Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Гражданское право - Судебная практика по кадастровой стоимости земельного участка

Судебная практика по кадастровой стоимости земельного участка

Решение № 3-30/2016 3-30/2016(3-358/2015;)~М-118/2015 3-358/2015 М-118/2015 от 27 января 2016 г. по делу № 3-30/2016

рублей.В обоснование требования заявитель представил отчет № 14-08-06/03 об установлении рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком ООО «БК-Аркадия» и положительное экспертное заключение о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, подготовленное Некоммерческим партнерством «Саморегулируемая организация Ассоциации Российских магистров оценки».2 декабря 2014 года общество обратилось с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению результатов кадастровой стоимости при территориальном органе в Московской области.

Решением Комиссии в удовлетворении заявления отказано.Определением суда от 18 июня 2015 года по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза (л.д.178-181), однако от ее проведения административный истец отказался.

Определением суда от 15 октября 2015 года по ходатайству представителя административного истца был повторно разрешен вопрос о назначении судебной оценочной экспертизы, проведение которой было поручено оценщику ГБУ г. Москвы Московское городское бюро технической инвентаризации Бушкову А.Ю.

(л.д. 217-220).Заключением эксперта № 087-12-2015 от 22 декабря 2015 года определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года, которую административный истец просил решением суда признать в качестве новой кадастровой стоимости.Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.В силу пункта 2 статьи Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон «Об оценочной деятельности»).Абзацем 4 статьи Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ

«О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»

в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 — 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.Судом в соответствии со статьей дана оценка заключению эксперта № 088-12-2015 от 22 декабря 2015 года.Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Вводная часть экспертного заключения содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ (л.д.6- 93 т.2).Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов при применении сравнительного подхода как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость земельного участка не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления кадастровой стоимости участка, т.е. на 1 января 2013 года. С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных ООО «АГРУПП» требований об установлении рыночной стоимости земельного участка в указанном выше размере.Отказывая в удовлетворении административного искового заявления в части определения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка суд исходит из следующего.Частью 3 статьи Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
на 1 января 2013 года. С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных ООО «АГРУПП» требований об установлении рыночной стоимости земельного участка в указанном выше размере.Отказывая в удовлетворении административного искового заявления в части определения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка суд исходит из следующего.Частью 3 статьи Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Таким образом. понятие удельного показателя кадастровой стоимости объекта недвижимости предусмотрено для целей определения кадастровой, а не рыночной стоимости.Согласно пункту 3 статьи Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет в связи с изменением сведений о кадастровой стоимости осуществляется на основании соответствующих документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия или в ином установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации порядке, а также на основании поступивших в соответствии со статьей 24.20 Закона об оценке в орган кадастрового учета сведений о кадастровой стоимости.Таким образом, у органа кадастрового учета основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости является решение Комиссии или вступившее в законную силу решение суда. Письмом Федерального государственного бюджетного учреждения

«Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»

от 05 сентября 2012 года № АС-399/2012 «Об определении кадастровой стоимости» разъяснено, что Филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъектам Российской Федерации при применении в силу требований Методических указаний для определения кадастровой стоимости земельного участка удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, в отношении которого в государственный кадастр недвижимости в качестве сведений о кадастровой стоимости земельного участка внесена его рыночная стоимость, вправе производить определение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка путем вычисления отношения величины рыночной стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости в качестве сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, к величине его площади.Отказывая административному истцу в удовлетворении административного искового заявления об обязании ФГБУ «ФКП Росреестра» по Московской области исключить ранее внесенные сведения и обязании внести новые сведения о новой кадастровой стоимости (рыночной стоимости) и удельном показателе кадастровой стоимости земельного участка, суд исходит из следующего. В соответствии с абзацем 6 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре).

Согласно части 1 статьи 3 Закона о кадастре кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 года № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации» в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости.

В силу пункта 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции, в том числе по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимости имущества, кадастровой деятельности, государственной кадастровой оценки.

