Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Земельное право - С какого года началось делится на дом и земля

С какого года началось делится на дом и земля

С какого года началось делится на дом и земля

Дом без участка: почему в России разделили права собственности на недвижимость

Фото с сайта www.krasproc.ru Авторы: Ирина Кондратьева, Алина Михалева Современное российское законодательство предусматривает раздельный правовой режим для земельных участков и для находящихся на них объектов. В таком случае земля и здания на ней рассматриваются как отдельные вещи, а не одна. «Право.Ru» разбирается в истории этого «разделения», в чем его уникальность в России и нужно ли уходить от него к модели развитых юрисдикций, где все построенное на земельном участке – его составная часть, а не самостоятельная вещь. Осенью до Экономколлегии ВС дошел спор домовладелицы из Тульской области.

Еще в 2013 году она приобрела дом в дачном поселке, но с участком, на котором он располагался, дело застопорилось. Пока она заключала договор купли-продажи с собственником земли и оформляла документы, тот обанкротился, и его имущество, включая спорный участок, арестовали (см.

). Как такое стало возможным? Отдельное право собственности на землю и расположенные на ней строения берет свои истоки в советское время: после Октябрьской революции в 1917 году был принят Декрет «О земле», который отменил частную собственность на землю, и все последующее советское законодательство подчеркивало принципиальное ее недопущение.

Таким образом утверждался новый согласующийся с идеологией большевиков правопорядок, при котором земля становилась «всенародным достоянием» и «переходила в пользование всех трудящихся на ней». Принятие Декрета «О земле» для крестьян обернулось новыми поборами в виде грабительской продразверстки, и они, движимые голодом и террором, восстали против большевистской власти.

«В то же время ликвидировать частную собственность на находящиеся на земле постройки было значительно сложнее, хотя советское законодательство сделало шаг и в этом направлении»

, – отмечает Александр Латыев, к.

ю. н., руководитель практики Группы правовых компаний «Интеллект-С».

В ГК РСФСР 1922 года не было предусмотрено личной собственности на строения на земле, зато было заменявшее его право застройки. «Однако в 1948–1949 гг. в законодательство были внесены изменения, вследствие которых право застройки было ликвидировано, а взамен его было допущено существование личной собственности на индивидуальные жилые дома, – рассказывает Латыев.

– При этом, естественно, земля под этими домами оставалась в общенародной собственности, чем создавалось разделение права собственности на землю и на строение». Ситуациюможно было изменить в 1990-х гг., когда принимался Гражданский кодекс РФ. Однако этого не произошло: земля в оборот так и не поступила.

Помешало этому

«активное противодействие со стороны сильной тогда коммунистической оппозиции в Госдуме»

, поясняет Латыев.»То есть получается, что в России формально земля осталась публичной, в собственности государства, – комментирует Роман Бевзенко, к.

ю. н., профессор Российской школы частного права при Правительстве РФ, партнер «Пепеляев групп». Тогда разработчику ГК РФ нужно было придумать, как сделать так, чтобы в России все-таки начался оборот недвижимости. Поэтому в кодексе написано, что здание является вещью».

Так, в нашей стране и создалась ситуация, когда в большом числе случаев здание принадлежит одному лицу, а земельный участок под ним – другому, как правило – государству, добавляет Латыев. В 2000-х годах появляется еще один шанс упорядочить этот вопрос – в связи с разработкой Земельного кодекса РФ.

«Тогда нужно было сделать одну простую вещь, – делится Бевзенко. – Написать в Земельном кодексе норму о том, что если собственник построил здание, то это здание не является самостоятельной недвижимостью, а рассматривается как составная часть земельного участка». Но этого сделано не было, и получилась ситуация, когда и земля, и здание на ней рассматриваются как две самостоятельные недвижимые вещи, хотя по сути они являются одним объектом, указывает он.

В 90-х годах, когда Госдума принимала все новые и новые законы, часто возникали стихийные митинги, на которых люди требовали реформ. Именно поэтому – для того чтобы устранить проблему раздельного оборота – и был закреплен в ст. 1 Земельного кодекса РФ «уникальный» принцип «единства судьбы» земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно этому постулату

«все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков»

. Предусмотрены были и другие меры, направленные на «соединение» собственности на землю и расположенные на ней объекты: например, преимущественное право собственника здания на покупку или аренду занятого им земельного участка (п.

3 ст. 35 ЗК РФ). Вопрос о том, рассматривать ли здание как составную часть участка, в разных юрисдикциях решается по-разному.

Классическая юриспруденция исходила из того, что объектом недвижимости является земельный участок – причем в классическом понимании трех-, а не двухмерный. При этом все построенное на земельном участке рассматривается как его составная часть, а не самостоятельная вещь. Такова ситуация в большинстве развитых юрисдикций стран Западной Европы (Франции, Испании и других).
Такова ситуация в большинстве развитых юрисдикций стран Западной Европы (Франции, Испании и других).

Подобный подход способствует простому обороту недвижимости: юридически требуется договор купли-продажи земельного участка, за покупку которого платишь с учетом всех составляющих. Однако это лишь одна из возможных моделей, принятая в юрисдикциях, где есть частная собственность на землю.

