают разрешение на продажу с одновременной покупкой. То есть нужно совершить две сделки в день. Это потребует четкого планирования.Иногда нотариусы требуют сначала подать заявление в Росреестр о покупке и только потом удостоверяют договор по продаже.

Приходится выполнить их требование.Если вы переезжаете в другую местность — просите у опеки разрешение с условием зачисления средств о продаже на детские счета. Деньги с них можно будет перевести продавцу вашей новой квартиры после регистрации прав на детей.

Для этого опять необходимо обратиться в опеку и подтвердить соответствие квартиры приказу на продажу.Прочтите дополнительно: Всегда рада разъяснить. Автор

Как продать квартиру за материнский капитал? Риски продажи жилья за деньги от государства +Видео

Как показывает практика, материнский капитал в России чаще всего используют для улучшения условий проживания.

Использование материнского капитала значительно расширяет возможности выбора жилья, как в новостройках, так и на вторичном рынке недвижимости.

Используя материнский капитал при покупке квартир важно учитывать ряд особенностей данной программы и не только покупателям, но и продавца недвижимости, которая планируется покупаться с использованием средств материнского-семейного капитала.

В данной статье мы рассмотрим все возможные нюансы и трудности подобных сделок, это позволит и той и другой стороне обезопасить себя от мошеннических действий в ходе покупки или продажи жилья. Содержание статьи:

  1. 2.6 Снятие обременения с квартиры
  2. 2.3 Государственная регистрация договора купли – продажи и прав собственности на жилье
  3. 2.4 Покупатель передает в отделение ПФР документы
  4. 2 Пошаговая инструкция для продавца при продаже квартиры покупателям за средства материнского капитала
    • 2.1 Проверка подлинности документов и платежеспособности покупателя в целом
    • 2.2 Подготовка и оформление договора купли – продажи
    • 2.3 Государственная регистрация договора купли – продажи и прав собственности на жилье
    • 2.4 Покупатель передает в отделение ПФР документы
    • 2.5 Перечисление денежных средств продавцу
    • 2.6 Снятие обременения с квартиры
  5. 2.5 Перечисление денежных средств продавцу
  6. 2.2 Подготовка и оформление договора купли – продажи
  7. 1 Особенности сделок с использованием материнского капитала
  8. 2.1 Проверка подлинности документов и платежеспособности покупателя в целом
  9. 3 На что стоит обратить внимание продавцу при продаже квартиры за материнский капитал?

Особенности сделок с использованием материнского капитала Материнский сертификат не может быть обналичен, перечисление денежных средств возможно только с помощью безналичного перевода. Существует два вариант оплаты покупки жилья с помощью маткапитала:

  1. Перечисление денег напрямую продавцу.
  2. Перечисление денег в банк при оформлении договора ипотечного кредитования.

С точки зрения продавца наиболее удобным является второй вариант, так как ему деньги перечислит банк сразу при оформлении покупки недвижимости.

А сумма маткапитала будет перечислен в банк позднее.

В случае прямой покупки средствами материнского капитала, сделка может затянуться на несколько месяцев, на срок когда Пенсионный фонд будет проверять все документы и согласовывать выплаты.

ДЛЯ ИНФОРМАЦИИ: В 2021 году сумма материнского капитала за второго ребенка (или последующего, если до этого право на сертификат не было использовано) составляет 453 026 рублей.

ВАЖНО Потратить материнский капитал возможно только на улучшение условий проживания, то есть новое жилье должно быть лучше предыдущего по местоположению, площади, планировки.

Не удастся «обменять» трехкомнатную квартиру на квартиру на окраине, так как это нарушит права детей.

Такая сделка не будет одобрена. Пошаговая инструкция для продавца при продаже квартиры покупателям за средства материнского капитала Проверка подлинности документов и платежеспособности покупателя в целом Основным документов, подтверждающим платежеспособность в подобных сделках, выступает сертификат о выдаче материнского капитала установленного государственного образца.

Так как это бумажный документ, то от предоставления подделки сертификата никто не застрахован. Кроме того, сумма, указанная в сертификате, может значительно отличаться от суммы, которая есть фактически на лицевом счет в Пенсионном фонде. Возникновение подобной ситуации обусловлено тем, что средства маткапитала могут быть использованы частично на разные нужды, например на лечение детей.

Поэтому права на использование материнского капитала стоит подтвердить не только сертификатом, но и справкой

«О состоянии финансовой части лицевого счета имеющего право на дополнительные меры государственной поддержке»

. Такая справка может быть получена в Пенсионном фонде РФ по месту прописки матери в срок до 3 дней с момента запроса.

Отказ от предоставления такой справки может свидетельствовать о мошеннических умыслах покупателя.

Подготовка и оформление договора купли – продажи ВАЖНО в договоре должен быть в обязательном порядке указан факт использования средств материнского капитала при покупке недвижимости.

Образец договора можно получить в отделении ПФР.