В силу пункта 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции, в том числе по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимости имущества, кадастровой деятельности, государственной кадастровой оценки. В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона о кадастре полномочия органа кадастрового учета, за исключением полномочий, предусмотренных статьей 30 Закона о кадастре, на основании решений данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.Приказом Росреестра от 11 марта 2010 года № П/93

«О наделении федеральных государственных учреждений «Земельная кадастровая палата»

по субъектам Российской Федерации полномочиями органа кадастрового учета» полномочиями по ведению государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, наделено федеральное государственное бюджетное учреждение «Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» и его филиалы.Таким образом, обязанность по исполнению в установленные законом сроки решения Московского областного суда в части внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости возлагается на Филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Московской области в силу приведенного выше законодательного регулирования.Отказывая в удовлетворении административного искового заявления о взыскании судебных расходов с Министерства экологии и природопользования Московской области суд исходит из следующего. Согласно части 1 статьи судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28

«О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»

судам разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (ст. ). В ходе рассмотрения настоящего административного дела с целью получения заключения о соответствии представленного административным истцом письменного доказательства-отчета оценщика, требованиям Федерального законодательства об оценочной деятельности, судом на обсуждение лиц. участвующих в деле, по ходатайствам представителя административного истца судом дважды разрешался вопрос о назначении судебной оценочной экспертизы.

По результатам полученного судебного экспертного заключения представитель административного истца уточнила административное исковое заявления и просила об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной экспертизой. Административный ответчик, иные лица, участвующие в деле, возражений против выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, не представили. При таких обстоятельствах отсутствуют основания для взыскания судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей и расходов по проведению судебной оценочной экспертизы как с Министерства экологии и природопользования Московской области, так и с административного ответчика по делу — с Министерства имущественных отношений Московской области.

Таким образом, все указанные выше требования административного истца основаны на незнании законов, регулирующих спорные правоотношения. Разрешая вопрос о возврате излишне уплаченной государственной пошлины, суд исходит из того, что просьба административного истца к суду о выдаче справки на возврат госпошлины не являет материальным требованием и не может быть предметом разрешения при постановке судебного акта. Судом разрешается только вопрос о возврате в связи с неправильным применением административным истцом закона излишне уплаченной государственной пошлины.

Согласно статье основания и порядок возврата или зачета государственной пошлины установлены статьей Налогового кодекса Российской Федерации (далее-НК РФ). Заявление о возврате излишне уплаченной (взысканной) суммы государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах, а также Верховным Судом РФ, подается плательщиком государственной пошлины в налоговый орган по месту нахождения суда, в котором рассматривалось административное дело. Заявление может быть подано в течение трех лет со дня уплаты излишне уплаченной (взысканной) суммы государственной пошлины.В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи государственная пошлина при подаче административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными составляет для физических лиц — 300 рублей, а для организаций — 2 000 рублей.

Таким образом, при обращении в Московский областной суд с исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости административный истец обязан был уплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей, а не в размере 6000 рублей. Излишне уплачена государственная пошлина в размере 4000 рублей, которая и подлежит возврату административному истцу.руководствуясь ст.

, , Кодекса административного судопроизводства Российской ФедерацииРЕШИЛ:заявление общества с ограниченной ответственностью «АГРУПП» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 2 декабря 2014 года, удовлетворить частично.Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером , площадью кв.м., расположенного по адресу: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилой застройки, застройки объектами культурно-бытового и социального назначения, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, в размере рубля. Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости земельного участка.Решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.Обществу с ограниченной ответственностью «АГРУПП» в удовлетворении административного искового заявления в остальной части отказать.Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «АГРУПП» излишне уплаченную по платежному поручению № 82 от 27 января 2015 года государственную пошлину в сумме 4000 (четыре тысяч) рублей.На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.Судья Л.И. Ракунова.Мотивированное решение составлено 1 февраля 2016 годаМосковский областной суд (Московская область) Администрация сельского поселения Ермолинское Истринского муниципального района МО (ЗАИНТЕРЕСОВАННОЕ ЛИЦО) Министерство экологии и природопользования (ЗАИНТЕРЕСОВАННОЕ ЛИЦО) Правительство МО (ЗАИНТЕРЕСОВАННОЕ ЛИЦО) Управление Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии по МО (ЗАИНТЕРЕСОВАННОЕ ЛИЦО) УФНС России по МО (ЗАИНТЕРЕСОВАННОЕ ЛИЦО) ФГБУ

«Федеральная кадастровая палата ФЕдеральной службы госрегистрации, каждастра и картографии»

(ЗАИНТЕРЕСОВАННОЕ ЛИЦО) Ракунова Л.И.