Во многих странах Азии и арабского мира ситуация иная – вся земля публичная, принадлежит она суверену или государству, и оборот земли не происходит. Типичные примеры – Таиланд или ОАЭ.

В таких случаях, если частное лицо строит на земле дом, то собственностью признается только здание. Опыт показывает, что относительно безболезненный переход от одной модели к другой возможен.

Пожалуй, самым ярким примером стал переход ГДР от «советской» модели к более современным законодательным нормам ФРГ.

Так, в ГДР был введен принцип раздельной собственности на землю и на здания.

При объединении Германии в переходных положениях к ГК ФРГ были предусмотрены правила по соединению в один объект права на землю и на здание – например, если земля находилась в народной собственности, то собственники зданий получали право преимущественного приобретения земли; если земля находилась в собственности третьих лиц, то собственники зданий получали долгосрочное право пользования землей с обязательством выплачивать компенсацию за пользование в соответствующем рыночным требованиям размере.
При объединении Германии в переходных положениях к ГК ФРГ были предусмотрены правила по соединению в один объект права на землю и на здание – например, если земля находилась в народной собственности, то собственники зданий получали право преимущественного приобретения земли; если земля находилась в собственности третьих лиц, то собственники зданий получали долгосрочное право пользования землей с обязательством выплачивать компенсацию за пользование в соответствующем рыночным требованиям размере.

Если же речь шла о компаниях со 100%-ным госучастием, то народная земля, на которой стояли эти предприятия, становилась их собственностью. При объединении Западной и Восточной Германии были предусмотрены правила по соединению в один объект прав на землю и на здание.

В некоторых европейских странах переход к «единому объекту» затянулся.

Так произошло в Чехии, где реформы в области земельного права были начаты с момента образования Чешской Республики в 1993 году. На подготовку нового Гражданского Кодекса потребовалось более 20 лет – он вступил в силу 1 января 2014 года. Только с появлением нового ГК постройка стала неотъемлемой частью земельного участка, на котором была возведена – до этого земля и строение рассматривались как отдельные объекты.

Несмотря на то, что сейчас в России «полного отрыва» земли от расположенных на ней объектов не происходит, «разделение» до сих пор имеет место в большом количестве случаев, говорит Латыев.Такая ситуация – когда собственниками земельного участка и расположенного на нем объекта являются разные лица – с учетом объективных условий развития российского права «естественна» и в особенности характерна для Москвы, где очень большой процент земли находится в собственности государства и муниципалитетов, добавляет Виталий Можаровский, партнер практики «Недвижимость и строительство» Goltsblat BLP. Это положение дел опрошенные «Право.Ru» юристы оценивают по-разному.

«Безвыходных ситуаций» быть не должно – есть правила, которые их регулируют (глава 17 ГК РФ), говорит Можаровский, и существуют не «массовые», а лишь «точечные» проблемы. В частности, он вспоминает дело № , в рамках которого решался вопрос о том, можно ли считать недвижимой вещью футбольное поле. Согласен с ним и Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики «Недвижимость.

Согласен с ним и Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики «Недвижимость.

Земля. Строительство» VEGAS LEX. Особых проблем в «раздельном» праве собственности за землю и объекты он не видит, а, наоборот, находит в этом даже некоторые преимущества. «Например, когда в собственности находятся несколько зданий на одном большом участке: следуя логике единства титула, собственник должен передавать права на весь участок.

Но в нашей ситуации он может выделить один участок со зданием». По мнению же партнера «Инфралекс» Артема Кукина, все это приводит к необходимости использовать сложные конструкции ограниченных вещных прав (пользование, сервитут) и может понижать цену недвижимости. «На практике, в частности, проблемы вызывает залог здания, расположенного на неприватизированном земельном участке, – рассказывает он.

– Единый же объект недвижимости, укоренившийся в развитых правопорядках, позволяет четко регулировать отношения собственности, повышает правовую определенность, упрощает налогообложение».

В целом существование отдельных правовых режимов для земельных участков и объектов недвижимости – это как минимум неудобно, считает и Артем Сафонов, юрист юридической фирмы «Nektorov, Saveliev & Partners».»При совершении любых сделок с объектами недвижимости нужно регистрировать права как на сам приобретаемый объект, так и на земельный участок под объектом, – поясняет он.

– Однако такая система сложилась в России исторически и в настоящий момент достаточно успешно работает». Поэтому резко отказываться от нее и переходить на систему с единым правовым режимом для земли и объектов недвижимости на ней, на его взгляд, нецелесообразно.

Основная тенденция развития законодательства и судебной практики сегодня – не делить собственность на земельный участок и расположенную на нем недвижимость, отмечает Латыев. Однако быстро это сделать не получится. Должны пройти десятилетия, считает Можаровский: «Собственники объектов будут постепенно выкупать землю у государства.

И мы придем к той же ситуации, которая сформировалась в развитых юрисдикциях». Проект ГК содержит концептуальные изменения Гражданского кодекса РФ, касающиеся в том числе понятия недвижимого объекта и вещных прав – так, в п.