Отличительной особенностью договора купли- продажи жилья с использованием средств материнского капитала является то, что деньги Пенсионный фонд на оплату квартиры перечисляет только после того, как будут зарегистрированы права собственность семьи на владение имуществом. До момента перевода денежных средств на банковский счет продавца квартира будет находиться в обременении.

При составлении и подписание договора о купле – продажи недвижимости важно учесть наличие в нем следующих пунктов:

  1. Отдельно указывается сумма денежных средств, которые должны быть перечислены продавцу от пенсионного фонда.
  2. В договоре отражается полная стоимость продаваемой квартиры, сроки перечисления денежных средств продавцу, а также размер доплаты из собственных или заемных средств.
  3. В тексте договора должны быть указаны реквизиты счета в банке на имя продавца для перевода денежных средств из Пенсионного фонда – номер лицевого счета, персональные данные его владельца, реквизиты банка (ИНН, БИК, кор.счет, юридический адрес и так далее).
  4. На недвижимость накладывается обременение в виде нахождение в залоге у продавца до момента перечисления суммы денежных средств из ПФР. Это должно быть указано в тексте договора.
  5. Покупателями по договору будут выступать все члены семьи покупателя, включая детей, они все должны быть перечислены договоре. При подписании договора они должны присутствовать в полном составе, либо предоставить документ согласие о том, что другое лицо действует от его имени.
  6. В тексте договора должны быть указаны идентификационные данные самого сертификата материнского капитала: дата выдачи, серийный номер, дата и номер решения о выдаче, а также информация об отделении ПФР, которое выдало данный сертификат.

Так как договор купли-продажи квартиры за материнский капитал имеет множество юридических тонкостей и нюансов стоит обратиться к профессиональным юристам для его подготовки. Кроме того договор должен быть заверен нотариально. После того как договор будет подписан, составляется акт приемки – передачи объекта договора, в котором отражаются все особенности передаваемого объекта, включая и выявленные дефекты.

Государственная регистрация договора купли – продажи и прав собственности на жилье Госрегистрация проводиться в Регистрационной палате, также ее можно осуществить, используя услуги МФЦ. Для проведения регистрации необходимо подготовить следующие документы, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя:

  1. Доверенность на представителя, если кто-то из участников сделки действует по доверенности.
  2. Общегражданские паспорта продавцов и покупателей, а также свидетельства о рождении детей, если они не достигли возраста 14 лет,
  3. Если собственником продаваемой жилплощади является несовершеннолетнее лицо, то потребуется разрешение на сделку от органов опеки и попечительства,
  4. Нотариально заверенное согласие второго супруга – собственника на продажу недвижимости, если она находиться в общей собственности, либо приобретена в период брака, а второй супруг не может присутствовать при заключении сделки,
  5. Договор о купле и продажи квартиры, заваренный у нотариуса,

После подачи документов, оплаты первоначального взноса в течение 5 дней новый собственник получает свидетельство, подтверждающее его права собственности на недвижимость.

Покупатель передает в отделение ПФР документы заявление с реквизитами продавца для перечисления суммы материнского капитала.

Кроме заявления необходимо будет предоставить общегражданские паспорта продавца и покупателя, сертификат на маткапитал и новое свидетельство о правах собственности. В некоторых случаях сотрудники ПФР могут потребовать предоставить иные документы, чтобы убедиться в чистоте совершаемой сделки. Так как использование материнского капитала для улучшения жилищных условий возможно только при оформлении недвижимости в общую долевую собственность на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей, то необходимо предоставить обязательство об оформлении приобретаемой недвижимости в долевую собственность с указанием размеров долей на каждого члена семьи в отдельности.

Обязательство подлежит нотариальному заверению.

Без данного документа деньги на счет продавца не будут перечислены. Поэтому в интересах продавца проконтролировать наличие данного обязательства и его подачу в отделение ПФР.

Перечисление денежных средств продавцу Документы в ПФР могут рассматриваться до двух месяцев, после чего денежные средства будут перечислены по реквизитам, указанным в заявлении. Снятие обременения с квартиры После того как продавец получит полную сумму по договору о купле – продаже недвижимости, можно будет снять обременение с квартиры.

На что стоит обратить внимание продавцу при продаже квартиры за материнский капитал?

Существуют несколько рискованных ситуаций, которые могут привести к тому, что средства из ПФР не будут переведены на счет продавца:

  1. Указание не правильных реквизитов продавца в тексте договора либо не корректной суммы материнского капитала.
  2. Жилье не соответствует требования Пенсионного фонда (ветхое или аварийное, не располагается на земле, относящейся к населенному пункту),
  3. Отсутствие или не своевременная подача заявления о перечислении денежных средств в ПФР со стороны покупателя,
  4. Отсутствие или не предоставление в отделение ПФР нотариально оформленного обязательства о выделении доли детям, либо не включение детей в состав участников сделки по договору,

Минимизировать риски возможно в ситуации расчета наличными деньгами, которые могут быть выданы банком под материнский капитал. Задача продавца – настоять в выборе именно такого варианта сделки. Единственным минусом данного варианта является уменьшение итоговой суммы, так как с суммы материнского капитала будут удержаны проценты банку за оформление подобной сделки, а это порядка 20 000 – 30 000 рублей.