(судья)

Решение № 3А-462/2017 3А-462/2017~М-252/2017 М-252/2017 от 7 июня 2017 г.

по делу № 3А-462/2017

» выводы оценщика о величине рыночной стоимости объектов оценки признаны обоснованными, подтверждено соответствие отчета об оценке заданию на оценку, а также требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, ССО РОО 2015.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона об оценочной деятельности, согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.В соответствии с требованиями статьи Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 15.04.2012г., на дату определения кадастровой стоимости нежилых помещений.Отчет об оценке соответствуют заданию на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. Для определения стоимости недвижимости оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта /п. 10 ФСО №7/.Анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, содержится на страницах № отчета.Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объектов сделаны на страницах № Отчета об оценке.

На странице № Отчета об оценке приведена информация о средних ценах продажи объектов торгового назначения по районам г.Самары по состоянию на 1 квартал 2012 года.

Правила отбора объектов-аналогов отражены на странице № Отчета об оценке. В основе оценки рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования /пункт 12 ФСО №7/.Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемых объектов недвижимости является их использование в качестве торговых помещений (страницы № Отчета об оценке).Оценщик произвел расчет стоимости объектов недвижимости с применением сравнительного подхода на страницах № Отчета об оценке и доходного подхода на страницах № Отчета об оценке. Выбор подходов, используемых оценщиком мотивирован / пункт 11 ФСО №1/.

Отказ от применения затратного подхода убедительно обоснован на страницах № Отчета об оценке. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки /пп.12-14 ФСО №1/.В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г.

№ 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик использовал относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка объекты-аналоги, сопоставимые с исходным по ценообразующим факторам (местоположение, техническое состояние, выход на красную линию и др.). В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 квадратного метра нежилых помещений (стр. № отчета). В процессе мониторинга предложений по продаже торгово-офисной недвижимости оценщиком было выявлено 4 объекта-аналога в удовлетворительном состоянии, расположенных так же как и объект оценки в Октябрьском районе г.

Самары, наиболее близких к оцениваемому объекту по ценообразующим факторам. Данные по объектам взяты оценщиком из Информационной системы «Центр» (архив оценщика по состоянию на февраль-март 2012г.).Описание объектов-аналогов приведено в таблицах на страницах № отчета.В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, оценщик сопоставил объекты-аналоги с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), применил метод корректировок и обосновал его: введены корректировки на торг, на площадь, на этаж расположения (стр. №). В итоге, рыночная стоимость оцениваемых объектов в рамках сравнительного подхода составила: № — 16 824 070,79 рублей, № — 6 500 768,57 рублей, что отражено в таблицах на страницах № отчета.В рамках доходного подхода оценщиком был выбран метод прямой капитализации, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования.

Условие применения метода — возможность получения арендной платы от оцениваемого объекта. Для расчета арендной платы рассматривались данные по сделкам (предложениям) аналогичных объектов с указанием источника информации, для чего оценщиком выбрано 3 объекта-аналога, расположенных в Октябрьском районе г.

Самары, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости, что отражено в таблице на странице № отчета.

Применялись корректировки на торг, на площадь, на состояние отделки, этаж расположения.

Произведен расчет поправок на операционные расходы, переменные затраты, коэффициент капитализации. В итоге рыночная стоимость оцениваемого объекта в рамках доходного подхода составила № — 14 904 361, 28 рублей, № — 5 762 937, 78 рублей (таблицы на стр. № отчета).На основании полученных результатов в рамках двух подходов: сравнительного и доходного, оценщиком определено итоговое значение величины рыночной стоимости спорного нежилых помещений: с кадастровым номером № — 15 864 216,03 рублей, с кадастровым номером № — 6 131 853,18 рублей.
№ отчета).На основании полученных результатов в рамках двух подходов: сравнительного и доходного, оценщиком определено итоговое значение величины рыночной стоимости спорного нежилых помещений: с кадастровым номером № — 15 864 216,03 рублей, с кадастровым номером № — 6 131 853,18 рублей. Из письменных объяснений оценщика ФИО1, представленных в материалах дела, следует, что оценка информация обо всех доступных рыночных данных для отбора объектов-аналогов приведена на странице № Отчета об оценке.