2 ст. 130 ГК РФ в редакции Проекта ГК предлагается введение понятия «единый объект»: «Земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь».

2 ст. 130 ГК РФ в редакции Проекта ГК предлагается введение понятия «единый объект»: «Земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь».

Если планируемые изменения ГК РФ будут приняты, то это будет означать частичный уход от характерной для отечественного правопорядка ситуации, при которой в обороте находятся как земельные участки, так и находящиеся на них объекты, и сближение с принципами римского и современного европейского права. Модель, в рамках которой здание рассматривается не как отдельная недвижимая вещь, а как составная часть земельного участка, а права на здание не подлежат самостоятельной регистрации, и при этом оно обращается вместе с земельным участком, хорошо подходит только для случаев, когда собственники земли строят здания на своей земле, отмечает Бевзенко.

На практике же часто встречается ситуация, когда здание строится на чужой земле. В итоге полностью исключить разделение собственности на земельный участок и расположенную на нем недвижимость невозможно, соглашается и Латыев, и даже самые последовательно проводящие политику единства правовой судьбы здания и земли под ним законодательства, вроде немецкого, предлагают инструменты для предоставления возможности строить на чужом участке.

«Таково, например, право застройки, согласно которому застройщик может не только построить здание на чужом земельном участке, но и приобрести на него – в разных странах – либо формальное право собственности, либо такие права владения, пользования и распоряжения зданием, которые фактически исчерпывают все полномочия собственника, но только лишь по идеологическим соображениям правом собственностью не называются»

, – поясняет он.

Проект реформы ГК РФ предусматривает введение в Кодекс права застройки. Оно представляет собой

«право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации»

. «По смыслу законопроекта право застройки должно заменить распространенную в настоящее время аренду земельного участка в целях осуществления строительства, – комментирует новеллу Чумаченко.

– Особенно это касается строительства на земельных участках из государственной и муниципальной собственности».

Предполагается, что оно будет устанавливаться на срок, который не может быть менее пятидесяти и более ста лет, а ключевым моментом является то, при прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, поступают в собственность собственника земельного участка, указывает Чумаченко, отмечая, что спешить с этими изменениями, на его взгляд, все же не стоит.

*** Наличие отдельного права собственности на земельный участок и расположенные на нем объекты сложилось в России исторически и было обсуловлено объективными реалиями развития правовой системы в стране.

Все началось с изъятия земли из частной собственности после Октябрьской революции и акцента на ее недопущение в советский период.

С началом рыночных реформ в 1990-е годы земля в частную собственность так и не поступила, и раздельный правовой режим стал единственной возможностью вовлечения недвижимости в оборот. А чтобы смягчить последствия такого «разделения» в Земельном кодексе РФ был закреплен принцип «единства судьбы» земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Как отмечают опрошенные «Право.Ru» эксперты, такая модель, конечно, «утяжеляет» российский гражданский оборот, однако резко переходить к подходу развитых юрисдикций – когда все построенное на земельном участке рассматривается как его составная часть, а не самостоятельная вещь – все же не стоит. Тенденция к объединению сегодня есть, но процесс этот будет длиться долго, предполагают они.

  1. ,
  2. ,

Какими удивительными способами раньше в деревнях крестьяне делили дома и землю

21 июляСейчас раздел наследства или общего имущества супругов — та еще проблема.

Сколько законов и подзаконных актов посвящено ей, сколько разъяснений дал, и еще даст Верховный суд, сколько копий сломали адвокаты.Как с этим справлялись раньше? Конечно, я не могу дать единую справку по всем векам, уж больно обширная тема.

Но процитирую тут две интересные истории о том, как люди делили дома или землю.Первая история написана Николаем Лесковым, в Докладе о поездке в Олонецкую губернию летом 1892 года.».В Кескозере мне случилось видеть раздел братьев.

Раздел был полюбовный и происходил мирно, без крика и спору, без присутствия сельских властей.

Старший брат, широкобородый, плечистый мужик, принес из «перти-айтэ» — домового чулана (в отличие от «пелдо-айтэ»—чулан на поле) ржаной хлеб, положил его на стол, засветил восковую свечу перед иконами, — и оба брата с семьями стали на молитву. Потом, после молитвы, братья поцеловались, и старший, отрезав ножом половину хлеба, отдал её брату.

И затем начался самый раздел имения: старший брат взял избу, а младший «свиязи», то есть двор и сарай; зерновой хлеб, скот, поля, — всё пошло пополам.»Признаться, мне этот раздел не вполне понятен. Потому что «двор» это не участок земли, а хозяйственная часть дома, пристроенная непосредственно к жилью.

Таким образом братья поделили дом пополам, и одному досталась жилая часть, а другому — хозяйственная (та, где содержится скотина, корм, инструменты).При этом скотину, хлеб и землю тоже поделили пополам.Как этим всем пользоваться?

Каждому из них придется в любом случае строиться. Тому, кто получил двор, нужен жилой дом, а тому, кто получил дом, нужен двор.