Обезопасить себе от часто возникающих рисков продавец может, включив эти пункты в текст договора купли – продажи.

Кроме того можно отдельно указать штрафные санкции за невыполнение условий договора. ( Пока оценок нет ) 749 Понравилась статья?

Поделиться с друзьями:

Жилищиные права 1 056 Что делать, если соседи сверху затопили квартиру? Этот вопрос возникает у потерпевших от такого

Семейные права 1 537 Как правильно составить брачный договор, когда есть ипотека? В России по данным статистики половина

Жилищиные права 758 Налог на сдачу жилья в аренду?

Если человек имеет в собственности квартиру и сдает

Общественные отношения 808 Дарение – один из видов сделок с недвижимостью.

Дарение чаще всего предполагает переход прав

Жилищиные права 525 К сожалению, в современном мире существует много видов обмана при покупке квартиры на вторичном

Жилищиные права 1 452 Общая экономическая ситуация в стране, безработица, тенденция понижения доходов граждан и повышение цен на

Почему опасно покупать жилье за материнский капитал: риски для продавца и покупателя

15 августа 2018Как известно, программа материнского капитала позволяет семьям с детьми приобрести жилье за счет государства. Безусловно, это важное подспорье, учитывая высокую стоимость недвижимости, но, тем не менее, не обходится здесь и без дополнительных рисков, которые вытекают из правил предоставления средств материнского капитала. Причем, на «подводные камни» могут наткнуться в равной степени как продавец жилья, так и покупатель.

Разберем все по порядку.1. Риски продавца.Сталкиваясь с покупателями, которые предлагают оплатить часть жилья материнским капиталом, продавец вынужден подстраиваться под условия этой программы. А согласно им деньги продавцу перечисляются Пенсионным фондом:- во-первых, на основании представленного покупателем свидетельства о государственной регистрации собственности на приобретенное жилье,- а во-вторых, ПФР выплачивает деньги через 1 месяц и 10 дней после получения всех необходимых документов от покупателя (месяц – на принятие решения и 10 дней – на зачисление средств). Поэтому, соглашаясь на продажу жилья за материнский капитал, придется смириться с тем, что окончательный расчет будет произведен только после регистрации перехода права собственности к покупателю, и то не раньше, чем через месяц.

Но это еще не так страшно. Серьезные неприятности продавца ожидают в том случае, если ПФР откажется перечислять деньги, если сочтет, что нарушаются требования закона. То есть после того, как собственность уже перешла к покупателю, может выясниться, что денег продавец так и не получит. Придется либо взыскивать оставшуюся сумму с покупателя, либо через суд требовать расторжения договора купли-продажи и возврата квартиры.

Словом, проблем у продавца явно прибавится.2. Риски покупателя.Помимо того, что покупателя также не может не затронуть отказ ПФР в перечислении средств материнского капитала, его подстерегают и другие риски, которые могут проявиться спустя некоторое время после покупки квартиры.

Во-первых, закон устанавливает обязанность покупателя оформить приобретенное на средства материнского капитала жилья в общую собственность всех членов своей семьи – т.е. супруга и детей. Если по договору жилое помещение приобретается не на всех членов семьи, то ПФР потребует от владельца сертификата нотариальное обязательство оформить жилье в долевую собственность. Крайний срок такого оформления – 6 месяцев после перечисления денег продавцу (или снятия ипотечного обременения).

Если владелец «забудет» исполнить свое обязательство, то о нем напомнит прокуратура, которая проводит проверки получателей материнского капитала. В суд подается иск об обязании владельца оформить жилье в долевую собственность членов семьи со всеми вытекающими последствиями (взыскание судебных расходов и общение с судебными приставами).Во-вторых, в случае раздела жилья, купленного на материнский капитал, также действуют особые правила. При разводе супругов жилье будет делиться не только между ними, а с учетом интересов всех членов семьи, т.е.

в равных долях между родителями и детьми. А жилье, где собственниками являются несовершеннолетние дети, как известно, продать крайне проблематично: требуется получить разрешение органов опеки и выполнить все условия, на которых оно выдается.

Поэтому разделить квартиру путем продажи в случае с материнским капиталом вряд ли получится.Кроме того, появилась судебная практика, которая не позволяет выселять из квартиры «гражданского мужа» (брак не зарегистрирован), если она куплена на материнский капитал.

Верховный суд признал, что государство предоставляет средства на покупку жилья всей семье, а не только владельцу сертификата.

Поэтому сожитель сохраняет право проживания в квартире, приходясь родным отцом детям, т.е.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+