Было выявлено 4 сопоставимых по ценообразующим факторам объекта-аналога, все они использованы в расчетах в рамках сравнительного подхода.

В процессе поиска аналогов были проанализированы доступные архивные источники информации, в частности, архив информационной системы «Центр». Исследование рынка торговой недвижимости, используемое в Отчете об оценке, подготовлено Поволжским Центром Развития.

На странице № Отчета об оценке приведена информация о средних ценах продажи объектов торгового назначения по районам г.Самары по состоянию на 1 квартал 2012 года. Данные показатели рассчитаны исходя из стоимости всех выставленных на продажу объектов торгового назначения в г.Самаре без учета скидки на торг и без учета ценообразующих факторов, в связи с чем сопоставление этих данных с объектами-аналогами некорректно.

Поскольку дата оценки является ретроспективной (15.04.2012г.) и количество источников информации об объектах-аналогах ограничено, оценщик использовал доступный архив информационной системы «Центр» по состоянию на 13.03.2012г., база данных которой хранит информацию о всех объектах недвижимости риэлторских агентств г.

Самары. Информация обо всех доступных оценщику рыночных данных для отбора объектов-аналогов приведена на странице № отчета.

Оснований полагать, что приведенный объем доступной оценщику рыночной информации недостаточен для проведения оценки объекта оценки, не имеется.Изменения, касающиеся информации о номере телефона и адреса электронной почты оценщика, внесены в ФСО № 3 Приказом Минэкономразвития от 06.12.2016г.

№ 785. Таким образом, на дату составления отчета (01.12.2016г.) предоставление в отчете информации о телефоне и адресе электронной почты оценщика, не являлось обязательным.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами. Давая оценку представленным доказательствам, суд приходит к выводу, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет об оценке №, подготовленный ИП ФИО1 не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных нежилых помещений, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.Поскольку доказательств, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем указано в отчете №, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, административными ответчиками не представлено, суд считает возможным принять Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорных нежилых помещений по состоянию на 15.04.2012 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 15.04.2012г., подлежат удовлетворению.Согласно статье Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорных нежилых помещений в размере их рыночной стоимости, установленной решением суда.В соответствии с разъяснениями, изложенными в п.

25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г.

N 28

«О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»

ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Из материалов дела следует, что датой обращения ООО «Капитал» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 26.12.2016 года, в суд с настоящим иском — 12.04.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.Руководствуясь статьями -, Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд РЕШИЛ:Административный иск ООО «Капитал» удовлетворить.Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №., расположенного по адресу: , равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.04.2012г.

в размере 15 864 216,03 рублей.Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.04.2012г. в размере 6 131 853,18 рубля.Датой подачи ООО «Капитал» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 26.12.2016 года, в суд – 12.04.2017 года.Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.Председательствующий: Решение суда в окончательной форме изготовлено 13.06.2017г.Самарский областной суд (Самарская область) ООО «Капитал» Правительство Самарской области ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области Министерство имущественных отношений Самарской области Управление Росреестра по Самарской области Калинникова О.А.

(судья)

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка: судебная практика

Содержание: Судебная практика свидетельствует о том, что одним из самых популярных видов споров, касающихся вопросов земли и ее использования, является пересмотр кадастровой стоимости земельных участков. Это связано с тем, что размер и земельного налога, и платы за аренду земли, и выкупная стоимость исчисляется исходя именно из кадастровой стоимости.