Пристраивать все это к существующей усадьбе? Вряд ли такое возможно. Остается, видимо, каждому из них также строить себе по дому со двором. А имением пользоваться уже поровну.Но раз они решили все полюбовно, вероятно такой странный на первый взгляд раздел был им удобен.А вот вторая история, повествующая о разделе земли.

Этот дележ происходил в Тихвинском уезде Новгородской губернии, описывал его Не-Садко: «В дележе, который мне пришлось наблюдать, участвовали четверо: 2 женщины, мужик и старик. Им четверым, по дележу общества, достался угол, и они этот угол делят уже между собой; угол, в свою очередь, разбит ими на 2 участка. На каждых двух, участвующих в дележе, приходилось по одному участку; предстояло решить: которая из двух сторон владеет тем или другим участком.

Долго и горячо об этом спорили, но, по-видимому, не пришли ни к какому соглашению.

так как старик, сделав два жребия из деревянной палочки и расколов каждый на двое, две половинки бросил на пол, а две других, на которых были отмечены тот и другой участок лядин, оставил у себя. Поспорили еще немного, одна из женщин, перекрестившись, поднимает с пола один из жребьев, и тогда старик показывает ей соответствующую половинку жребья, на которой отмечены доставшиеся ей лядины, после чего все споры прекратились и оживление деливших сменилось обычной апатией, говорящей о глухой покорности судьбе».В общем, из этих двух историй можно сделать вывод, что у людей было как минимум три варианта развития событий:

  1. Полюбовный раздел.
  2. Жребий.
  3. Обращение за судом к сельским властям.

В общем-то, все почти как и сейчас.

Разве что жребием мало кто пользуется, не рискуя полагать свою судьбу на него.Источники: Анна Викторовна Большакова, Ученые записки Петрозаводского государственного университета. Сер.: Общественные и гуманитарные науки 2013.
№ 1 (130); Николай Лесков, Доклад о поездке в Олонецкую губернию летомъ 1892 года

Как разделить дом и землю, находящиеся в общей долевой собственности

» » 3 148 просмотровСодержаниеНедвижимые объекты, находящиеся в долевой собственности все совладельцы могут использовать по своему усмотрению, но в пределах своей доли.

При этом все решения, касающиеся дома или земельного участка в целом, должны приниматься всеми совладельцами сообща. То есть, один из собственников не может начать перестройку дома, либо какие-то действия с земельным участком без согласования с другими совладельцами.Обычно такое положение дел устраивает всех собственников недвижимости, но иногда семейные отношения прекращаются, в какой-то семье происходят конфликты, договориться становится все сложнее, возникает вопрос о разделе долей.Общая долевая собственность на любой объект недвижимости – это право собственности и владения этим объектом по долям, либо в процентном соотношении к совместному имуществу.Например, у каждого из двух совладельцев имеется доля собственности, равная 1/2 части дома и земли, либо, другой вариант, четверо собственников владеют объектом недвижимости в долях, равных 25% от общей собственности. При этом совсем не обязательно, чтобы доли были равными.

Не все объекты недвижимости, находящиеся в долевой собственности, могут быть разделены, для этого необходимо наличие одного, либо нескольких обстоятельств, а именно:

  • Должно быть документальное подтверждение технической возможности раздела жилого помещения на определенное количество независимых друг от друга частей, к примеру, если это частный дом, то должна быть возможность оборудования отдельного входа и оснащения каждой независимой части отдельными коммуникациями.
  • Также необходимо соблюдение принципа справедливости, то есть, каждый из дольщиков должен при разделе получить объект недвижимости, в процентном соотношении равным его доле, при этом это отдельное жилое помещение не должно потерять свой прежний статус. К примеру, если одному из совладельцев, согласно его доле, достается жилое помещение площадью менее норматива в данном регионе, либо выделенное помещение по ряду причин утратит статус жилого, то такой раздел разрешен не будет.

Например, два совладельца решили разделить небольшой домик, доставшийся им по наследству в равных долях. Но, при любом варианте раздела одному из собственников достается жилая комната, а второму только подсобное помещение без окон, прорубить окно не позволяет ветхость постройки. В этом случае нет никакой технической возможности обособить обе доли в отдельные жилые помещения, и, значит, раздел в натуре невозможен.Но это отнюдь не означает, что совладельцы никак не могут разделить долевую собственность.

В тех случаях, когда объект недвижимости относится к неделимым видам (как в нашем примере, либо при разделе однокомнатной квартиры), то один из совладельцев может инициировать продажу своей доли недвижимости.В этом случае также нужна будет процедура раздела, но не физического, а имущественного, то есть, произойдет раздел имущественных прав на какой-то конкретный объем, равный доле каждого собственника, например, на половину или одну треть жилого помещения, но не на конкретную комнату, либо ее часть.Резюмируем:При любом разделе отдельно стоящего дома необходимо учитывать его технические характеристики. Не получится разделить жилое помещение в натуре, если постройка или ее отдельная часть станет непригодной для проживания.Допустим раздел на два самостоятельных жилых помещения только в тех случаях, когда:

  1. каждое из выделенных жилых помещений будет изолированным от других;
  2. каждый из совладельцев получит жилье, имеющее свободный доступ (отдельный вход);
  3. земля под домом не поменяет целевое назначение.
  4. все выделенные части будут по-прежнему пригодны для проживания;

Земельные участки подразделяются на два вида:

  1. неделимые.
  2. делимые;

Делимый ЗУ. , если при разделе сохраняется целевое назначение каждого из вторичных наделов, другими словами, только те участки, которые при разделении их на несколько частей остаются пригодными для использования в первоначальном варианте.

Например, ЗУ, первоначально предназначенный для ИЖС, останется таковым и после раздела.Неделимый участок.

Неделимым считается тот участок, который при разделе значительно теряет в цене (ст.

39.20 ЗК РФ), либо меняет свое целевое назначение.

В каждом субъекте РФ установлены нормативы для ЗУ различного предназначения, в которых обозначены предельно допустимые минимальные размеры земельных наделов, и если после раздела ЗУ вторичные наделы получаются меньше минимально допустимых, их раздел невозможен.Например, для Москвы и МО предельно допустимые минимальные нормативы для ЗУ следующие:

  1. земля под огород – от 4 соток;
  2. земли сельхозназначения – от 2 Га;
  3. ЗУ под индивидуальное жилищное строительство – от 5 соток.
  4. садовый участок – от 6 соток;

Таким образом, если жилой дом расположен на земельном участке площадью в 8 соток, то раздел дома будет невозможен, так как при разделе земли хотя бы один из вторичных участком получится по площади меньше предельно допустимой минимальной величины.Прекрасно, если все совладельцы согласны, в таком случае возможен раздел по соглашению.Как и при любом другом разделе или выделе долей, необходимо соблюдать определенный алгоритм действий.

В данном случае это:

  1. подача заявления на раздел дома и земли в Росимущество;
  2. проведение работ по размежеванию;
  3. выдел доли каждого из собственников в натуре;
  4. передача проекта раздела в органы местного самоуправления;
  5. получение выписки из ЕГРН.
  6. обсуждение между совладельцами и достижение консенсуса между всеми;
  7. передача заявления об изменении записей в реестре и пакета документов в Росреестр;

Для того, чтобы перерегистрировать право собственности на разделенное недвижимое имущество в Росреестре, необходимо предоставить следующий пакет документов:

  1. ксерокопии паспортов всех владельцев;
  2. заявление от каждого собственника;
  3. выписку из ЕГРН (расширенную);
  4. правоустанавливающие документы на дом и землю;
  5. квитанцию об уплате госпошлины.
  6. техпаспорт;

Добровольное соглашение о разделе должно быть заполнено в простой письменной форме, подписано всеми участниками и заверено в нотариальной конторе. Подлинник остается у нотариуса, а каждый из собственников получает на руки заверенный дубликат.

В того момента, как соглашение составлено и подписано, а также заверено нотариусом, объект недвижимости перестает значиться как находящийся в общедолевой собственности.ФормаОсобенности составления соглашения:

  • Соглашение вступает в законную силу только после того, как все участники сделки поставят свои подписи, и документ будет заверен подписью нотариуса и круглой печатью.
  • Недопустима передача подлинника соглашения никому из бывших совладельцев, у них остаются дубликаты документа.
  • Документ составляется в нотариальной конторе после того, как совладельцы обратятся к нотариусу и оповестят его об оговоренных устно условиях раздела.
  • После заключения сделки долевая собственность на объект недвижимости прекращается.

СодержаниеПри составлении документа обязательными для заполнения являются следующие сведения:

  1. условия раздела;
  2. подписи всех участников сделки;
  3. сведения из кадастровых паспортов;
  4. место и дата составления документа;
  5. подпись нотариуса и круглая печать нотариальной конторы.
  6. личные данные всех участников сделки (ФИО, данные паспортов);
  7. данные о целевом назначении ЗУ и его размерах;
  8. доли каждого из совладельцев в процентах;

Процедура раздела ЗУ по соглашению занимает довольно продолжительное время, а именно:

  1. получение заключения о технической возможности раздела от кадастрового инженера займет от 14 дней до двух месяцев;
  2. если владельцы обратятся за помощью в регистрации в МФЦ, то этот срок увеличится еще минимум на два-три рабочих дня.
  3. регистрация нового права собственности в Росреестре займет 14 дней;

Основные расходы приходятся на:

  1. услуги нотариуса – от 1 до 3 тысяч рублей;
  2. оплату госпошлины – от 300 до 2 000 рублей;
  3. получение выписки из ЕГРН – по 350 рублей от каждого собственника.

ПримерНиколай Савельев оставил в наследство двум своим племянникам большой дом и участок земли. Ранее наследники почти не общались, так как были мало знакомы, соответственно, родственных чувств друг к другу не питали, хотя и конфликтов между собой у них не было. Желания жить под одной крышей у них не возникло, поэтому они решили разделить наследство поровну.Кадастровый инженер, вызванный для проведения экспертизы, подтвердил, что раздел возможен.Мужчины заключили добровольное соглашение о разделе дома и ЗУ, совместными усилиями произвели перепланировку дома, разделив его на два изолированных жилых помещения, также пополам разделили землю.