Чаще всего ее стоимость не соответствует рыночной и является чрезмерно завышенной. Происходит это из-за несовершенного порядка расчета кадастровой цены, которую определяют путем умножения площади земельного участка на стандартные удельные данные по целому кадастровому участку без учета особенностей отдельно взятого объекта, а именно:

  1. установления ограничений на ведение какой-либо деятельности на объекте;
  2. истории объекта в правовом поле, наличие необходимых документов.
  3. значимости расположенных на оцениваемых участках объектов недвижимости;
  4. наличия удобных подъездов;

Также стоимость объекта может завышаться из-за ошибочного определения его назначения. В любом случае неверный расчет кадастровой стоимости земли может закончиться финансовыми потерями, исчисляемыми миллионами для лиц, которые обладают правами на нее или, вообще, заблокировать некоторые из вариантов использования земельных участков.

Чтобы защитить себя от такого развития событий, правообладателям стоит как можно скорее после определения несправедливой стоимости предпринимать меры по ее обжалованию и снижению. Совет: учитывая то, что уменьшенная цена на земельный участок будет влиять на будущие периоды расчета земельного налога или платы за аренду, затягивать с пересмотром дела не следует.

Лучше начинать процесс в первой половине года, чтобы к концу периода решение суда уже было на руках и смогло повлиять на изменение ставок.

Если иск удовлетворяется в начале года, когда все платежи уже установлены, то получить выгоду от снижения можно будет только через год. Своего пика проблема достигла в 2007 году, когда практически во всех российских регионах прошла государственная оценка земельных участков и ее результаты стали неожиданными для многих. В некоторых областях стоимость земли выросла в десятки раз.

Объяснялось все очень просто, с помощью увеличения стоимости объекта местные власти стремились наполнить бюджет, так как большая часть налога на землю остаётся в местных бюджетах. В результате этих действий судебные органы были завалены внушительным количеством исков землевладельцев, требующих пересмотра стоимости, так как многие из них оказались под угрозой разорения.

Судебная практика тех лет свидетельствует о том, что защитить свои интересы, выиграть дело и добиться снижения стоимости удавалось немногим. Как правило, суд вставал на сторону государственных оценщиков.

Возможность справедливо разрешить этот сложный вопрос появилась с принятием Постановления ВАС РФ от 28.06.2011 №913/11, где были определены основные законодательные позиции, положительные для лиц, пользующихся земельным участком. В частности, в этом документе предусмотрели возможность оспаривания рассчитанной кадастровой стоимости в судах, провели прямую связь между справедливой рыночной стоимостью и кадастровой, внеся изменения в ГКН, защитили права пользователей землей.

Только после принятия этого документа региональная судебная практика стала проходить по более-менее похожему сценарию, как и в случаях, когда рассматриваются или другие распространённые споры. Прошедшая в 2012–2013 годах очередная государственная кадастровая переоценка и изданные по ее результатам акты говорят о том, что местные органы власти пока не готовы входить в положение землепользователей в вопросе снижения налогового и прочего финансового бремени.
Прошедшая в 2012–2013 годах очередная государственная кадастровая переоценка и изданные по ее результатам акты говорят о том, что местные органы власти пока не готовы входить в положение землепользователей в вопросе снижения налогового и прочего финансового бремени.

Поэтому сейчас, так же, как и в прошлые годы, первостепенной задачей для владельцев земельных участков и прочих лиц, имеющих право пользования этим ресурсом, является оспаривание действий муниципалитета и уменьшение кадастровой стоимости земельного участка. А уже последующие действия будут направлены на пересмотр размера налога или платежа за аренду земли.

На основании действующего на сегодняшний день законодательства РФ право на снижение цены земельного участка наступает, если:

  1. на дату, когда проводилась кадастровая оценка объекта, являющегося предметом спора, была установлена его рыночная стоимость.
  2. при проведении кадастровой оценки использовались недостоверная информация об объекте;

Прежде чем начинать судебный процесс об оспаривании кадастровой стоимости, землепользователю можно обратиться с заявлением в Комиссию по решению споров об итогах проведения кадастровой оценки. Существование таких структур определено Законом РФ «Об оценочной деятельности», принятом еще в 2011 году.

Административный порядок оспаривания споров был принят, чтобы разгрузить суды от заваливающих их исков. В работе Комиссии есть ряд преимуществ:

  1. отсутствие обязательной уплаты госпошлины;
  2. дополнительная возможность обжаловать решение в судебной инстанции.
  3. более короткие сроки рассмотрения заявки;

Если комиссия не найдет причин для пересмотра кадастровой стоимости, заявитель имеет все права обратиться с претензией в судебные инстанции. Также землепользователь может подавать иск в суд сразу, без обращения в комиссию по пересмотру результатов оценки.