Хорошо, если всем совладельцам объекта недвижимости удалось договориться о разделе дома и участка, а если нет? Тогда инициатору раздела придется обращаться в суд с иском о принудительном разделе.Необходимо соблюдение определенного порядка действий:

  • Обращение в районный (городской) суд с иском о разделе.
  • Попытка досудебного урегулирования.
  • Подготовка документов для регистрации права собственности.
  • Посещение Росреестра с заявлением об изменении записей в реестре и последующее получение выписки из ЕГРН.
  • Участие в судебных слушаниях и отстаивание своей позиции.
  • Распределение долей.
  • Получение вступившего в силу решения суда.
  • Сбор остальных документов.
  • Приглашение кадастрового инженера, получение заключения о технической возможности раздела и межевого дела.

При составлении искового заявления необходимо соблюдение требований, обозначенных в .

Если эти требования не соблюдены, суд откажет в приеме иска.Структура искового заявления о разделе земельного участка и жилого дома:

  1. цена иска;
  2. основания, по которым истец обращается в суд;
  3. мотивировочная часть, в которой истец излагает свой вариант раздела и ссылается на нормативные акты;
  4. наименование и адрес судебной инстанции, в которую подается иск;
  5. личные данные всех сторон процесса (ФИО, адрес, контакты);
  6. нумерованный список документов, прилагаемых к иску;
  7. дата и подпись.
  8. исковые требования;
  9. сведения о попытках досудебного урегулирования;
  10. описательная часть, здесь истец должен указать, каким образом он получил долю в объекте недвижимости, как используется дом и ЗУ, как распределены доли, имущественные притязания истца;

Какие понадобятся документы:

  1. кадастровый план ЗУ;
  2. квитанция об уплате госпошлины.
  3. правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  4. техпаспорт на дом;
  5. экспертные и оценочные документы;
  6. ксерокопия паспорта истца;
  7. свидетельство или выписка из ЕГРН;
  8. несколько экземпляров искового заявления (по количеству сторон процесса);

Судебный порядок раздела займет еще больше времени, чем раздел по соглашению. Помимо всех вышеперечисленных процедур, не менее трех месяцев понадобится на сам судебный процесс. В некоторых случаях судебные процессы по разделу жилых помещений и ЗУ длятся от шести месяцев до года, или даже дольше.Иски о разделе дома и ЗУ относятся к искам имущественного характера, поэтому госпошлина будет зависеть от цены иска.

Минимальный размер госпошлины составляет 400 рублей, максимальный – 60 000 рублей. Вы можете рассчитать стоимость госпошлины самостоятельно по Таблице 1.Таблица 1. Расчет размера госпошлины по искам о разделе дома и земельного участка в зависимости от цены искаЦена иска, тыс.

руб.Фиксированная суммаДополнительный процент на сумму превышениядо 20не менее 400420 — 1008003100 — 2003 2002200 — 1 0005 2001свыше 1 00013 2000,5Дополнительно вам придется заплатить:

  1. госпошлину в Росреестр – 350 рублей;
  2. за составление кадастрового плана – 1500 рублей.
  3. за выписку из ЕГРН – 400 рублей;

Судебная практика по разделу частных домов и земельных участков достаточно обширна, на ее основе можно сделать определенные выводы.Какие вопросы рассматривает суд:

  • Имеется ли вероятность выделения идеальных долей, возможна ли выплата компенсации, и если возможна, то в каком размере.
  • Рыночная стоимость спорного объекта недвижимости и ее соотношение с кадастровой.
  • Стоимость возможного раздела в натуре.
  • Возможен ли физический раздел жилого помещения, как перепланировка может повлиять не техническое состояние и оснащение строения, не грозит ли в результате переоборудования постройке обрушение.
  • Какие варианты раздела возможны, сколько по времени займет перепланировка и оборудование автономных жилых помещений.

ПримерВ большом загородном доме, доставшемся им по наследству от родителей, проживали две сестры Кузнецовых – Анастасия и Елена. Дом и земля были оформлены в долевую собственность в равных долях.

Со временем обе сестры вышли замуж, родили детей, при этом их мужья не очень ладили между собой.

Старшая Анастасия решила, что лучше будет, если они разделят дом и землю, но младшая, Елена была категорически против, так как не хотела тратить деньги на раздел.

Кроме этого, она мотивировала отказ тем обстоятельством, что сестра не участвовала в обработке земли и не сажала огромный фруктовый сад, который разбила младшая на совместном земельном участке, но землю разделить хотела совместно с домом.Анастасия пригласила кадастрового инженера, тот провел экспертизу и выдал экспертное заключение о наличии технической возможности раздела собственности. Сестра подала исковое заявление о разделе дома и земли.В суде Елена просила суд не делить дом и участок, а оставить все как прежде.

Свой отказ в разделе она объясняла тем фактом, что у ее семьи сложное материальное положение, у нее нет лишних средств на оформление раздела и получение новых регистрационных документов. Также она рассказала суду, что длительное время вкладывала все силы и средства в большой сад, который только в последние два года стал плодоносить, и Елена рассчитывала поправить свое материальное положение, продавая урожай.В качестве доказательства своих вложений в сад Елена предоставила чеки на покупку плодовых деревьев, на другие расходы по обустройству сада.

Также она пригласила двух свидетелей, которые подтвердили, что семья старшей сестры не участвовала в благоустройстве участка, все работы по посадке и уходу за плодовыми деревьями производила только семья младшей сестры Елены.Анастасия же подтвердила свои исковые требования. На доводы сестры она не обращала никакого внимания и просила суд разделить и дом, и сад поровну.Рассмотрев материалы дела, суд пришел к выводу, что дом и земельный участок должны быть разделены поровну между сестрами, но истица должна возместить ответчице все затраты на сад.

Процесс раздела дома и ЗУ под ним не так прост, как может показаться на первый взгляд, особенно если стороны не могут решить вопрос мирным путем и предстоит судебное разбирательство. Особенно сложно разделить долевую собственность, если раздел в натуре невозможен и предстоит выплата денежной компенсации.

Если вы не имеете юридического образования, то разобраться во всех законах, нормативах достаточно сложно, а любая ошибка чревата последствиями, порой непоправимыми.Поэтому, еще на первом этапе, желательно обратиться к грамотному юристу по жилищным спорам, который разъяснит вам:

  1. подскажет, какие документы необходимо будет собрать.
  2. насколько возможен физический раздел в вашем конкретном случае;
  3. если раздел в натуре невозможен, подскажет, что еще вы можете предпринять;
  4. поможет, при необходимости, составить исковое заявление;

Также вы можете получить бесплатную консультацию у юристов нашего сайта.

Достаточно просто позвонить по номерам, указанным ниже, либо связаться с дежурным юристом, написав ему сообщение он-лайн. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (4 оценок, среднее: 4,25 из 5)

Загрузка.

Автор статьиЭксперт-юрист сайта.

Стаж 10 лет. Наследственные дела.

Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Рейтинг автораНаписано статей513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут. Спасибо! Ваша заявка принятаОжидайте звонка специалиста в течении 5 минут Отправляя данные Вы соглашаетесь с , и 781 просмотров По состоянию на [current_date format=’Y’] году, в качестве основного документа,.905 просмотров Не все семьи живут долго и счастливо, многие разводятся.

За.347 просмотров Приватизация квартиры – процесс сложный и длительный, однако для многих.495 просмотров Садовый земельный участок, при условии расположения на нем дома, может.1 077 просмотров Справка о неучастии в приватизации на данный момент заменена выпиской.368 просмотров Практически сразу после распада СССР началась эпоха приватизации государственного и.

Раздел земельного участка в натуре

2 мая 2018Основания для образования общего права на земельный участок обычно стандартны:

  1. наследование по закону,
  2. решение суда, на основе которого было признано общее право на землю,
  3. совершение имущественной сделки несколькими лицами,
  4. невозможность разделить участок из-за его небольших размеров.
  5. приватизация земли,
  6. социальная помощь от государства (например, выдача в совместную собственность земли многодетным семьям)
  7. принятие наследства на ,

как общую долевую собственность намного легче, в этом случае не нужно проводить межевание и выделять части в натуре.

Но как только на участке появляется строение, владельцы земли должны действовать по-другому.Статья 252 устанавливает право на разделение участка.

Согласно ей, такая возможность предоставляется любому владельцу собственности. Неотъемлемой процедурой является четкое определение доли каждого правообладателя, которое происходит добровольно или через суд.

После регистрации своих прав любой владелец вправе полностью распоряжаться своей землей по личному усмотрению.Каждый собственник должен самостоятельно зарегистрировать право собственности на новый объект недвижимости.

Многие путают два похожих термина: выдел и раздел доли. Не смотря на созвучие, это две совершенно разные операции, результат которых тоже будет различным.Выдел доли предполагает, что земля остается в общей собственности кроме выделенной части, которой будет безраздельно владеть один из собственников.Раздел участка — это полное прекращение общей собственности. Старого участка больше не существует, из него образуется несколько самостоятельных владений с отдельными кадастровыми номерами.

Такая операция гораздо сложнее, требует значительных затрат времени, денег и сил.Разделить можно и участок, у которого изначально только один собственник. Это происходит, например, когда он хочет оставить в наследство своим родственникам выделенную часть земли.

Тогда в будущем между ними не возникнет никаких споров. Как правило, при таком владении никаких недопониманий не возникает, ведь собственник старого участка один.Раздел земли может осуществляться тремя способами: добровольно, принудительно или по решению суда.Предполагает добровольное межевание земли. Для этого:

  1. Акты о согласовании границ.
  2. Делаются подробные планы образовавшихся выделов с указанием кадастрового номера и адреса старого участка.
  3. Между участниками согласуются размеры их новых владений.