Эта категория исков относится к судам общей юрисдикции, и подлежит решению в областных, краевых или верховных судах Республик.

Дела, касающиеся установления справедливой стоимости земельных участков, подлежат рассмотрению в исковом, а не публичном порядке, и поэтому в соответствии с позицией ВАС не требуют оспаривания действий государственных оценщиков, повлекших за собой нарушение прав.

Стороне, подающей исковое заявление, необходимо указать конкретное требование о приведении кадастровой стоимости земельного участка к реальной рыночной стоимости. Истцами в этих спорах могут выступать лица (физические, юридические), имеющие законные права на использование земельных участков, владения ими.

Ответчиком в спорах выступает орган, на которого возложена обязанность проведения кадастровой оценки – Росреестр. Из-за того, что часть функций этой организации была возложена на Федеральную кадастровую палату Росреестра, время от времени возникают затруднения в определении структуры, которой следует предъявлять претензию.

свидетельствует, что чаще всего ответчиком по делу выступает именно Росреестр в соответствующем регионе.

Согласно ст. 131 ГПК РФ истцу в подаваемом заявлении следует как можно подробней указать, почему стоимость земельного участка, указанная в кадастре не отвечает действительности, где были нарушены интересы землепользователя и права, а также, в случае обращения в Комиссию, причину несогласия с ее решением.

Так же нужно документально подтвердить указанные в заявлении факты. Кроме того, согласно ст.132 ГПК истцу необходимо подготовить следующие документы:

  1. Квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины. На сегодняшний день ее размер составляет 300 рублей. Если земельных участков несколько, то пошлина уплачивается за каждый.
  2. Документы, подтверждающие претензионные требования и их копии для каждого участника;
  3. Копии исковых заявлений для каждого из участников процесса;

Лицо, по отношению к которому предъявляется иск, вправе не согласиться с выдвигаемыми претензиями и потребовать проведения независимой оценки земли. Судебное разбирательство по вопросам уменьшения стоимости земельных участков подразумевает наличие подготовительных этапов, которые состоят из:

  • Обращения непосредственно в комиссию или суд с заявлением и начала судебной практики.
  • Обращения в организацию по проведению оценки с просьбой подготовить отчет о рыночной стоимости объекта спора. Оценщики еще до заключения договора и проведения работ на основании имеющихся данных могут составить для вас первичный отчет, оценивающий перспективность дела и шансы на уменьшение стоимости. Заказанная землепользователем независимая экспертиза будет отличаться от той, что проводят государственные оценщики более глубоким подходом и анализом. При подготовке заключения будут учитываться особенности каждого конкретного участка, которые оказывают прямое влияние на его стоимость, бухгалтерские документы, свидетельствующие о его доходности или убыточности, прочие показатели.

Совет: не стоит начинать заниматься оспариванием стоимости участка самостоятельно, если вы не являетесь профессионалом в этой области.

Процесс оспаривания кадастровой стоимости земли может показаться несложной только при поверхностном ее изучении.

На самом деле в юридической практике эта категория дел относится к такой, которая требует основательной глубокой подготовки и знаний. Для достижения желаемого результата следует в совершенстве разбираться в методах оценки, структуре отчета и его содержании, уметь грамотно составить иск и изложить требования, поэтому помощью грамотного юриста в этом в вопросе не следует пренебрегать.
Для достижения желаемого результата следует в совершенстве разбираться в методах оценки, структуре отчета и его содержании, уметь грамотно составить иск и изложить требования, поэтому помощью грамотного юриста в этом в вопросе не следует пренебрегать.

Многих землепользователей также интересует вопрос, существует ли процедура пересмотра уплаченного ранее (за прошлый период) налога или арендной платы за землю, в случае уменьшения стоимости земли и его возврата, так как ее рыночная стоимость устанавливается на дату расчета кадастровой. Обзор судебной практики говорит о том, что это невозможно.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+