Данные бумаги отправляют в администрацию, где новый проект утверждается главой города.

Получают положительное решение на разделение участка в комитете по управлению имуществом.

Собранный пакет документов отдают в МФЦ или Регистрационную палату, чтобы получить документ о собственности на разделенный участок. Для постановки земли на кадастровый учет нет необходимости в посещении Росреестра.Список документов, предоставляемых в Рег.

палату

  1. Документы о наличии и праве собственности на существующие строения.
  2. Документ, устанавливающий право на владение землей. Это может мыть договор купли-продажи, дарения, акт о приватизации и пр.
  3. Письменное соглашение владельцев о разделе земли. Здесь указываются данные о владельцах, кадастровый номер участка, его величина и размеры новых участков.
  4. Согласие других заинтересованных лиц (при их наличии). Например, если земля обременена залогом, понадобится разрешение банка.
  5. Оплаченная квитанция на госпошлину (по-отдельности от всех новых владельцев).
  6. Кадастровые паспорта.

Если стороны не смогли прийти к согласию:

  1. Суд принимает решение. 5.1. Если оно положительное, на основании документа из суда можно обращаться в Регистрационную палату и оформлять право собственности. 5.2. Если оно отрицательное, можно оставить все как есть или подать на апелляцию.
  2. Суд рассматривает представленные документы, учитывая правомерность разделения в соответствии с утвержденными нормами.

    Если площадь участков меньше, суд откажет в иске.

    Так для столицы и области установлены следующие минимальные размеры: -для огородничества — 0,04 га -для дачного или садоводческого хозяйства — 0,06 га, -для фермерского хозяйства — 2 га. Если земельные доли слишком малы, один из собственников вправе продать личную долю другому или отказаться от неё в его пользу.

  3. Судья следит, чтобы границы каждого будущего участка не пересекались с муниципальными.

    Разрешенный вид использования должен соответствовать расположению участка. Нельзя построить ИЖС на участке вне населенного пункта.

  4. Подается иск в суд, где изложено требование о выделении доли в натуре из общей земли,
  5. Исходя из общего числа собственников, определяется площадь доли каждого.

    Величина участка может быть прописана в договоре купли-продажи или других правоустанавливающих документах.

    Тогда размер доли участников определяется в соответствии с ними.

Во время судебных слушаний должны присутствовать все собственники, заинтересованные лица или их представители.

Очень часто суд выносит решение о необходимости землеустроительной экспертизы. Она изучает участок и предлагает возможные варианты раздела, основываясь на санитарно-технических, экологических и других нормах, принимая во внимание соблюдение интересов каждого собственника.

  1. когда участок отличается сложной формой, структурой,
  2. межевание границ касается интересов других лиц. Такое возможно, когда по нему идет теплотрасса или автодорога.

Тогда только суд может определить, в чьей собственности окажется тот или иной участок и как будут использоваться спорные площади. Эти территории могут остаться в общем владении, быть подаренными или проданными одному из собственников или же переданы муниципалитету в виду невозможности их использования.Процедура раздела значительно усложняется при наличии на участке строений.

Разделить участок и дом по-отдельности на определенные доли, скорее всего, не составит труда. Но выделить одновременно каждому владельцу долю такой собственности, полностью освобожденную от прав соседей, вряд ли получится.

Особенно осложняет процедуру наличие незаконных построек. Придется постараться, чтобы их Без этого выделить долю не получится.

В некоторых случаях есть смысл воспользоваться сервитутом. Такая необходимость возникает, когда требуется проложить коммуникации, организовать подъезд к своему участку, подход к воде, а другого способа, кроме как через владение нового соседа, нет. Это нарушает права другого собственника, поэтому пользователь должен платить за использование чужого имущества.Сервитут определяет право на пользование чужой территорией.

Собственник, нуждающийся в пользовании чужим участком, может потребовать соглашения о сервитуте.

В случае отказа, он обращается в суд.Специальный договор о праве на сервитут должен содержать следующую информацию:

  1. предмет соглашения,
  2. название и номер документа, дата составления,
  3. установленные границы и время использования,
  4. размер оплаты за пользование участком и сроки,
  5. основание для предоставления личной собственности в пользование другому лицу, кадастровый номер земли, адрес и назначение участка,
  6. порядок действий в случае форс-мажорных обстоятельств.
  7. лица, подписывающие договор, реквизиты их документов,

Если пользователь не занимает участок по целевому назначению или не оплачивает свои обязательства, его права можно прекратить в судебном порядке. Бывают случаи, когда раздел участка невозможно произвести даже через суд. В числе прочего, это происходит, если раздел понесет за собой обесценивание земли, приведет к ущербу других заинтересованных лиц, окажется невозможным использовать её по назначению.

Тогда заинтересованный владелец может:

  1. затребовать положенную ему компенсацию в денежном эквиваленте, передав предварительно свою долю другим участникам собственности,
  2. обратиться в суд для разрешения конфликта. Суд определит порядок использования частей общего участка, а долевая собственность при этом останется неизменной.

Земельные споры в судебной практике считаются одними из самых сложных.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+